Pazartesi, 23 Mart 2026 / Published in Gayrimenkul Hukuku

Tapu İptali ve Tescil Davası

Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir ve Hukuki Mahiyeti?

Gayrimenkul hukukunun en temel davalarından olan tapu iptali ve tescili davası; kanunlara aykırı olarak, usulsüz yollarla veya yolsuz (geçersiz) bir şekilde düzenlendiği iddia edilen bir tapu kaydının mahkeme kararıyla iptal edilerek, mülkiyetin gerçek hak sahibi adına “hukuka uygun hale getirilmesi (yazılması)” için açılan esasa yönelik bir davadır. Tapu iptali davası, bizzat taşınmazın “aynına (özüne)”, yani doğrudan doğruya mutlak “mülkiyet hakkına” ilişkin ayni bir dava olduğundan; mahkemenin verdiği tescil hükmü Yargıtay (ve İstinaf) aşamalarından geçip “kesinleşmeden” asla icra edilemez (Tapuda devir işlemi yapılamaz).

Tapu iptal ve tescil davası, ayni bir hakkı gasp edilen veya ihlal edilen kişinin “mülkiyet hakkını” hukuken geri alıp temin eden en hayati ve en güçlü dava türüdür. İnsan Hakları Avrupa Sözleşmesi’nin (AİHS) 1 No’lu Ek Protokolü; sözleşmeye taraf olan tüm devletlere, vatandaşların mülkiyet hakkı ihlal edildiğinde o bireye iç hukukta “etkin koruma mekanizmaları” sağlanmasını mutlak olarak zorunlu kılmaktadır. Bu evrensel nedenle, mülkiyet hakkı ihlalleri şayet iç hukuk yolları (Yerel Mahkeme, İstinaf, Yargıtay, AYM) ile tam olarak giderilmediği takdirde, mağduriyetin tespiti ve tazmini için doğrudan AİHM’e (Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine) bireysel başvuru yapılması uluslararası hukuken mümkündür.

Tapu İptal ve Tescil Davası Kime Karşı (Hasımlı Olarak) Açılır?

Usul hukuku kuralları gereği, taşınmaz mülkiyetine ilişkin tüm ayni davalar ile özellikle tapu iptal ve tescil davası; doğrudan doğruya tapu kaydında o an için “taşınmazın mülkiyet hakkı sahibi (maliki)” olarak gözüken gerçek veya tüzel kişiye karşı (husumet yöneltilerek) açılır. Şayet tapudaki güncel kayıt malikinin ölü (vefat etmiş) olması halinde ise; tapu iptal ve tescil davasının “husumet yönünden” eksiklik olmaması adına, ölen malikin sulh hukuktan alınacak veraset ilamındaki (mirasçılık belgesindeki) tüm mirasçılarına birlikte yöneltilmesi yasal bir gerekliliktir.

Şayet açılan tapu iptal ve tescil davası ile birlikte (aynı dava dilekçesinde), tapu kaydının üzerinde yer alan “üçüncü bir kişiye ait ayni veya şahsi bir hakkın” (şerhin/beyanın) da ortadan kaldırılması (terkini) talep edilirse; sırf tapu malikine değil, tapu kaydındaki o “hak sahibine de” ayrıca dava açılması (davalı gösterilmesi) zorunludur. Örneğin; tapu kütüğünde kayıtlı olan bir ipotek, bir önalım (şufa) hakkı, tapuya özel olarak şerh edilmiş bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, intifa veya sükna hakkı vs. gibi ayni veya şahsi hakların da mahkemece terkini (silinmesi) talep ediliyorsa; husumetin eksiksiz olması için, lehine bu haklar tesis edilen (şerh konulan) üçüncü kişiler aleyhine de dava birlikte açılmalıdır.

Bunun yanı sıra, “olağanüstü (kazandırıcı) zamanaşımı” nedeniyle açılacak olan tapu tescil davaları; yasa gereği doğrudan ilgili kamu tüzel kişiliği (belediye vb.) ve “Hazine (Maliye)” aleyhine birlikte açılmalıdır (TMK md.713/3). Somut bir örnekle; bir köyün sınırları içerisinde yer alan tapusuz bir taşınmazı “nizasız (çekişmesiz) ve aralıksız olarak tam 20 yıl boyunca” malik sıfatıyla kendi zilyetliğinde (hakimiyetinde) bulunduran bir kişi; açacağı tescil davasında hem o “Köy tüzel kişiliğine” hem de devleti temsilen “Hazine” aleyhine tapu tescil davası açarak husumeti onlara yöneltmelidir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Nerede ve Nasıl Açılır?

Yetki kuralları açısından tapu iptali davası; tıpkı tüm diğer gayrimenkul (ayni) davaları gibi, kesin olarak o “taşınmazın bulunduğu yer” adliyesinde açılır (HMK md.12). Taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkeme kesin yetkili mahkemedir. Bu yetki kuralı kamu düzenindendir; taraflar kendi aralarında özel bir sözleşme veya protokol yaparak (anlaşarak bile), bu davanın kanundaki kesin yetkili yer mahkemesi dışında başka bir ildeki mahkemede görülmesini asla sağlayamazlar.

Görev kuralları açısından ise tapu iptali ve tescili davası, genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır (HMK md.2/1). Dava konusu edilen taşınmazın fiziki vasfı, büyüklüğü, ticari veya tarımsal niteliği, ya da parasal değeri (milyonlarca lira olsa dahi) ne olursa olsun davaya bakmakla kesin olarak görevli mahkeme daima Asliye Hukuk Mahkemesidir (Sulh Hukuka gidilemez).

Tapu iptal ve tescil davası dilekçesi hazırlanırken; dava konusu taşınmazın resmi kayıt (ada/parsel) bilgileri ile arazideki güncel fiziki durumu ve olayın özelliklerine göre “yapılan o tapu devir işlemindeki hukuka aykırılıklar (muvazaa, ehliyetsizlik vb.)” mahkemeye çok açık ve kronolojik bir şekilde anlatılmalıdır. Davanın ilerleyen safhalarında tapu kayıtları ve o kayıtlara dayanak teşkil eden tüm resmi belgeler (akit tabloları vb.) ilgili kurumlardan mahkemece dava dosyasına getirtileceği için; dilekçede verilecek doğru ve net bilgi, mahkemenin zaman kaybını büyük ölçüde azaltacaktır. Tapu iptali davası dilekçesinde bilhassa; arazinin hangi hususlarında uzman “bilirkişi incelemesi” talep edildiği, yerinde yapılacak “keşif” işleminde veya duruşmada “tanıklar dinlenirken” hangi hayati noktalara dikkat edilmesi gerektiği güçlü bir şekilde vurgulanmalıdır.

Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Hukuki Nedenlerle Açılır?

Uygulamada bir tapu kaydının hukuka aykırılığı ve iptali, temelde şu hukuki gerekçelere (nedenlere) dayanılarak dava konusu edilmektedir:

Hukuki Ehliyetsizlik (akıl hastalığı, yaş küçüklüğü vb.) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
Muris Muvazaası (mirasçıdan mal kaçırmak için sahte devir) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
Vekalet Görevinin (Vekillik Yetkisinin) Kötüye Kullanılması nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davası,
Belediyelerin yaptığı İmar Uygulamasından (Şuyulandırmadan) kaynaklanan tapu iptali ve tescili davası,
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi ihlali (bakmama) nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davası,
Eşin rızası alınmadan yapılan satışlarda Aile Konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
Tapusuz yerlerin veya maliki bulunamayan yerlerin Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik nedeniyle tapu tescil davası.

Yolsuz Tescil Kavramı Nedir?

Eşya hukukunun temel kurallarına göre ayni haklar tapu kütüğüne “tescille (yazılmakla)” doğmakla beraber; bu tescil işleminin hukuken geçerli bir hüküm ve sonuç meydana getirmesi (mülkiyeti koruması) için, mutlak surette “geçerli (sahih) bir hukuki sebebe” dayanması gerekir. Çünkü, Türk hukuk sistemimizde tapu kayıtlarının oluşumunda “illilik” (nedensellik bağ), diğer bir hukuki anlatımla “sebebe bağlılık” prensibi esas alındığından; bu prensip uyarınca tapudaki tescilin daima “geçerli ve haklı bir sebebe (örneğin geçerli bir satış/bağış sözleşmesine)” dayanması zorunluluğu bulunmaktadır. Bu hayati husus, TMK’nın 1024. maddesinin ikinci fıkrasında şu şekilde emredilmiştir: “Bağlayıcı olmayan (geçersiz) bir hukuki işleme dayanan veya hukuki bir sebepten (sözleşmeden) yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” Yasa maddesindeki bu net tanımdan da anlaşılacağı üzere; maddi dünyadaki “gerçek hak durumuna (gerçeğe)” uymayan her türlü sahte veya hatalı tescil, hukuken yolsuz (geçersiz) tescildir.

Önemle belirtilmelidir ki yolsuz tescil, kendi içinde birçok alt nedeni barındıran “bir üst kavramdır”. Bir tapu devrindeki yolsuzluk; tescil (devir) talebinde bulunan kişinin “fiil ehliyetine” (akıl sağlığına) veya tasarruf (satma) yetkisine sahip bulunmaması; tescile dayanak teşkil eden asıl işlemin (satış, bağış vb. sözleşmenin) şekil şartlarına aykırılığı, irade sakatlığı (hata, hile, ikrah), sahte bir vekâletnameyle işlem yapılması veya vekâletnamede açıkça belirtilen yetkilerin kasten “aşılması” suretiyle gerçekleştirilmesi; aynı taşınmaza ait (kadastro hatasıyla) birden çok tapu kaydı bulunması (çifte tapu kaydı); ya da bizzat tapu ve kadastro memurlarının “kasıtlı davranışları” veya sicilde “hataya (yanılgıya) düşmeleri” gibi çok çeşitli maddi veya hukuki sebeplerden kaynaklanabilir.

Tescilin “yolsuz (hukuka aykırı)” olması hâlinde; tapudaki o yazılı tescil işlemi, taşınmazdaki “gerçek hak sahipliğini” ve o hakkın sınırlarını (kapsamını) göstermez. Bu tür bir tescil yolsuzluğu nedeniyle o kişiye bir hak doğurmaz (sonuç doğurmaz). Diğer bir anlatımla; altında “geçerli bir (sözleşmesel) sebebe” dayanmayan sahte bir tescil veya terkin (silme) işlemi, taşınmaz üzerindeki gerçek ayni hakkın durumunu etkilemez ve böyle bir durumda hukuken “gerçek hak sahipliğinde” herhangi bir mülkiyet değişikliği meydana gelmez. Ancak, tapu sicilindeki o sahte (yolsuz) kaydın gerçek hak durumunu yansıtmayıp, o an için sadece “şekli (kâğıt üzerinde)” bir değer taşıması hâlinde bile; tapu sicilinin kendisinden beklenen o evrensel “güven ve ispat fonksiyonunu” yerine getirmesi imkânı ortadan kalkar (Çünkü dışarıdan bakan herkes tapuyu doğru sanır).

İşte bu nedenle; bir ayni hak tapuya “yolsuz olarak tescil edilmiş” veya var olan bir tescil “yolsuz olarak terkin olunmuş (silinmiş)” ya da usulsüzce “değiştirilmiş” ise; bu sahte işlemler yüzünden ayni hakkı zedelenen (malını kaybeden) kimse, derhal mahkemeye başvurarak tapu sicilinin düzeltilmesini (tapu iptal ve tescili) dava edebilir (TMK m. 1025/1). (YHGK-K.2020/477).

Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Süreci

Tapuda bir taşınmazın devri işlemini yapan (imza atan) herkesin, o devir anında mutlak surette “temyiz kudretine (ayırt etme gücüne)” ve kanuni “fiil ehliyetine” sahip olması gerekir (MK md.9). Medeni Kanuna göre temyiz kudreti kavramı; bireyin kendi davranışlarının, eylem ve işlemlerinin hukuki “sebep ve sonuçlarını” doğru bir şekilde anlayabilme, akıl süzgecinden geçirip değerlendirebilme ve iyiyi kötüden “ayırt edebilme” gücüdür. Örneğin; işlemi yapan kişinin 18 yaşından küçük (reşit olmaması) olması, devir imzası sırasında (geçici olarak) aşırı sarhoş olması, kalıcı “akıl zayıflığı veya akıl hastalığı” (şizofreni vb.) olması, ileri derece “yaşlılık (demans/alzheimer)” veya bunlara benzer zihinsel sebeplerden herhangi biriyle o an “akla uygun hareket etme yeteneğini” tamamen kaybetmiş olan bir kişi, kanun önünde “fiil ehliyetine sahip değildir”.

Hukuken “Fiil ehliyetine sahip olmayan” (temyiz kudreti eksik) bir kişinin yaptığı tüm gayrimenkul satış (veya bağış) işlemleri ve tapuda bizzat attığı imzayla yaptığı gayrimenkul devirleri “hukuka kesinlikle aykırı (batıl)” olup; bu geçersiz devirler doğrudan tapu iptal ve tescil davasına konu olmaktadır. Hemen ve önemle belirtmek gerekir ki; MK md. 15’te de çok açıkça belirtildiği üzere, ayırtım gücü (temyiz kudreti) olmayan bir kişinin hukuken “geçerli bir iradesi” de bulunmadığından, o kişinin yapacağı işlemlere hiçbir hukuki “sonuç bağlanamaz”. Üstelik, temyiz kudreti olmayan o hasta kişi ile işlem yapan “karşı tarafın (alıcının)” o an durumu bilmemesi ve tamamen “iyiniyetli olması” bile, o işlemi geçerli kılmaz (Yani alıcının iyi niyeti ehliyetsizliği örtemez) (Yargıtay 1.HD- Karar: 2016/2135, 11.06.1941 tarih 4/21 Sayılı Yargıtay İBK).

Ehliyetsizlik nedenine (hastalığa/yaşlılığa) dayalı olarak açılan tapu iptal ve tescil davasında, tapu devir işleminin hukuka aykırı olup olmadığı mahkemece şu katı usullerle araştırılır (Yargıtay 1.HD Karar: 2016/4228):

Öncelikle tarafların iddialarını destekleyen gösterdiği tüm resmi ve tıbbi deliller toplanarak tapu iptal ve tescil davası dosyasına getirtilir.
Taraf tanıkları (komşular/akrabalar) duruşmada dinlenirken; sadece satışa değil, özellikle kişinin o günlerdeki “ehliyet olgusuna (akli durumuna, unutkanlığına vb.)” ilişkin çok ayrıntılı, açıklayıcı ve doyurucu somut bilgiler alınır.
Ehliyetsiz (hasta) olduğu iddia edilen kişiye ilişkin tüm geçmiş “tıbbi belgeler (hastane kayıtları)” dava dosyasına getirilerek incelenir. Ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişiye ait devlet/özel doktor raporları, yatan hasta gözlem (müşahede) kağıtları, kullandığı ağır psikiyatrik reçeteler, beyin film grafiklerinin tamamı hastanelerden getirtilmelidir.
Yargıtay’ın ilkesel yaklaşımına göre; Ehliyetsizlik ve temyiz kudretinin yokluğu durumu; salt yaş küçüklüğü, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk gibi sadece “biyolojik” nedenlere değil, aynı zamanda o anki bilinç, idrak, irade gücü gibi “psikolojik” unsurlara da bağlı olduğundan; kişideki akıl hastalığı, akıl zayıflığı gibi biyolojik ve buna bağlı psikolojik nedenlerin (o imza gününde var olup olmadığının) belirlenmesi işlemi, bir “hakimlik mesleğinin (hukuk bilgisinin)” tamamen dışında olan, çok “özel ve teknik (tıbbi) bir bilgi” gerektirir. Bu nedenle mahkeme hakimi, kişinin o gün işlem yapmaya ehliyetli olup olmadığına dair mutlak surette “bilimsel tıbbi bir rapor” almalıdır. Bu konuda özellikle Adli Tıp Kurumu 4. İhtisas Dairesi, kişinin geçmişteki ehliyet durumuna ilişkin geriye dönük tıbbi rapor hazırlama konusunda Türkiye’deki tek resmi ve yetkili uzmandır.

Vekalet Görevinin (Temsil Yetkisinin) Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Noterden verilen bir vekaletname ile, “vekalet görevinin (yetkisinin)” vekil tarafından kasten kötüye kullanılması suretiyle yapılan tapu devir işlemleri (örneğin evi değerinin çok altına kendi eşine satması) hukuka aykırı olup; bu şekilde hileyle yapılan işlemlerin yarattığı ağır mağduriyetler, açılacak tapu iptal ve tescil davası ile mahkemelerce giderilir.

Hukuken kendisine “vekaleten (başkası adına) işlem yapma” yetkisi verilen vekil; her türlü işleminde mutlaka “vekil edenin (asıl malikin) yararına (menfaatine)” ve onun “iradesine uygun” hareket etmek zorundadır. Vekil, dilediği gibi hareket edemez; vekalet veren kişiye “zarar verecek (onu fakirleştirecek)” her türlü işlem ve davranışlardan şiddetle kaçınma yükümlülüğü altındadır (Özen ve sadakat borcu).

Eğer vekil ile vekalet veren malik arasında (noter dışında) yazılı bir “iç vekalet sözleşmesi” varsa; taraflar arasındaki ilişkinin sınırları ve vekaletin kullanım kapsamı öncelikle bu sözleşme hükümleri dikkate alınarak belirlenir. Ancak vekil ile vekalet veren arasında yazılı herhangi bir iç sözleşme yoksa (sadece düz noter vekaleti varsa), vekaletin kapsamı ve sınırı, bizzat “görülecek işin niteliğine (doğasına)” göre belirlenir (BK md.504/1). Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık (yazılı) bir hüküm bulunmasa veya vekilin tapuda yaptığı o işlem “dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa (yani vekalette satabilir yazsa) bile”; vekil yine de her zaman vekalet verenin iradesine ve şahsi çıkarlarına uygun hareket etme yükümlülüğü altındadır (Yargıtay 1. HD-Karar: 2016/2002).

Çok önemli bir Yargıtay ilkesidir ki; vekilin noterden aldığı vekaletnamede, “bir taşınmazın satışında, o malı dilediği bedelle ve dilediği kimseye satış yapabileceği” şeklinde çok geniş yetkili kılınması, hatta satacağı kimsenin (alıcının) isminin dahi o vekaletnamede belirtilmesi; vekile hiçbir zaman “dürüstlük kuralını (TMK m.2), sadakat ve özen borcunu” göz ardı etmek suretiyle, piyasa rayiçleri ve makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak (örneğin 1 milyonluk evi 100 bine) satış yapma hakkını (cüretini) kesinlikle vermez. Vekil edenin maddi/manevi yararı ile asla bağdaşmayacak (onu zarara sokan) bir eylem veya satış işlemi yapan vekil, doğan tüm zarardan şahsen sorumlu olur.

Peki bu durumda dava kime açılır? Vekilin hukuka aykırı ve kötüniyetli bir eylem ve işlemiyle, vekalet verene ait o değerli bir gayrimenkulü hileyle (düşük bedelle vb.) devraldığını “bilen veya olayın gelişme özelliklerine göre bilmesi gereken” (yani vekille işbirliği içinde olan) “üçüncü kişi alıcı” aleyhine tapu iptal ve tescil davası açılır. Öte yandan madalyonun diğer yüzünde; vekil ile tapuda sözleşme yapan üçüncü kişi olan alıcı, gerçekten “iyi niyetli” ise; yani vekilin aslında o vekalet görevini kötüye kullandığını (arkadan iş çevirdiğini) hiç bilmiyor veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen o hileyi “bilmesine hukuken ve fiilen olanak yoksa”; işte o zaman vekil ile o iyi niyetli alıcının tapuda yaptığı satış sözleşmesi tamamen “geçerlidir” ve vekil edeni (eski maliki) bağlar (Tapu iptal edilmez) (4721 sayılı MK’nın md.3). Özetle; vekil o vekalet görevini kötüye kullansa (parayı cebe atsa) dahi, tapudaki “üçüncü kişi alıcı iyiniyetli ise” bu husus (zarar) sadece vekil ile vekalet eden arasında bir “iç tazminat sorunu” olarak kalır; vekil ile sözleşme yapan o iyi niyetli 3. kişinin tapuda kazandığı o ayni haklara (mülkiyete) kesinlikle etkili olamaz (Tapu ondan alınamaz).

Sahte Vekaletname İle Taşınmaz Devri ve Tapu İptali Davası

Noterde tamamen “sahte” olarak (dublörle vb.) düzenlenen bir vekaletname ile tapuda yapılan taşınmaz devirleri, hukuken baştan itibaren “geçersizdir (yok hükmündedir)”. Gerçek kayıt maliki, kendisinin haberi olmadan sahte vekaletname ile yapılan bu ilk devre karşı her zaman (süre sınırı olmaksızın) tapu iptali davası açarak malını geri alabilir. Ancak burada çok kritik bir zincirleme durum vardır: Taşınmazı o sahte vekaletname ile tapuda (ilk elden) devralan kişi, söz konusu bu taşınmazı beklemeden gidip “üçüncü bir kişiye (yeni bir alıcıya)” devrederse (satarsa); MK md. 1023 emredici hükmü gereği, o yeni üçüncü kişinin tapu siciline güvenerek yaptığı bu “iyiniyetli” taşınmaz iktisabı (kazanımı) devlet tarafından korunur (Tapu 3. kişide kalır) (Yargıtay 1.HD – Karar: 2014/18305). Kanunun “iyiniyete” hukuki bir sonuç (koruma) bağladığı bu gibi durumlarda, asıl olan (karine olan) o 3. kişinin “iyiniyetinin varlığıdır”. İyiniyetin varlığı yasal bir karine (asıl) olduğuna göre; o son alıcı olan üçüncü kişinin aslında “kötüniyetli olduğunu (bu sahteciliği bildiğini)” mahkemede kesin delillerle kanıtlama (ispat) yükümlülüğü, tapusu çalınan eski tapu maliki olan “davacıya” düşer (TMK md.6) (Yargıtay 2. HD – 2015/4019 Karar, 2015/363 Karar, 2014/25332 Karar).

Bir ayni hak (tapu kaydı) bir kişiye yolsuz (sahte/usulsüz) olarak tescil edilmiş ise; aslında bu sahteliği “bilen veya halin icabından bilmesi gereken” üçüncü kişi, iyi niyetli sayılamayacağından bu yolsuz tescile dayanarak mülkiyet iddia edemez (TMK md. 1024). Medeni Kanun’a göre; yolsuz tescili “bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi”, davacının başkaca bir delil sunmasına bile gerek duyulmadan hukuken “kötüniyetli” addedilir (kabul edilir). Üçüncü (son) kişinin, o yolsuz (sahte) tescili gerçekten “bilen veya bilmesi gereken kişi” olup olmadığı hususu, mahkemece şu somut “olgular (kriterler)” dikkate alınarak titizlikle değerlendirilir:

Tarafların (sahtekar ile 3. kişinin) tapu devrinden çok önce birbirini şahsen “tanıyıp tanımadıkları”,
Aralarında hısımlık veya “akrabalık ilişkileri” olup olmadığı,
Aralarında geçmişe dayanan ticari, şirket ve “ekonomik ilişkiler” olup olmadığı,
Tarafların yaşadığı yer (aynı köy/mahalle) ve bu nedenle oluşan “sosyal ilişkiler” (komşuluk vb.),
Tapu devir bedelinin piyasanın çok altında (komik bir rakam) olması ve devirlerin çok kısa aralıklarla (aynı gün/hafta içinde hızlıca) el değiştirmesi (Tarihi).

Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Nedir? Nedenleriyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Hukuk literatüründe Muris muvazaası, halk arasındaki diğer çok bilinen deyişle mirastan mal kaçırma; asıl mirasçılarının kanunen sahip olduğu o “miras hakkını (saklı payı vb.)” ortadan kaldırmak (çürütmek) üzere, bizzat miras bırakan (muris) tarafından yaşarken yapılan “hileli (danışıklı)” devir işlemleridir. Muris muvazaası pratikte en çok; miras bırakanın (babanın/annenin vb.) tapuda kendi adına kayıtlı olan değerli taşınmazları, aslında “bağışladığı” halde, gerçekte “satış (parayla)” göstermesi yoluyla sevdiği çocuklarına veya üçüncü kişilere devretmesi (tapuda işlem yapması) yoluyla meydana gelmektedir.

Miras bırakanın yaptığı bu hileli ve görünüşte geçerli olan gayrimenkul devirleri, vefatından sonra diğer mirasçılar tarafından açılacak “tapu iptal ve tescil davasına” konu olmaktadır. Muris muvazaasına dayalı olarak açılan tapu iptal ve tescil davalarında hakimin çözmesi gereken en temel hukuki sorun (kilit nokta); miras bırakanın o devri yaparken gerçekten “mirasçılardan mal kaçırma iradesiyle (kastıyla)” hareket edip etmediğinin tespitidir. Çünkü yasa gereği miras bırakan sağlığında mirasını paylaştırırken, çocukları arasında hoşgörü ile karşılanabilecek “makul oranlarda” bazı küçük farklılıklar yaratarak paylaşım yapabilir (Bu muvazaa sayılmaz). Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davasında mahkemece; miras bırakanın sağlığında bir “denkleştirme (herkese bir şeyler verme)” yapıp yapmadığı ve o yapılan mal paylaşımının “hakkaniyete uygun (adaletli)” bir paylaşım olup olmadığı, aşağıdaki Yargıtay ölçütleri (kriterleri) kullanılarak sıkı bir şekilde tespit edilir (Yargıtay 1.HD-Karar: 2016/5445):

Miras bırakandan vefatı sonrası tüm mirasçılarına intikal eden (kalan) tüm taşınır (para/araç), taşınmaz (arsa/ev) ve haklar kapsamlıca araştırılır. Tapu kayıtları ve varsa öteki banka delil ve belgeleri ilgili resmi kurumlardan mahkemece getirtilir.
Yörenin (bölgenin) gelenek ve görenekleri (örneğin kız çocuklarına mal vermeme adeti), ailenin toplumsal eğilimleri, o ailedeki olayların olağan akışı vb. gibi hususlar dikkate alınarak; miras bırakanın o kişiye yaptığı işlemin gerçekten “mirastan mal kaçırma amacı” taşıyıp taşımadığı araştırılır.
Mirasbırakanın o an o tapu devrini (satışını) yapmakta “haklı, acil ve makul bir nedeninin (hastalık, borç, ameliyat parası vb.)” bulunup bulunmadığı incelenir.
Tapuyu mirasbırakandan devir alan tarafın (çocuğun vb.), o günkü şartlarda o gayrimenkulü “alım gücünün (gelirinin/birikiminin)” olup olmadığı banka kayıtlarıyla araştırılır.
Gayrimenkulün tapuda gösterilen o (düşük) satış bedeli ile, sözleşme tarihindeki “gerçek (piyasa/rayiç) değeri” arasındaki uçurumun (farkın) ne olduğu bilirkişilerce tespit edilmeye çalışılır.
Miras bırakan, o davacı mirasçı ve taşınmazı devralan o üçüncü kişi arasındaki “sosyal ve beşeri ilişkiler (küs olup olmadıkları, kimin baktığı vb.)” tanıklarla incelenir.
Sonuç olarak; her bir mirasçıya geçirilen malların ve hakların nitelikleri ve güncel değerleri hakkında uzman bilirkişiden detaylı rapor alınarak; miras bırakanın asıl amacının adil bir “paylaştırma” mı yoksa belirli mirasçılardan “mal kaçırma” mı olduğu tespit edilmeye çalışılır.

Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası (Kadastro Dışı Yerler)

Henüz tapu kütüğünde “hiç kayıtlı olmayan (kadastro geçmemiş/tescilsiz)” bir gayrimenkulü (araziyi), “davasız (hakkında dava açılmadan) ve aralıksız (kesintisiz) olarak” tam 20 yıl süreyle ve kendi malıymış gibi “malik sıfatıyla” fiili zilyetliğinde (kullanımında) bulunduran (eken/biçen) kişi; mahkemeye başvurarak, o gayrimenkule ait mülkiyet hakkının kendi adına tapu kütüğüne “tesciline (yazılmasına)” karar verilmesini dava yoluyla isteyebilir (TMK md.713/1).

Ancak kural olarak; zaten tapuda resmi bir şahıs adına “kayıtlı olan” bir gayrimenkulün veya payın, o kişi orayı kullanmıyor diye bir başkası tarafından “kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla (işgalle)” mülk edinilmesi (tapunun alınması) kural olarak kesinlikle mümkün değildir. Lakin bu kuralın istisnası vardır: Ancak ve ancak, tapu kaydından o taşınmazın gerçek mülk sahibinin (kayıt malikinin) “kim olduğu hiçbir şekilde anlaşılamıyorsa” (hayali bir isimse vb.) veya tapuda ismi yazan o kişi hakkında tam 20 yıl önce mahkemece “gaiplik (kayıplık)” kararı verilmiş olan bir kimseye ait ise; işte o zaman tapulu bir taşınmazın dahi (başkası tarafından) kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla tapuda edinilmesi (alınması) hukuken mümkündür. Bu istisnai yasa hükmünün uygulanabilmesi için; o gayrimenkulün sahibinin kim olduğunun bilinmesini sağlayacak, kimliğin belirlenmesine yarayacak her türlü bilgi ve belgelerin tapu sicilinden (kütüğünden/arşivinden) çıkarılmasının “tamamen imkansız” olması gerekir (Yargıtay HGK’nun 10.04.1991 tarih 1991/8-51 Esas, 194 Karar ve 15.04.2011 tarih 2011/8-111 Esas, 2011/180 Karar).

Tapu kütüğünden “gerçek sahibi anlaşılamayan” veya sahibi hakkında “20 yıl önce gaiplik kararı verilen” bir gayrimenkulü, dışarıdan nizasız ve aralıksız olarak tam 20 yıl boyunca “malik sıfatıyla” fiilen zilyetliğinde bulunduran (kullanan) kişi; o gayrimenkulün bizzat kendi adına tescilini sağlamak üzere Hazineye/Belediyeye karşı “tapu iptal ve tescil davası” açabilir. Yani özetle, malik sıfatıyla kullanan zilyet için; bu fiili zilyetliğin başladığı ilk tarihten itibaren “20 yıllık” zorunlu bir kazandırıcı zamanaşımı süresi söz konusudur.

Bir gayrimenkulün “sahibinin anlaşılamaması” durumu hukuken ancak şu istisnai hallerde mümkündür (Yargıtay 8. HD – Karar: 2016/6183):

Gerekli her türlü yasal dikkat ve özen gösterilerek eski tapu kütüğü incelenmesine rağmen, o mülkiyet hakkı sahibinin “kim olduğu (kimliği)” anlaşılamıyorsa, o gayrimenkulün sahibin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilir.
Tapu kütüğünde malik isminin yazılı olduğu kısmın tamamen “boş olması”, zamanla “silinmesi” ve sayfada “yeniden yazılmaması” halinde, taşınmazın sahibinin kim olduğunun anlaşılamadığı kabul edilir.
Taşınmazın tapuda sadece “soyut ve nam-ı mevhum adına (yani mevcut olmayan, hiç yaşamamış hayali bir kişi/lakap adına)” yazılması; malik olarak kayıtlı o ismin gerçekte hiç yaşamamış ve nüfus kaydının devletin herhangi bir yerinde “bulunmamış” olması halinde, malikin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilir.
Malik adının tapuda çok “belirsiz, yetersiz ve sadece soyut (örneğin sadece Ahmet)” gösterilmesi halinde de malikin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilir.

(Önemli Uyarı): Yargıtay’a göre “Tapu kütüğünden kim olduğu anlaşılamayan malik” yasal kavramını, gayrimenkul ile ilgili bazı fiili ve hukuki zorluklarla (sorunlarla) asla karıştırmamak gerekir. Örneğin; köyde tanınmayan, hatırlanmayan, güncel adresi tespit edilemeyen, kendisine tebligat yapılamayan, mirasçıları henüz belirlenemeyen, “uzun yıllar önce ölmüş” ya da yurt dışına “taşınmış” gerçek bir kişinin (adı soyadı belliyse) mülkiyet hakkı sonsuza dek devam eder. Bu kişiye (veya ölmüşse mirasçılarına) ait taşınmazın mülkiyeti, 20 yıl değil 50 yıl bile kullanılsa “kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yolu ile” başkası tarafından asla elde edilemez. Çünkü, bu hallerde taşınmazın gerçek sahibi tapuda (isim olarak) bellidir, dolayısıyla yasadaki “tapu kütüğünden kim olduğu anlaşılamayan malik” kavramı bu durumlarda kesinlikle söz konusu değildir.

Aile Konutu Şerhi Nedeniyle Açılan Tapu İptal ve Tescil Davası

Türk Medeni Kanununa göre eşlerden biri (tapu sahibi olan eş), diğer eşin (tapuda adı olmayan eşin) “açık rızasını (yazılı onayını)” almadan; ikamet ettikleri “aile konutu” olan o taşınmazı asla üçüncü kişilere satıp devredemez veya o taşınmaz üzerinde üçüncü kişi yararına (banka vb.) “ipotek” vb. gibi sınırlı ayni haklar (kısıtlamalar) tesis edemez (MK md.194/1), (HGK-2015/1201 karar).

Medeni Kanun’un “aile konutu” statüsü nedeniyle sağladığı bu güçlü korumadan eksiksiz yararlanabilmek (evi güvenceye almak) için; gayrimenkulün resmi sahibi olmayan o eş, tek başına tapu müdürlüğüne başvurarak (evlilik cüzdanı ve muhtarlık belgesiyle) o evin tapu kütüğünün beyanlar hanesine “aile konutu şerhi” verilmesini (yazılmasını) talep etmelidir. Eğer tapusunda “aile konutu şerhi” bulunan bir taşınmaz üzerinde, diğer eşin o “açık rızası” (imzası) alınmadan habersizce bir satış/devir veya ipotek işlemi yapılırsa; bu işlem “tapu iptal ve tescil davası” yoluyla anında geçersiz hale getirilir (Tapu eski haline döner).

Peki, tapu kütüğünde “aile konutu şerhi” hiç konulmamış (yazılmamış) olması halinde ne olur? Eğer tapuda şerh yoksa; tapudaki o devir (satış/ipotek) işleminin tarafı olan (evi alan) “iyiniyetli üçüncü kişinin” (yani oranın aile konutu olduğunu gerçekten bilmeyen kişinin) hakkı yasa gereği mutlak korunur (MK md.1023). Yargısal (Yargıtay) kararlar, şerh olmayan bu halde üçüncü “iyiniyetli” kişinin taşınmaz iktisabının (alımının) iptal edilmeyip korunacağı yönündedir (HGK – K. 2013/579; K. 2015/528). Üzerinde “aile konutu şerhi” olmayan bir taşınmazı devralan, oranın bir aile konutu olduğunu hiç bilmeyen ya da araştırmasına rağmen “bilemeyecek durumda olan” üçüncü kişinin, tapuya güven ilkesinden yararlanması (tapunun onda kalması) esastır. Ancak istisna şudur; tapuda “aile konutu şerhi” olmasa bile, o evin aile konutu olduğunu (örneğin komşu oldukları için) “bilebilecek durumda olan” veya doğrudan “bilen (kötüniyetli)” kişinin “iyiniyetinin (ben bilmiyordum savunmasının)” mahkemece bulunduğunun kabul edilmesi asla mümkün değildir. Örneğin; Bankalar bir eve kredi verirken (ipotek koyarken) yaptıkları “ekspertiz araştırmalarında”, o taşınmazın fiilen ne şekilde (ailece mi tek mi) kullanıldığını raporlamak (bilmek) durumundadır. Taşınmazın fiilen “aile meskeni” olarak kullanıldığı hallerde (şerh olmasa bile) bankanın “Ben oranın aile konutu olduğunu bilmiyordum (iyiniyet)” savunması mahkemelerde dinlenmez. Dolayısıyla diğer eşin açık rızası (imzası) alınmadan ödenen kredi nedeniyle o taşınmaza bankaca konulan ipotek, dava açılarak mahkemece kaldırılır (iptal edilir).

Önemli Aile Konutu Yargıtay Kararı (Y2HD-K.2018/2407): Yerel Mahkemece, açılan davanın “aile konutundan kaynaklanan tapu iptali ve tescil davası (TMK m. 194)” olduğu, davacı eşin (kadının) “açık rızası alınmadan” koca tarafından yapılan satış işleminin hukuken geçersiz olduğu gerekçesiyle tapu iptali davasının kabulüyle; taşınmazın 3. kişiden alınıp yeniden davalı eş Yüksel (koca) adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiş, verilen bu karar davalı eş tarafından temyiz edilmiştir. Yargıtay’ın tespiti şudur: Aile konutunun, hak sahibi eş tarafından satışı (devri) ve konut üzerindeki hakların ipotekle sınırlandırılması, mutlaka diğer eşin “açık rızasına” bağlıdır (TMK madde 194). Bu rıza alınmadan konutla ilgili yapılan her tasarruf işlemi geçersizdir. Bu geçersizliği, rızası gereken eş (kadın), o konutun “bu (aile konutu) vasfını devam ettirmesi (evliliğin sürmesi) koşuluyla” ileri sürebilir. Ancak “Evlilik, mahkemece boşanmayla sona ermekle birlikte”, Türk Medeni Kanununun 194. maddesinin o “aile konutuna” sağladığı yasal koruma da (artık aile kalmadığı için) tamamen sona erer ve o esnada diğer eşin rızası alınmadan yıllar önce yapılan o tasarruf (satış) işlemi, boşanmanın yapıldığı o andan itibaren “geçerlilik kazanır”. Somut davada; dava konusu taşınmazın maliki olan davalı eş Yüksel ile davacı kadının, yerel mahkemenin kararından hemen önce 03.06.2015 tarihinde kesinleşen bir karar ile resmen “boşanmış oldukları (evliliğin bittiği)” anlaşılmaktadır. Evlilik birliği, mahkeme karar tarihinden önce boşanma ile tamamen sona erdiğine göre, davaya konu edilen o taşınmaz artık “aile konutu olmaktan” tamamen çıkmıştır. Bu hayati husus gözetilerek, artık dayanağı kalmayan ve “konusuz kalan” bu dava hakkında mahkemece “karar verilmesine yer olmadığına” şeklinde karar verilmesi gerekirken; yazılı gerekçe ile davanın (esastan) kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya doğru görülmemiştir (Karar bozulmuştur).

Tapu İptal ve Tescil Davalarına Dair Emsal Yargıtay Kararları

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması – Zamanaşımı – Tapu İptali ve Tescili (YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ Esas No: 2014/8229 Karar No: 2015/7977) Dava, verilen vekâletnamenin “hile (kandırma)” ile alındığı ve bu “vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı” iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davacı taraf, davalıdan borç para (kredi) istediğini, davalının ise noterden bir “borç senedi” düzenlenmesi koşuluyla borç para verebileceğini bildirmesi üzerine birlikte notere gittiklerini; ancak davalının noterde “hileli işlem” yapmak suretiyle borç senedi evrakı yerine, aslında “satış yetkisi içerir” biçimde geniş bir vekâletname düzenlettirdiğini, bu şekilde dava dışı B.E. adına düzenlenen bu vekâletname kötüye kullanılarak kendisine ait 228 parsel sayılı taşınmazının davalı adına tescil edildiğini (satıldığını) ileri sürerek, tapu iptali ve tescile karar verilmesini istemiştir. Davalı taraf, bu davanın “hak düşürücü süre geçtikten sonra (geç)” açıldığını, öte yandan bu temlikin (devrin) hileli olmadığını belirterek davanın usulden reddini savunmuştur. Yerel Mahkemece, davacının “hile (aldatma)” hukuksal nedenine dayalı olan bu davasının, kanundaki (1 yıllık) hak düşürücü süre geçtikten sonra açıldığı gerekçesiyle davanın (esasa girmeden) reddine karar verilmiştir. Ne var ki; Yargıtay’ın tespiti şudur: Davacının iddiasının içeriği ve olayları ileri sürülüş biçiminden, bu davada salt “hile (kandırma)” hukuksal nedenine değil, aslında “vekâletnamenin hile ile alındığı (vekalet görevi)” iddiasına dayanıldığı açıkça anlaşılmaktadır. Bilindiği üzere vekâletnamenin hile ile alındığı iddiası, hukuken aynı zamanda “vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı” iddiasını da kendi içinde barındırmaktadır (içermektedir). Hâl böyle olunca; hukukun temel kuralı gereği “vekalet görevinin kötüye kullanılması” hukuksal nedenine (köküne) dayanan bu tür davaların herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye katiyen “bağlı olmadığı (süre sınırı olmadığı)” gözetilerek; mahkemece işin “esasına (delillerin)” incelenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, süre yönünden yazılı biçimde usulden ret hükmü kurulması doğru değildir (Bozulmuştur).

Evrakta Sahtecilik ve Tapuda İyiniyetli Üçüncü Kişinin Korunması İlkesi (Yargıtay 8. HD – Karar : 2015/5667) Bir devleti oluşturan temel unsurlardan biri “insan unsuru” ise, bunun kadar hayati öneme sahip olan ötekisi ise “toprak (mülkiyet)” tır. İşte tam da bu nedenle Devlet mekanizması, nüfus sicilleri gibi “tapu sicillerinin de” bizzat tutulmasını tekelinde üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık ve şeffaf olmasını) kanunla sağlamış ve bu sicillerin iyi ve doğru “tutulmamasından” doğan tüm zararların sorumluluğunu (tazminatını) bizzat kendi üzerine almayı (Devletin kusursuz sorumluluğunu) kabul etmiştir. Değinilen tüm bu kamu düzeni sebeplerinin en doğal sonucu olarak da yasa koyucu; devletin tuttuğu bu “tapuya (sicile) itimat edip (güvenip)”, o sicile dayanarak taşınmaz mal edinen (satın alan) kişinin o “iyiniyetini (bilmemezliğini)” her halükarda korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen bu evrensel ilke TMK’nin 1023. maddesinde aynen; “tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle (güvenerek) dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı (tapusu) mutlak korunur” şeklinde yer almış, aynı ilkenin devamı olan tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddenin 1. fıkrasında ise; “Bir ayni hak yolsuz (sahte/hatalı) olarak tescil edilmiş ise; bunu ‘bilen veya bilmesi gereken’ (kötüniyetli) üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde öngörülmüştür. Ne var ki; tapulu taşınmazların bu intikallerinde (devirlerinde), piyasadaki huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna; tapu kaydında o an ismi geçmeyen ama o yerin “asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden (malından olduğundan)”; o tapuyu iktisapta bulunan (alan) kişinin, gerçekten “iyi niyetli olup olmadığının” mahkemece tam ve şeksiz olarak tespiti çok büyük bir önem taşımaktadır. Gerçekten terazinin bir yanda tapu sicilinin “doğruluğuna inanarak” mülk iktisapta bulunduğunu ileri süren bir kimse, diğer yanda ise kendisi için çok büyük maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan o “ayni hakkını (evini) yitirme tehlikesi” ile karşı karşıya kalan masum (gerçek) “önceki malik” bulunmaktadır.

Bu adil nedenle, hakimin sadece yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımının telafisi imkansız büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete (tapuya) ve adalete olan güven ve saygısını derinden sarsacağı ve yasa koyucunun asıl amacının; ilk bakışta sadece “şeklen iyiniyetli gözükeni (vitrini)” değil, “gerçekten (içten) iyiniyetli olan kişiyi” korumak olduğu hususlarının mahkemece daima göz önünde tutulması; bu yönde tarafların tüm delillerinin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir. Nitekim bu görüşten hareketle; “kötüniyet iddiasının basit bir def’i değil doğrudan bir ‘itiraz’ olduğu, iddia ve müdafaanın (savunmanın) genişletilmesi yasağına hiçbir şekilde tabii olmaksızın yargılamanın ‘her zaman’ ileri sürülebileceği ve mahkemece de ‘kendiliğinden (resen)’ nazara alınacağı” ilkeleri, 8.11.1991 tarih ve l990/4 esas l99l/3 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında (YİBK) kesin olarak kabul edilmiş, bilimsel hukuk görüşleri de tamamen aynı doğrultuda gelişmiştir.

Açıklanan bu ilkeler ve olgular dikkate alınarak somut dava olayı incelendiğinde, mahkemece çözülmesi gereken ilk sorun olayda davalı …. ‘nın “ilk el mi, yoksa ikinci el mi” olduğudur. Tapu kaydı ve tedavülleri (geçmişi) incelendiğinde; dava konusu 566 parsel tapu kaydında aslında … oğlu … adına kayıtlı iken; mahkemeden alınan “sahte bir isim tashihine (düzeltilmesine) ilişkin ilam (karar)” ile o ismin önce …… oğlu …. olarak değiştirildiği, daha sonra da …. oğlu …’e ait alınan sahte “mirasçılık belgesi” ile tapuda intikal yaptırılıp, devamında da o sahte mirasçılarca davalı ……’a satıldığı (devredildiği) anlaşılmaktadır. Sahte bir isim tashihi ile başlayan bu suç silsilesinde, işlemlerin de tapuda çok “kısa aralıklarla (hızlıca)” gerçekleşmesi karşısında; taşınmazı önce sahte isim tashihi ilamı ve sonra mirasçılık belgesiyle hileyle “üzerlerine intikal ettirenlerin”, bu intikali fiilen gerçekleştirmeden, kayden başka bir şahsa satış yapma imkanları zaten bulunmamaktadır. Diğer bir anlatımla, tapuda ferağ (devir) için önce o intikalin kendi adlarına yapılması yasal olarak zorunludur. Buna göre; davalı …, sahte işlemlerle tapuyu üzerlerine geçiren … oğlu … sahte mirasçılarından doğrudan devralan “ilk eldir” (birinci alıcıdır). Davalı …..’ın olayda “ikinci el” ve iyiniyetli “üçüncü kişi” olduğu asla kabul edilemez. Davalı …’ın tapudaki bu devralması, bizzat o sahtecilikle başlayan işlemin “ilk sonucudur”. Bu durumda davalı …..’ın olayda (kendi içinde) iyiniyetli olup olmadığının hukuken “hiçbir önemi bulunmadığından”, TMK’nın 1023. maddesinin o (iyiniyetli 3. kişiyi) koruyuculuğundan yararlanamaz (Çünkü ilk eldir). Yerel Mahkemenin sadece iyiniyetten hareketle verdiği davanın reddi kararı kesinlikle doğru değildir.

Davalı …..’ın olayda “ilk el” olduğu ve onun iyiniyetinin olayda bir önemi bulunmadığı Yargıtay’ca belirlendiğine göre Mahkemece yapılması gereken şudur; Hazinenin (veya davacının) iptal talebinin incelenebilmesi için öncelikle gerçek kayıt maliki … oğlu ..’e ait hasımlı (tüm ilgililerin taraf olduğu) olarak alınacak bir “mirasçılık belgesi” ile gerçek mirasçıların kesin şekilde belirlenmesi, alınacak bu doğru mirasçılık belgesine göre tapu kaydının düzeltilmesinin sağlanması, bu hususların gerçekleştirilebilmesi için o an derdest olduğu (devam ettiği) söylenen …. Hukuk Mahkemesi’nin 2010/2046 Esasında açılan o hasımlı veraset ilamına ilişkin dava sonucunun “beklenmesi” veya ….. oğlu …’in gerçek mirasçılarını gösteren hasımlı bir mirasçılık belgesinin alınabilmesi için “dava açmak üzere davacı tarafa süre ve imkan verilmesi”, şayet … oğlu ….’in hiçbir mirasçısının olmadığı ve mirasının (sahipsizlikten) Devlet’e (Hazineye) kalıp kalmadığının belirlenmesi, taraf teşkili ancak bu şekilde doğru olarak sağlandıktan sonra tarafların iddia ve savunma doğrultusunda tüm taraf delilleri birlikte değerlendirilerek Hazine isteğinin (iptalin) incelenmesi gerekirken; sahteliği anlaşılan o isim tashihi davası ve kesinleşen ceza mahkemesi sahtecilik dosyası hiç dikkate alınmadan, asıl hasımlı veraset ilamının sonucu da beklenmeden, yazılı şekilde hatalı olarak “davalının iyiniyetli üçüncü kişi olduğundan” hareketle yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru olmamış ve bozulmuştur.

Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) – Tapu İptal ve Tescil Davası Usulü (YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ Esas No: 2014/6852 Karar No: 2015/7094) Muris muvazaası davasında mahkemece izlenecek yol şudur: Öncelikle temlik (devir) tarihinde mirasbırakanın (murisin) “ehliyetli (akıl sağlığı yerinde) olup olmadığının”, doğrudan Adli Tıp 4. İhtisas Kurulundan alınacak tıbbi raporla kesin olarak saptanması; şayet ehliyetli olmadığının (ehliyetsiz olduğunun) anlaşılması halinde, bu durum terekeyi (mirası) ilgilendireceğinden, davaya katılmayan “diğer tüm mirasçıların olurlarının (muvafakatlerinin) alınması” ya da miras şirketine (ortaklığına) TMK’nun 640. maddesi uyarınca atanacak bir “temsilci (kayyum)” aracılığı ile davanın sürdürülmesi; ayrıca davada davacı tarafından sadece “tapu iptal” isteğinde bulunulduğu (tescil istenmediği) gözetilerek, hakimin davacıya “tescil (kendi adına yazım) istekli” ayrı bir dava açması için imkan (süre) verilmesi; bu dava açıldığı taktirde eldeki dava ile derhal birleştirilmesi; tüm taraf teşkili sağlandıktan ve tescil davası açılıp eldeki dava ile birleştirildikten sonra davanın (ehliyetsizlikten) kabul edilmesi gerekir. Şayet Adli Tıp raporunda miras bırakanın o gün “ehliyetli (aklı başında) olması” saptanırsa, bu kez mirasçının sadece kendi “payı oranında” istekte bulunabileceği gözetilerek (tüm tapuyu isteyemez), dosyanın bu kez “muris muvazaası (mal kaçırma)” iddiası bakımından detaylıca inceleme yapılması ve varılacak sonuç çerçevesinde (satış mı bağış mı olduğuna göre) bir karar verilmesi gerekir (Bozma kararı).

Temyiz Kudreti (Akıl Sağlığı) – Ehliyetsizlik – Tapu İptal ve Tescil Davası Kriterleri (YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ Esas No: 2014/7368 Karar No: 2015/7013) Açılan tapu iptal ve tescil davasının asıl dayanağı; davalının, tapuda “temyiz kudretine (ayırt etme gücüne) sahip olmayan (akıl hastası/yaşlı vb.) bir kişiden” taşınmaz satın aldığı iddiasıdır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 15. maddesinde de emredici olarak ifade edildiği üzere; ayırtım gücü (temyiz kudreti) bulunmayan bir kimsenin, hukuken “geçerli bir iradesinin bulunmaması” nedeniyle, kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, yapacağı hiçbir işleme “hukuki sonuç bağlanamayacağından (işlem batıl olduğundan)”, o işlemi yapan karşı tarafın (alıcının) ‘iyiniyetli (habersiz)’ olması bile o işlemi geçerli kılmaz (İyi niyet ehliyetsizliği örtemez). Bu evrensel ilke 11.6.1941 tarih 4/21 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da aynen benimsenmiştir.

Bu durumda, mahkemece yapılması gereken; tarafların gösterecekleri tüm delillerin eksiksiz toplanılması, dinlenen tanıklardan bu yönde (kişinin o günkü akıl sağlığına dair) açıklayıcı, doyurucu somut bilgiler alınması, varsa ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişiye ait tüm doktor raporları, yatan hasta gözlem (müşahede) kağıtları, film grafilerinin hastanelerden eksiksiz getirtilmesi usulen zorunludur. Bunun yanında, her ne kadar 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun (HMK) 282. maddesinde belirtildiği gibi bilirkişinin “oy ve görüşü” hakimi bağlamaz ise de; temyiz kudretinin yokluğu; yaş küçüklüğü, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk gibi salt “biyolojik” nedenlere değil, aynı zamanda bilinç, idrak, irade gücü gibi “psikolojik” unsurlara da bağlı olduğundan, kişideki akıl hastalığı, akıl zayıflığı gibi biyolojik ve buna bağlı psikolojik nedenlerin o gün var olup olmadığının belirlenmesi işlemi, çok zaman “hakimlik mesleğinin (hukuk bilgisinin) dışında”, tamamen özel ve teknik (tıbbi) bilgi gerektirmektedir.

Kişideki Ehliyetsizliğin doğrudan “kamu düzeni” ile ilgili olduğu gözetilerek ve önemine binaen mahkemece öncelikle incelenmesi, tarafların bu yönde bildirecekleri tüm tıbbi delillerin toplanması, varsa mirasbırakana ait geçmiş sağlık kurulu raporları, hasta müşahade kağıtları, kullandığı reçeteler vs. istenmesi, toplanan tüm dosyanın 2659 sayılı Yasanın 7 ve 16. maddeleri hükmü uyarınca Adli Tıp Kurumu 4. İhtisas Kuruluna (psikiyatri bölümüne) gönderilmesi, akit tarihinde (imza günü) mirasbırakanın ehliyetli olup olmadığı yönünde resmi bir rapor alınması, eğer mirasbırakanın ehliyetli olduğunun (sağlam olduğunun) saptanması halinde ise ancak o zaman “muris muvazaası (mal kaçırma)” hukuksal nedenine dayalı isteğin değerlendirilmesi, soruşturmanın eksiksiz tamamlanması, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; anılan bu hususlar ve Adli Tıp raporu gözardı edilerek doğrudan karar verilmesi hukuka aykırıdır.

Kazandırıcı Zamanaşımı – Mülkiyet Hakkı – Tapu İptal ve Tescil Davası Şartları (YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ Esas No: 2015/7308 Karar No: 2015/9425) TMK 713. maddedeki kanunun açık hükmü dikkate alındığında, tapu sicilinden (kütüğünden) “malikin kim olduğunun anlaşılamaması hali” şudur; o taşınmaz malın sahibinin kim olduğunun bilinmesine yarayacak, kişinin kimliğini (hüviyetini) ortaya koyacak gerekli hiçbir bilgi ve belgelerin tapu sicilinden (kütüğünden/arşivinden) çıkarılmasının “tamamen imkansız” olmasıdır. (Yargıtay HGK’nın 10.4.1991 tarih 1991/8-51 Esas, 194 Karar ve 15.4.2011 tarih 2011/8-111 Esas, 2011/180 Karar sayılı ilamları da böyledir).

Genel olarak, gerekli tüm dikkati ve çabayı gösteren herkesin kayıtlarda malikin “kim olduğunu” kesinlikle anlayamayacağı hallerde, tapu sicilinde yazılı olan malikin “bilinmediğinin (meçhul olduğunun)” kabulü gerekir. Ayrıca yargıtay içtihatlarına göre; “… tapu kütüğünde malik sütununun tamamen boş bırakılması, sonradan silinmesi ve yerine yeniden yazılmaması, ismin soyut ve nam-ı mevhum adına (yani mevcut olmayan hayali bir kişi/lakap) yazılması, o kişinin hiç yaşamamış ve nüfus kaydının herhangi bir yerde bulunmamış olması, malik adının müphem, yetersiz (örneğin sadece Ali) ve soyut gösterilmiş olması…” gibi durumlarda da malikin kim olduğunun anlaşılamadığı (gaiplik) kabul edilir. Ancak başka bir anlatımla; tapu kütüğünden kim olduğu anlaşılamayan malik kavramı; köyde tanınmayan, hatırlanmayan, güncel adresi tespit edilemeyen, kendilerine posta tebligatı yapılamayan, mirasçıları henüz belirlenemeyen, “uzun yıllar önce ölmüş” ya da yurt dışına “taşınmış” gerçek bir kişi (adı soyadı belliyse) kesinlikle değildir. Somut davadaki tapu kaydı ve tapulama tutanağındaki açıklamalara göre; kayıt maliki H. A. yörede tanınan ve nüfusta bilinen gerçek bir kişi olup, onun yeri için TMK’nın 713/2 maddesinde yazılı o (kazandırıcı zamanaşımı) koşullarının gerçekleştiğini kabule yasal olanak bulunmamaktadır (Bu kişi 50 yıl önce ölse bile yeri işgalle alınamaz). Mahkemece, bu hususlar dikkate alınarak davanın usulden reddine karar verilmesi gerekirken, hatalı bir değerlendirme sonucu, yasal ve yerinde olmayan gerekçelerle (yanlışlıkla) kayıt malikinin “hayali bir kişi olduğundan” hareketle yazılı şekilde davanın kabulüne (tapunun işgalciye verilmesine) karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Zilyetlik ve Eklemeli Zilyetlik Yoluyla Tapu İptal ve Tescil Davası (YARGITAY HUKUK GENEL KURULU KARARI Esas No: 2013/8-1782 Karar No: 2015/1090) Dava konusu; TMK’nun 713/1 ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun 14. maddesi uyarınca; kadastro tespit sonrası, tapu kaydının oluşmasından çok önceki “satın alma” ve bu sürelere “eklemeli kazanmayı” sağlayan zilyetlik nedenlerine dayalı, tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Yerel Mahkemece, yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmiş ise de, verilen karar dosya kapsamına ve delillere uygun bulunmamaktadır. Davacı vekili, kadastro tespitinden sonraki 10.08.1988 tarihli “pay satışı (adi) senedine” dayanmış, vekil edeninin (müvekkilinin) yurt dışında Almanya’da çalıştığını, o taşınmaz üzerindeki Kemal’e ait 1/2 (yarı) payı bedelini ödemek suretiyle ondan satın aldığını, Almanya’da olmaları nedeniyle taşınmazı o an “sürekli kullanmasalar da” yaz tatiline geldiklerinde (kısmen) sahiplik ettiklerini, davalının (satıcının kardeşi) yakın akrabaları olması nedeniyle o yokken taşınmazı “kullanmasına ses çıkarmadıklarını”, ancak sonradan davalının izinsiz olarak taşınmaz üzerine bir ev yaptığını ileri sürmüştür. Davacı tanıkları duruşmada; davalının taşınmaz üzerindeki payını 1988 yılında “bedelini alarak sattığını”, davacının yurtdışında olup 15-20 gün Türkiye’de kaldıkları süre içerisinde o yere sahiplik ettiklerini, taşınmazın davalı tarafından (vekâleten) kullanıldığını ve üzerindeki yapıların davalıya ait olduğunu yeminle bildirmişlerdir.

Dosyadaki tüm bilgi ve belgelere göre, taşınmaz üzerindeki diğer 1/2 pay sahibi olan M. S. ile davalı şahıs kardeştir, davacı olan kişi ise diğer paydaş M. S.’ın resmi eşidir. Başka bir ifade ile davacı, davalının “yengesidir”. Diğer yönden; taşınmaz üzerindeki o payın 1988 yılında davacıya satıldığı ve satış bedelinin ödendiği hususunda mahkemece bir duraksama (şüphe) bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki asıl uyuşmazlık; bu satışın usulüne uygun olup olmadığı, zilyetliğin (kullanımın) fiilen devredilip devredilmediği ve o payın davalı mülkiyetinden çıkıp çıkmadığı hususunda toplanmaktadır. Yargıtay Bozma ilamında da açıklandığı üzere, o taşınmazın öncesi “tapusuzdur”. Davacı, taşınmaz üzerindeki davalı payını 1988 yılında adi bir “senetle” satın almıştır. Taşınmazın öncesi o dönem tapusuz olduğuna göre, hukuken “menkul (taşınır) hükmünde” olup; mülkiyet hakkı; sadece o “satış, zilyetliğin fiilen devir ve teslimi” ile alıcıya anında geçer (Resmi şekil aranmaz). Somut olayda; davalı K. S. arazide kendi payı ile birlikte, diğer paydaş M. S.’ın payını da (onun adına) kullanmaktadır. Davacı Almanya’da çalışmakta olup yılın ancak belli bölümlerinde Türkiye’ye gelmektedir. Davacı taşınmaz üzerindeki o payı satın almış ise de, gerek satılan pay gerekse davacının eşi M. S.’ın payı o an davalının (kaynının) fiili kullanımındadır. Tarafların “yakın akrabalığı”, davacının Türkiye’ye geldiği dönemlerde taşınmazı (kendi malı gibi) sahiplenmesi karşısında; orayı kullanan davalının (akrabanın) o fiili zilyetliğinin aslında bir “fer’i (ikincil)” ve doğrudan “davacı adına (onun vekili gibi) sürdürülen bir zilyetlik” niteliğinde olduğu ve davalının orayı “malik sıfatıyla” (benim diyerek) sürdürmediğinin kabulü gerekir. Bu nitelikteki fer’i bir zilyetlik süresi ne kadar uzun olursa olsun, zilyedin “hukukça kazanma (tapuyu alma)” bakımından hiçbir değer taşımaz. Tüm bu hukuki açıklamalara göre, tapusuz taşınmaz üzerindeki davalıya ait o payın mülkiyetinin, 1988’deki senet ve fer’i zilyetlikle “davacıya geçtiğinin” mahkemece kabulü gerekmektedir. Yerel Mahkemece davanın “kabulüne” (tapunun davacıya verilmesine) karar verilmesi gerekirken, bu olayda hatalı değerlendirme sonunda tapu iptal ve tescil davasının yazılı şekilde reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Vekaletin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Açılan Tapu İptal ve Tescil Davası (Hukuki Sebeplerin Birleşmesi) (YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ Esas: 2013/21184 Karar: 2015/6683) Yerel Mahkemece yapılan yargılama sonucunda; İstanbul Adli Tıp Kurumundan (uzmanlarından) alınan resmi raporlar ile murisin (ölenin) o vekaletnamenin düzenlendiği tarihte ve tapudaki akit (satış) tarihinde “fiil ehliyetine (akıl sağlığına) tam olarak sahip olduğu” bilimsel olarak belirlenerek; davacının “ehliyetsizlik” hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil isteğinin reddine karar verilmiş olmasında hukuken bir isabetsizlik (hata) yoktur. Davacının (rapora karşı) bu yöne değinen temyiz itirazları Yargıtay’ca yerinde değildir.

Ancak (Bozma Nedeni); dava dilekçesinin içeriği, kurgusu ve iddianın ileri sürülüş biçiminden; davada salt ehliyetsizlik değil, aynı zamanda “vekalet görevinin kötüye kullanılması” hukuksal nedenine de (ikincil sebep olarak) dayanıldığı açıkça anlaşılmaktadır. Öte yandan; davacı taraf her ne kadar 17.03.2010 tarihli bir dilekçesinde davanın asıl “ehliyetsizlik nedenine dayalı olduğunu” belirtmiş ise de, dilekçedeki “vekalet görevinin kötüye kullanıldığı” iddiasından da feragat etmiş (vazgeçmiş) değildir. Hemen belirtilmelidir ki usul hukukunda kuraldır; bir davada dayanılan somut maddi olaylar (vakıalar) için “birkaç hukuki sebebin bir arada (birlikte) gösterilmesinde” ilke olarak usul ve yasaya aykırı hiçbir yön bulunmamaktadır. İleri sürülen Hukuki sebeplerden bir tanesinin (ehliyetsizlik) diğer hukuki sebebin (vekaletin kötüye kullanımı) incelenmesine olanak verir bir niteliği bulunduğu sürece; önem ve lüzum derecesine (kademesine) göre “birden fazla hukuki sebep” aynı davada mahkemece inceleme ve araştırma konusu yapılabilir. Nitekim Yargıtay içtihatları da bu genişletici yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır (11.04.1990 günlü ve 1990/1-152 E, 1990/236 K.; 15.05.2013 günlü ve 2012/1- 1808 E, 2013/699 K. sayılı Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararları).

Bilindiği üzere; Borçlar Kanunu’nun “temsil ve vekalet akdini” düzenleyen emredici hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı “güvenine” dayanır. Vekilin yasal borçlarının çoğu bu “güven unsurundan”, onun vekil edenin yararına ve iradesine “uygun davranış yükümlülüğünden” doğar. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda (TBK) “sadakat ve özen borcu”, vekilin vekil edene karşı en önde gelen (asli) borcu kabul edilmiş ve (eski 818 sayılı Borçlar Kanununun 390. maddesinde) aynen; “Vekil, vekalet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile özel yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı istisnai hallerde vekil, işi bir başkasına (tevkil) yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, ‘vekalet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle’ yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen ‘basiretli bir vekilin’ göstermesi gereken olağan davranış esas alınır.” hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, daima vekil edenin “yararına (maddi çıkarına)” ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı (fakirleştirici) her türlü davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekaletin kapsamı, noterdeki sözleşmede açıkça gösterilmemişse bile, görülecek işin doğasına ve niteliğine göre belirlenir (TBK’nın 504/1). Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık (detaylı) bir hüküm bulunmasa veya yapılan satış işlemi dış temsil yetkisinin (tapu memurunun) sınırları içerisinde kalsa dahi, vekilin bu “sadakat yükümlülüğü” daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekile, bir taşınmazın satışında “dilediği bedelle ve dilediği kimseye satış yapabileceği” şeklinde en geniş (sınırsız) yetki kılınması, hatta vekalette satacağı kimseyi dahi ismen belirtmesi; o vekile “dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, piyasa rayiçlerinde makul sayılacak ölçüler (fiyatlar) dışına çıkarak” hileli satış yapma hakkını kesinlikle vermez. Vekil edenin maddi/manevi yararı ile bağdaşmayacak hileli bir eylem veya işlem yapan vekil, değinilen yasa maddesinin son fıkrası uyarınca doğrudan sorumlu olur. Bu sorumluluk, daha hafif olan sıradan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken; benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen “basiretli bir vekilin” ağır sorumluluğu esas alınarak hukuken daha da ağırlaştırılmıştır.

Öte yandan, vekil ile tapuda sözleşme (alım) yapan kişi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) anlamında gerçekten “iyi niyetli” ise; yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını (arkadan iş çevirdiğini) hiç bilmiyor veya kendisinden beklenen asgari özeni göstermesine rağmen bunu “bilmesine (anlamasına) fiilen olanak yoksa”; o vekil ile yaptığı bu satış sözleşmesi tamamen geçerlidir ve vekil edeni (eski maliki) bağlar. Vekil, o vekalet görevini kötüye kullansa (parayı yese) dahi bu husus (zarar) sadece vekil ile vekalet eden (müvekkil) arasında bir “iç tazminat sorunu” olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan o iyiniyetli 3. kişinin tapuda kazandığı o ayni haklara kesinlikle etkili olamaz (Tapu ondan alınamaz). Ne var ki; eğer üçüncü kişi (alıcı), o vekil ile baştan “çıkar ve işbirliği (muvazaa) içerisinde ise” veya açıkça kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini “kötüye kullandığını biliyor veya halin icabından bilmesi gerekiyorsa”; vekil edenin bu sahte sözleşme ile “bağlı sayılmaması (tapunun iptal edilmesi)”, TMK’nın 2. maddesinde yazılı o evrensel dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu (emredici) nitelik taşıdığından, taraflar ileri sürmese bile hakim tarafından “kendiliğinden (re’sen)” göz önünde tutulması (iptal edilmesi) zorunludur. Aksine bir düşünce (tapuyu o kötü niyetlide bırakmak), kötü niyeti ve sahtekarlığı teşvik etmek, en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet hiçbir zaman korunmamış, daima mahkum (iptal) edilmiştir. Nitekim yargısal uygulama ve bilimsel görüşler (doktrin) de bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.

Somut olaya (davaya) gelince; yerel mahkemece “vekalet görevinin kötüye kullanıldığı (hilesi)” iddiası bakımından hiçbir araştırma ve değerlendirme yapılmadan, sadece (birinci iddia olan) “ehliyetsizlik” iddiası yönünden ret kararı verilmiştir (Eksik inceleme yapılmıştır). Hal böyle olunca; mahkemece “vekalet görevinin kötüye kullanıldığı” iddiası bakımından da, tarafların iddia ve savunması doğrultusunda tüm delillerinin (bedel farkı, tanık, dekont vb.) toplanması, yukarıda detaylıca belirlenen bu yasal ilkeler de gözetilmek suretiyle elde edilen tüm olgu ve bulgular değerlendirilerek, neticesine göre (iptal veya ret) bir karar verilmesi gerekirken; yanılgılı bir değerlendirme ve eksik inceleme ile davanın reddine yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir (Karar bozulmuştur).

İnançlı İşlem, Banka Dekontu ile Tapu İptal ve Tescil Davasının İspatı (Yargıtay 1.HD. Tarih:16.05.2019 – E: 2019/1663, K: 2019/3078) Hukuk sistemimizde 1947 tarihli İçtihadı Birleştirme (YİBK) kararının sonuç bölümünde açıkça ifade olunduğu üzere; “inançlı işleme (güvene)” dayalı olup dinlenilirliği (dava edilebilirliği) kabul edilen iddiaların ispatı (kanıtlama aracı), şekle (notere) bağlı olmayan ancak mutlak bir “yazılı delildir”. İnanç sözleşmesi (protokolü) olarak adlandırılan bu adi belgenin, mutlaka sözleşmeye taraf olanların “imzasını içermesi” gereklidir. Bunun dışındaki (sözlü vb.) bir kabul, hem o İçtihadı Birleştirme kararının kapsamının genişletilmesi, hem de taşınmazların “tapu dışı (haricen) satışlarına” kanunsuz bir olanak sağlamak anlamını taşıyacağından, kendine özgü bu inanç sözleşmelerinin yapısıyla bağdaştırılamaz. 05.02.1947 tarihli 20/6 sayılı İnançları Birleştirme kararı amir hükmü uyarınca, inançlı işleme dayalı bir tapu iddiasının, şekle bağlı olmayan “yazılı delille” kanıtlanması gerekeceği kuşkusuzdur.

Şayet, ispat külfeti (yükü) kendisinde olan davacı tarafın elinde böyle tam bir “yazılı (imzalı) belgesi yok ise”; ancak taraflar arasında önceden gerçekleştirilen el yazısı mektup, “banka dekontu (açıklamalı)”, mesaj yazışmaları gibi birtakım belgeler var ise; bunların HMK uyarınca “yazılı delil başlangıcı” sayılacağı ve bu andan itibaren asıl iddianın (sözleşmenin) “her türlü delille (tanık dahil)” kanıtlanmasının hukuken olanaklı hale geleceği sabittir. Şayet, yazılı delil başlangıcı sayılacak böylesi en ufak bir olgu da bulunmuyor ise; iddia sahibi davacının son başvuracağı yasal delilin karşı tarafa “yemin teklif etme hakkı” olduğu da şüphesizdir.

Somut olaya gelince; dava konusu edilen … ada … parsel sayılı taşınmazdaki 18 nolu bağımsız bölümün (dairenin), davacıların mirasbırakanı … tarafından 26.10.2005 tarihinde tapuda “satış” suretiyle davalılardan …’a resmen devredildiği; …’un da bu yeri 11.07.2008 tarihinde diğer davalı (3. kişi) …’ya satış yoluyla tekrar temlik ettiği; ilk davalılardan …’nin ise o evi alırken 28.10.2005 tarihinde Türkiye İş Bankası Erdemli şubesinden “konut kredisi” kullandığı anlaşılmıştır. Konut kredisinin çekildiği o bankadan mahkemeye gelen müzekkere cevabında; anılan 35.000,00-TL kredinin (satıcı olan) davacıların mirasbırakanı …’a ödendiği, ancak o kredi taksit ödemelerinin “kim tarafından (davalı mı davacı mı)” yapıldığının sistemde tespit edilemediği bildirilmiştir. Davacılar, çekişme konusu bu taşınmazın o ilk temlikinin (satışının) aslında bir “inançlı işleme (güvene/krediye)” dayalı olduğunu, taşınmazın devrinden sonra çekilen o “banka kredisini” aslında (evi satan) kendi mirasbırakanlarının cebinden ödediğini iddia ederek; dava dilekçesi ile bir takım “banka dekont fotokopilerini” dosyaya ibraz etmiş (sunmuş); ne var ki ibraz edilen o dekontların “okunabilir (net) asılları” mahkeme dosyasında bulunamamıştır (Müzekkereyle getirtilmemiştir).

Hemen belirtmek gerekir ki; taraflar arasındaki bu güven ilişkisi ve çekişmenin çözüme kavuşturulması bakımından, yukarıda değinilen YİBK uyarınca iddiaların “yazılı belge ile” ispatı gerekmekte ve fakat dosyada böylesine (imzalı) bir inanç belgesinin bulunmadığı anlaşılmakta ise de; davacıların dosyaya sunmuş olduğu o (kredi taksiti) dekontlarının, eğer bu ticari ilişki ile doğrudan bağlantılı olduğunun saptanması halinde kesinlikle “delil başlangıcı” teşkil edeceği ve çekişmenin giderilmesinde (tanık dinlenmesinde) haklar açısından asla gözardı edilemeyeceği; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 202. maddesi hükmü gereğince “delil başlangıcı sayılabilecek belgelerin” bulunması halinde “tanık dinletilmesinin” yasal olarak tamamen mümkün olduğu açıktır.

Aynı kanunun 227/1 maddesi; “Uyuşmazlık konusu vakıanın ispatı için yeminden başka delili olduğunu beyan etmiş olan taraf dahi (diğer delillerin yanında) ayrıca yemin teklif edebilir.” şeklinde kat’i (kesin) delil olan yemin teklifini düzenlemektedir. Bir davada taraflardan herhangi birisi, istek ve savunmasının ispatı için takdiri (tanık vb.) veya kanuni (kesin) delillerden herhangi birisi ile birlikte, aynı zamanda hasmına (davalıya) “yemin” de yöneltmiş olursa; bu karmaşık durumun “ispatın yalnız yemine bırakıldığı, gösterilen diğer (tanık vb.) delillerden tamamen vazgeçildiği” şeklinde yorumlanması usulen imkansızdır (Baki Kuru, Hukuk Muhakemeler Usulü, 6. Baskı, cilt 3, sh:2493). Bu durumda, tarafın “diğer delillerinden vazgeçmediği” ve münhasıran (sadece) yemin deliline dayanmadığı gözetilerek, mahkemece ilk önce o “diğer delilleri (dekont/tanık)” incelenir; diğer delillerle iddia veya savunma ispat edilemediği takdirde en son çare olarak “yemine” başvurulur.

Hâl böyle olunca; mahkemece öncelikle o kredi ödemesine ilişkin banka “dekontlarının okunabilir asıllarının (bankadan)” ibrazının (getirtilmesinin) sağlanması, dekontların (ödeyen olarak) davacıların elinde bulunması hususu da gözetilerek bu dekontların “delil başlangıcı” niteliğinde olup olmadığının tartışılıp değerlendirilmesi, bu nitelikte (delil başlangıcı) sayılması durumunda dosyadaki tüm deliller (tanıklar vb.) birlikte değerlendirilerek çekişme konusu taşınmazın gerçekten “inançlı işlem” kapsamında davalıya (kredi için) devredildiği kanaatine varılması halinde; o kredi borcunun asıl “kim tarafından (davacı mı davalı mı)” ödendiği üzerinde de durulmak suretiyle; bu aşamada 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesindeki (birlikte ifa) düzenleme de gözetilerek, çıkacak sonuca göre esastan bir karar verilmesi gerekirken; yanılgılı bir değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı olduğu üzere (davanın reddine) karar verilmiş olması doğru değildir. Davacıların (bozma talepli) yerinde bulunan temyiz itirazlarının kabulü ile, hükmün (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK’un 428. maddesi gereğince Yargıtay’ca BOZULMASINA karar verilmiştir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında (Devletin Sorumluluğunda) Zararın Kapsamı Nasıl Belirlenir? 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi emredici hükmü gereğince, tapu sicilinin “yanlış (hatalı/sahte)” tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün maddi zararlarından (kusursuz olarak) doğrudan Devlet sorumludur. Tapu kaydının mahkeme kararıyla (sahtecilik vb. ile) “iptali” nedeniyle, o tapuyu kaybeden hak sahibinin oluşan o günkü “gerçek zararı” neyse, devletten alacağı tazminatın miktarı da o kadar (tamamı) olmalıdır. Hukukta Gerçek zarar; tapu kaydının iptali (elden gitmesi) nedeniyle, o tapu malikinin mal varlığında meydana gelen reel “azalma”dır. Hükmedilecek tazminat miktarı; o zarar verici eylem (iptal/sahtecilik) gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin o anki mal varlığı ne durumda olacak idiyse, tıpatıp aynı ekonomik durumun “tesis edilebileceği (yerine konabileceği)” eşdeğer miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. – 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. – 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. – 2010/668 K. sayılı yerleşik kararı).

Zarara uğrayan (tapusunu kaybeden) kişinin gerçek zararı ise, tazminat miktarının bilirkişilerce belirlenmesinde esas alınacak olan “değerlendirme (hesap) tarihine” göre belirlenecek olup; bu referans tarih ise o zararın (iptal kararının kesinleştiği) meydana geldiği “son tarihtir”. Zararın meydana geldiği tarihe göre; tapusu iptal edilen o gayrimenkulün o günkü niteliği (vasfı) ve piyasa değeri belirlenmelidir. Taşınmazın niteliği “tarım arazisi” ise, bilirkişilerce o bölgedeki “net gelir metodu (tarımsal getiri)” yöntemi ile; şayet “arsa” vasfında ise (imar geçmişse), değerlendirme gününden hemen önceki “özel amacı olmayan serbest emsal satışlara” göre kıyasen hesaplanması suretiyle o mülkün “gerçek (rayiç) değeri” devlet aleyhine belirlenmelidir (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi – Karar: 2015/4093).

Tapu Tahsis Belgesine Dayalı Olarak Açılan Tapu İptali ve Tescili Davasında Görevli Mahkeme İncelenen bu dava, idareden (belediyeden/hazineden) alınan “tapu tahsis belgesine” dayalı olarak, kişiye tapu iptali ve tescil (tapuyu alma) istemine ilişkindir. 2577 Sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun (İYUK) “idari dava türleri ve idari yargı yetkisinin sınırı” başlıklı 2. maddesinde; idari dava türleri ve idare mahkemelerinin yargı yetkisi sınırları açıkça düzenlenmiştir. Bu katı düzenlemeye göre İdare Mahkemelerinde idari dava türleri; idari işlemler hakkında “yetki, şekil, sebep, konu ve maksat” yönlerinden biri ile hukuka aykırı olduklarından dolayı açılan “iptal davaları”, doğrudan idari eylem ve işlemlerden dolayı (zarar doğduğu için) açılan “tam yargı (tazminat) davaları” ve kamu ihaleleri gibi “idari sözleşmelerden dolayı” taraflar arasında çıkan anlaşmazlıklara dair davalar olarak tahdidi gösterilmiştir. İdari yargı yetkisinin ise; sadece “idari eylem ve işlemlerin hukuka uygunluğunun denetimi ile sınırlı olduğu” yasanın metninde belirtilmiş; idare mahkemelerinin, yürütme görevinin kanunlarda gösterilen şekil ve esaslara uygun olarak yerine getirilmesini (işleyişini) kısıtlayacak, doğrudan doğruya “idari eylem ve işlem niteliğinde (idare yerine geçerek)” veya idarenin o “takdir yetkisini bütünüyle kaldıracak biçimde (tapu tescil et gibi)” bağlayıcı karar vereceğine dair bir düzenleme yasada kesinlikle mevcut değildir. Somut olayda, davacının “tapu tahsis belgesine” dayanarak istediği doğrudan “tapu iptal tescil (mülkiyet)” talebi; İYUK anlamında idari (iptal) nitelikte bir dava olmadığından (doğrudan ayni hak talebi olduğundan), bu tür mülkiyet uyuşmazlıklarının idari yargıda değil, doğrudan “adli yargıda (Asliye Hukuk Mahkemelerinde)” görülüp çözümlenmesi gerekir. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi – Karar: 2016/4079).

Tapu Sicilinin Hatalı Tutulmasında Devletin Kusursuz Sorumluluğu Şartları Medeni Yasa’nın 1007. maddesinden (tapunun hatalı tutulmasından) dolayı Devletin (Hazinenin) “kusursuz sorumluluğuna” gidilebilmesi ve tazminat istenebilmesi için, her şeyden öncelikle ortada hak sahibinin malvarlığında kesinleşmiş “bir zararın doğması” şarttır. Dosyada; davacıların, tapu müdürlüğünün “hatalı işlemi” sonucu kendilerine ait taşınmazların tümünün (usulsüz) satılması nedeniyle, o taşınmazları satın almış bulunan dava dışı üçüncü kişilere yönelik olarak açtıkları “tapu iptali ve tescil (geri alma)” davası sonunda; şayet kazanırlarsa taşınmazlarını o 3. kişilerden “geri alma (kurtarma)” hakları bulunduğu gibi; henüz tapu iptali ve tescil davası açmadıkları o diğer dava konusu taşınmazlar için de her zaman “tapu iptali ve tescil davası açma hakları” hukuken ve fiilen bulunmaktadır. (Yani zararın kesinleşip kesinleşmediği henüz belli değildir).

Bu durumda Yerel Mahkemece; yukarıda açıklanan hukuki yönler gözetilerek, davacılara tapu iptali ve tescil davası açılmamış bulunan (diğer) parsellere yönelik de asliye hukukta “dava açmak üzere” kesin bir süre verilmesi, ve hâlihazırda açılmış bulunan o tapu iptali ve tescil davaları ile birlikte, bu davaların kesinleşme “sonuçlarının beklenmesi (bekletici mesele yapılması)”, eğer o davalar kaybedilirse (tapu 3. kişide kalırsa) o zaman zarar kesinleşeceğinden, ancak ondan sonra varılacak o kesin sonuca göre davanın (tazminatın) esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken; yerel mahkemece zararın henüz doğmadığı gibi “yerinde olmayan yazılı bir gerekçeyle” davacıların Hazineye açtığı tazminat isteminin toptan (esastan) reddedilmiş olması usul ve yasaya kesinlikle uygun düşmediğinden kararın Yargıtay’ca bozulması gerekmiştir (Yargıtay 4. Hukuk Dairesi 2009/3868 E. , 2010/967 K.).