El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) Davası Nedir ve Hukuki Mahiyeti?
Hukuk terminolojisinde “müdahalenin men’i davası” olarak da sıklıkla anılan el atmanın önlenmesi davası; bir ayni hakkın (mülkiyet, sükna, intifa vb. hakların) yasal sahibi olan kişinin, bu haktan doğrudan doğruya kaynaklanan yetkilerine bir haksız fiil ile (tecavüz ederek) müdahale eden kişilere karşı yargı mercilerinde açtığı temel bir koruma davasıdır. Bununla birlikte sadece ayni hak sahipleri değil; mülk üzerinde “kira” gibi geçerli bir şahsi hakkı bulunan kişiler de, kendi kullanım haklarına yapılan haksız tecavüzü engellemek ve durdurmak amacıyla müdahalenin meni davası açabilirler. Bir kimsenin ayni veya şahsi hakkını hukuka uygun olarak kullanmasının üçüncü kişilerce haksız olarak engellenmesi, daraltılması (kısıtlanması) veya fiilen zorlaştırılması hallerinde; hak sahibi kişi, bu ihlallerin derhal ortadan kaldırılması için bu fiilleri işleyen kişilere (işgalcilere) karşı el atmanın önlenmesi davası açabilir.
Müdahalenin önlenmesi (men’i) davası ile kanun koyucunun asıl hedeflediği şey; başta mutlak bir ayni hak olan “mülkiyet hakkının” veya intifa, sükna (oturma) hakkı vb. gibi “sınırlı ayni hakların”, ya da kira sözleşmesi gibi “şahsi hakların” dışarıdan gelecek her türlü haksız ve zarar verici fiile karşı adli makamlarca korunmasıdır. Örneğin; mülkiyetindeki dükkânına haksız ve izinsiz bir şekilde giren (işgal eden) kişiye karşı tapu (mülkiyet) hakkı sahibi men-i müdahale davası açabileceği gibi; aynı dükkânda intifa (kullanma/yararlanma) hakkına yasal olarak sahip olan sınırlı ayni hak sahibi veya elindeki kira sözleşmesine dayanarak o dükkânı işleten kiracı da bizzat kendi adına el atmanın önlenmesi davası açabilir.
Mülkiyet hakkının çerçevesini çizen 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 683. maddesine göre; bir şeye (mala) malik olan kimse, genel hukuk düzeninin çizdiği sınırlar içinde kalmak şartıyla, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, ondan yararlanma (semerelerini toplama) ve üzerinde tasarrufta bulunma (satma/bağışlama) yetkisine mutlak olarak sahiptir. Aynı maddeye göre Malik; malını haksız olarak elinde (zilyetliğinde) bulunduran kimseye karşı malını geri almak için “istihkak davası” açabileceği gibi, malına yapılan her türlü haksız “el atmanın önlenmesini (durdurulmasını)” de mahkemeden dava edebilir.
Özellikle ve önemle belirtelim ki; mahkemelerde el atmanın önlenmesi davası açan ayni veya şahsi hak sahipleri, uğradıkları zarar nedeniyle bu tahliye (önleme) davasıyla birlikte genellikle “ecrimisil davası” da (haksız işgal tazminatı davası) açmaktadırlar.
El Atmanın Önlenmesi Davasının Kanuni Şartları Nelerdir?
Bir kişiye karşı el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davası açılabilmesi için, hukuken aşağıdaki üç temel şartın bir arada gerçekleşmiş olması aranır:
1. Davacının Ayni veya Kira vb. Bir Şahsi Hak Sahibi Olması Gerekir: Bir taşınır eşyada veya taşınmaz malda (gayrimenkulde), en güçlü ayni hak olan “mülkiyet hakkına” sahip olan kişi veya “sınırlı ayni hak” (intifa hakkı, geçit hakkı, üst hakkı, sükna hakkı vb.) sahipleri; mallarına yapılan haksız el atmalara karşı doğrudan el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davası açabilirler. İlave olarak, ortada geçerli bir hukuki ilişkiye (sözleşmeye vb.) dayanan şahsi hakkı bulunduğunu ispatlayan kişisel hak sahibi (zilyet) de bu davayı açabilir. Örneğin; bir araziyi veya evi mülkiyet hakkı sahibinden resmi olarak kiralayan bir kiracı, kiraladığı bu taşınmaz 3. kişilerce haksız bir şekilde işgal edildiğinde, o işgalciye karşı bizzat kendi adına müdahalenin önlenmesi davası açabilir. Tapuya kayıtlı taşınmaz mallarda; tapu sicil kütüğünde ayni hak sahibi (malik vb.) olarak gözüken kimseler bu davayı açabilir. Taşınır mallarda (araç, eşya vb.) ise hukuken “zilyetlik mülkiyet karinesi” teşkil ettiğinden, eşyayı elinde bulunduran kişi uygun bir şekilde ayni hakkını ispatlayarak bu davayı açmalıdır. Bir mal üzerinde elbirliği mülkiyeti (miras vb.) veya paylı mülkiyet (hisseli tapu) halleri varsa; her bir ortak/paydaş dışarıdaki 3. kişilere karşı tek başına el atmanın önlenmesi davası açabilir. Bu durumda mahkemece, el atmanın önlenmesi davası açan o paydaşın “kendi payı oranında” (veya örneğin miras hissesi oranında) bir önlem değil; malın tümünü (bütününü) koruyacak şekilde, malın tümü hakkında el atmanın önlenmesi kararı verilmelidir (Yargıtay 8. HD – K.2021/5160).
2. Haksız El Atmanın Fiilen Başlamış veya Başlama Tehlikesi Bulunmalıdır: Mahkemede el atmanın önlenmesi davası açılabilmesi için; dava konusu taşınır veya taşınmaz mal üzerindeki ayni veya şahsi hakka fiilen el atılmış (tecavüz edilmiş) olmalı veya eli kulağında, somut bir “el atma tehlikesi” bulunmalıdır. Bir el atma (işgal/zarar) eyleminin gelecekte muhakkak vuku bulacak (gerçekleşecek) olması, o eylem gerçekleşmeden önceden el atmanın önlenmesi davası açılmasına hukuken engel değildir (Önleyici dava). Özetle el atmanın önlenmesi davası; ayni hakka (mülkiyet, intifa vb.) fiilen yapılan el atmanın sona erdirilmesini (kesilmesini) veya yakında gerçekleşecek olan bir el atma tehlikesinin önceden engellenmesini (durdurulmasını) hedeflemektedir.
3. Yapılan El Atma Mutlaka “Haksız” Olmalıdır: Davacının ayni veya şahsi hakkına yönelik olarak gerçekleştirilen el atmanın “haksız (hukuka aykırı)” bir şekilde yapılmış olması şarttır. Haksız el atma eylemi; doğrudan doğruya (fiziken) ayni/şahsi hakka yapılmış olabileceği gibi, çeşitli maddi vasıtalar (araçlar) veya şahıslar kullanılarak “dolaylı bir biçimde” de yapılabilir. Elatmanın kendisi doğrudan bir insan fiili ile yapılabileceği gibi, dolaylı bir biçimde bir insanın ihmaliyle veya yarattığı fiziki bir durum nedeniyle de gerçekleşebilir. Örneğin; başkasının arazisine izinsiz kamyondan çöp veya moloz dökmek “doğrudan el atma” sayılırken; bir taşınmazın manzarasını veya ışığını hukuka aykırı inşaatla kapatmak “dolaylı el atma” olarak kabul edilir. Özellikle altını çizelim ki; ayni veya şahsi hakka yapılan bir müdahale (giriş/kullanım), gücünü bir yasa hükmünden veya geçerli bir sözleşmeden almaktaysa (kaynaklanmaktaysa), ortada artık “haksız bir el atma fiilinden” bahsedilemeyecektir. Ayni hakka yapılan müdahalenin mahkemece haksız kabul edilebilmesi için, eylemi yapanın elinde hiçbir geçerli “hukuki dayanağının (tapu, kontrat, izin vb.)” olmaması gerekir. Örneğin; kira sözresi dolsa bile, kanuni usulüne uygun bir şekilde (tahliye davası vb. ile) feshedilmemiş bir kira sözleşmesine dayanarak o taşınmazı kullanmaya devam eden kimse, sözleşmeye dayalı yasal bir hakkı kullandığından, ortada mülk sahibine karşı “haksız bir el atma (fuzuli işgal)” söz konusu olmayacaktır.
Kural olarak hiçbir arazi maliki (sahibi), komşu taşınmazda yapılan bir inşaatın (yapının) kendi arazisine doğru (haksızca) “taşırılmasına (tecavüz etmesine)” katlanmakla yükümlü değildir. Bu nedenle TMK’nın 683/2. maddesine dayanarak derhal haksız el atmanın önlenmesini (yıkımı) dava edebilir. Ancak o yapıyı yapan malik, o yapıyı komşu arsaya taşırmasına hukuken imkân veren resmi bir “irtifak hakkına (üst hakkı vb.)” tapuda sahip ise; komşu arazi maliki o yapının kendi arazisine taşırılmasına katlanmakla (izin vermekle) yükümlü olur ve böyle hukuki bir durumda yapının o taşırılan kısmının mülkiyeti, alttaki arazi malikine değil, doğrudan o yapıyı yapan (irtifak sahibi) malike ait olur (Yargıtay HGK – K.2021/1241).
El Atmanın Önlenmesi Davasında İleri Sürülebilecek Ek Talepler (Ecrimisil, Kal/Yıkım vb.)
El atmanın önlenmesi davasının asli amacı, süregelen o haksız el atmaya (işgale) son vermektir. Ancak bazı durumlarda bu haksız el atma, hak sahibine ayrıca maddi bir zarara da (gelir kaybı vb.) sebebiyet vermektedir. Şahsi veya ayni hak sahibi (mülkiyet hakkı, sükna hakkı, intifa hakkı vb. sahibi), haksız el atma eylemi nedeniyle malvarlığında oluşan bu zararın da giderilmesini aynı davada talep edebilir. Haksız el atma halinde, zararın giderilmesi (eski hale getirme) amacıyla mahkemeden şu ek taleplerde bulunulabilir:
- Şahsi veya ayni hak sahibi, haksız el atmadan dolayı kırılmış, zedelenmiş veya bozulmuş olan malın (arazinin/evin) masrafı davalıdan alınarak “eski hale getirilmesini” isteyebilir.
- Haksız müdahale edilen taşınmaz (arsa) üzerinde davalı tarafından izinsiz yapılmış bir “muhdesat (bina/ağaç vb.)” varsa, davacı bu muhtesatın yıkımını (kal’ini) veya sökülüp kaldırılmasını talep edebilir. Örneğin, başkasının taşınmazı üzerinde haksız ve kötüniyetli bir şekilde izinsiz bina inşa eden kişinin inşa ettiği bu bina hukuken “muhtesat” olarak kabul edildiği için, asıl mülkiyet hakkı sahibi bu binanın masrafı yapana ait olmak üzere yıkılmasını (kal’ini) mahkemeden talep edebilir.
- Şahsi veya ayni hak sahibi, haksız işgale uğrayıp da kullanamadığı o mal için davalıdan “ecrimisil” (haksız işgal tazminatı/kira kaybı) talep edebilir.
Ancak yargılama hukukunda kuraldır; el atmanın önlenmesi davasında, sayılan bu ek hususlar ayni/şahsi hak sahibi (davacı) tarafından “açıkça talep edilmedikçe” hakim kendiliğinden (re’sen) bu konularda karar veremez. Örneğin; mülkiyet hakkı sahibi el atmanın önlenmesi talebinin yanında, hem binanın “yıkımını (kal)” hem de geçmişe dönük “ecrimisil” talep ediyorsa, dava dilekçesinin talep (netice) kısmında bu isteklerini ayrı ayrı (harcını da yatırarak) ileri sürmesi gerekir.
Paylı Mülkiyette ve Elbirliği Mülkiyetinde El Atmanın Önlenmesi Davası Kuralları
Mülkiyete haksız el atma eylemi, hukuki niteliği itibariyle bir “haksız fiil” (haksız eylem) niteliğinde olduğundan; elbirliği mülkiyetinde (miras ortaklığında) her bir ortak, paylı mülkiyette (hisseli tapuda) ise her bir paydaş; tapudaki diğer ortakların iznini beklemeden üçüncü kişilere karşı tek başına elatmanın önlenmesi (meni müdahale) davası açabilir.
Dahası, paydaşlar (ortaklar) birbirine karşı da elatmanın önlenmesi davası açabilir. Paylı mülkiyette, ortak taşınmazdan hiçbir şekilde yararlanamayan (içeri sokulmayan) paydaş; onun kullanımına haksızca engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan “kendi payına vaki” el atmanın önlenilmesini (müdahalenin menini) her zaman mahkemeden isteyebilir. Hatta ortaklığın çok daha sıkı olduğu elbirliği mülkiyetinde dahi; paydaşlardan biri, öteki paydaşların (mirasçıların) olurlarını (onayını) almadan veya miras şirketine dışarıdan bir “temsilci atanmadan”, tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına kasten engel olan diğer zorba ortaklar aleyhine el atmanın önlenilmesi davası açabilir. Ancak çok önemli bir istisna vardır: O paydaşın, kendi payına karşılık (payı kadar olmasa da) taşınmazın içinde “çekişmesiz olarak” kullandığı ufak da olsa bir kısım yer (örneğin bir oda) varsa, diğer ortaklara açacağı “el atmanın önlenilmesi” davasının mahkemece dinlenme (kabul edilme) olanağı yoktur. Yerleşmiş ve kökleşmiş Yargıtay İçtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel (akademik) görüşlere göre; taşınmazda hissesine (payından) az yer kullandığını (diğerlerinin fazla kullandığını) ileri süren paydaşın bu sorununu “el atmanın önlenilmesi” davası ile değil; taşınmazı tamamen bölen ve kesin sonuç getiren “taksim (paylaştırma)” veya “şuyuun (ortaklığın) satış yoluyla giderilmesi (izale-i şuyu)” davası açmak suretiyle çözümlemesi hukuken gerekmektedir (Yargıtay 8. HD – K.2020/7172).
El Atmanın Önlenmesi Davasında Yargılama Usulü ve Süreçleri
1. Zamanaşımı ve Süre: Bir mala haksız el atma, hukuki niteliği itibariyle kesintisiz süren bir “haksız fiildir”. Ayni veya şahsi haklara yönelik bu haksız el atma (işgal/tecavüz) fiili fiilen devam ettiği müddetçe, elatmanın önlenmesi (müdahalenin men-i) davası süreye tabi olmaksızın “her zaman” açılabilir. Bu temel nedenle, elatmanın önlenmesi davasında davacı aleyhine işleyen herhangi bir hak düşürücü süre veya zamanaşımı süresi kesinlikle yoktur. Örneğin; arsası üzerine 3. kişilerce izinsiz bir şekilde gecekondular (barakalar) yapılan bir mülk sahibi, aradan 7 yıl hatta 15 yıl geçmiş olmasına rağmen el atmanın önlenmesi ve yıkım davası açabilir. Çünkü mülkiyete haksız müdahale (işgal) her saniye varlığını devam ettirmektedir. 2. Dava Harcı: El atmanın önlenmesi davası, sıradan maktu harca değil; dava konusu edilen eşyanın (tecavüz edilen kısmın) “maddi (rayiç) değeri” üzerinden hesaplanacak olan “nisbi harca” tabidir. 3. Davanın Tarafları (Husumet): Elatmanın önlenmesi davasında; mülkiyet (veya zilyetlik) hakkına elatılan o taşınır veya taşınmaz malın maliki (sahibi) veya şahsi hak sahibi olan kiracısı “davacı taraf” olarak yer alır. Eşyaya haksız ve izinsiz olarak elattığı iddia edilen kişi veya tüzel kişiler ise “davalı taraf”ta yer alır. Paylı mülkiyete veya elbirliği mülkiyetine tabi (ortaklı) taşınır veya taşınmaz mallarda ise her bir ortak/paydaş “tek başına” davacı olup el atmanın önlenmesi davası açabilir. 4. İspat Yükü Kuralı: Elatmanın önlenmesi davasında ispat yükü (külfeti), ayni/şahsi hak sahibi olduğunu iddia eden “davacıdadır” (TMK m. 6, 6100 sayılı HMK m.190/1). Davacı, öncelikle o maldaki ayni/şahsi “hakkını (tapusunu/kontratını)” ve sonrasında bu ayni/şahsi hakkına karşı tarafça “haksız bir şekilde müdahale edildiğini (işgal edildiğini)” ispatlamakla mükelleftir. Davalı taraf ise; ya o ayni/şahsi hakka “hiç el atmadığını” ispatlamakla yükümlüdür, ya da eğer davalı taraf o ayni/şahsi hakka el attığını (orada oturduğunu) kabul ediyor ise, bunun “hukuki gerekçesini (kendi tapusunu, kira kontratını vb.)”, yani el atmasının aslında “haksız olmadığını (meşru olduğunu)” ispatlamalıdır. 5. Görevli Mahkeme: Elatmanın önlenmesi (müdahalenin meni) davasına bakmaya görevli mahkeme, hukuk davalarında genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi olarak yasalarca belirlenmiştir. 6. Yetkili Mahkeme: Taşınmaz (gayrimenkul) mallarda elatmanın önlenmesi davasına bakmaya “kesin yetkili” mahkeme, o taşınmazın bizzat bulunduğu yer mahkemesidir. Taşınır (araç, eşya) mallarda ise HMK’daki genel yetki kuralı olan “davalının yerleşim yeri (ikametgahı)” mahkemesi yetkilidir. 7. Mahkemenin Vereceği Hüküm: Elatmanın önlenmesi davası sonucunda hakim davacıyı haklı bulursa; davalı, o haksız elatmayı “sona erdirecek (çıkacak)” davranışları yapmaya veya elatmaya yol açacak zararlı davranışlardan “kaçınmaya (girmemeye)” mahkûm edilir. Elatmanın önlenmesi davasının asıl pratik amacı da, davalıyı bir şeyi yapmaya (boşaltmaya) veya yapmamaya (girmemeye) mahkûm eden bu hükmün “icra dairesince zorla icrası (uygulanması)” ile gerçekleşir (Yargıtay HGK – K.2021/802). 8. Hükmün İcraya Konulması İçin Kesinleşmesinin Gerekip Gerekmediği: El atmanın önlenmesi davalarında yargılama sırasında, ihtilaf konusu o eşyanın “mülkiyeti de (tapusu/sahibi)” taraflar arasında çekişmeli ise (davalı benim diyorsa); bu durumda yapılan yargılama neticesinde elde edilen hükmün (kararın) Yargıtay/İstinaf aşamaları bitip “kesinleşmeden” icraya konulması (tahliye yapılması) hukuken mümkün değildir. Ancak, eşyanın aynı (mülkiyeti) taraflar arasında çekişmeli değilse (davalı ben kiracıyım vb. diyorsa); o zaman elatmanın önlenmesi davası neticesinde elde edilen mahkeme hükmü (tahliye), “kesinleşmesi beklenmeden” anında icraya konulabilir. Örneğin, A’nın B’ye karşı açtığı müdahalenin men’i davasında, davalı B mahkemede “dava konusu taşınmazın asıl mülkiyet hakkına ben sahibim (tapu benim)” savunmasında bulunursa, taşınmazın aynı (özü) çekişmeli hale geleceğinden; bu dava neticesinde hakim nasıl bir hüküm verirse versin, o hükmün icraya konulabilmesi (evin boşaltılması) için mutlak surette “kesinleşmesi” gerekir. Yasa hükmü gereğidir ki; taşınmazın aynının (mülkiyetinin) ihtilaflı olduğu hallere ilişkin ilamların (kararların) kesinleşmeden icraya konulamayacağı kuraldır. Ne var ki, taraflar arasında sadece kullanım hakkı üzerinden görülen “el atmanın önlenmesi” davasında davalılar mahkemede bir “mülkiyet (tapu) iddiasında” bulunmamışlar ve bu hususta karşı bir dava da açmamışlardır. Üstelik takibe konu edilen husus el atmanın önlenmesine ilişkin asıl karar (tahliye) değil, sadece o karardaki “yargılama giderleridir (avukatlık ücreti vb.)”. Hukukta asıl olan “mülkiyet hakkına üstünlük tanınması” ve malikin malına bir an evvel (hızlıca) kavuşmasını temin etmek olduğuna, ve müdahale edenler (işgalciler) tarafından o mülkiyete yönelik bir hak isteminde de bulunulmamış olmasına göre; bu davanın sonucundaki yargılama giderine ilişkin ilamın (kararın) icraya konulması için “kesinleşmesi gerekmez” (Yargıtay HGK – K.2012/780).
Elatmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) Davası Emsal Yargıtay Kararları
Paylı veya Elbirliği Mülkiyetinde Ortaklara Karşı El Atmanın Önlenmesi Paylı mülkiyette (hisseli tapuda), sahip olduğu taşınmazdan hiçbir şekilde yararlanamayan (içeri sokulmayan) paydaş; buna kasten engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan “kendi payına vaki (denk gelen)” haksız el atmanın önlenmesini mahkemeden her zaman isteyebilir. Hatta “elbirliği mülkiyetinde (mirasta)” dahi; paydaşlardan biri, öteki paydaşların (mirasçıların) olurlarını almadan veya miras şirketine bir “temsilci” atanmadan dahi, tek başına “ortak taşınmazdan yararlanmasına fiilen engel olan” o zorba ortaklar aleyhine el atmanın önlenmesi davası açabilir. Ancak, burada hukuki bir engel vardır: O davacı paydaşın, kendi hissesine (payına) karşılık o taşınmazın içinde “çekişmesiz olarak (sorunsuz)” kullandığı bir kısım yer (oda vb.) varsa, diğer ortaklara karşı açacağı “el atmanın önlenmesi” davasının mahkemece dinlenme (kabul edilme) olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre; o taşınmazda “kendi payından daha az yer kullandığını (diğerlerinin fazla kullandığını)” ileri süren paydaşın bu sorununu “el atmanın önlenmesi davası ile değil”, mülkiyeti toptan çözen ve kesin sonuç getiren “taksim (bölüştürme)” veya “ortaklığın satış yoluyla giderilmesi (izale-i şuyu)” davası açmak suretiyle çözümlemesi hukuken gerekmektedir. Yargılamalarda; paydaşlar arasındaki el atmanın önlenmesi davalarında mahkemece öncelikle, tüm paydaşları bağlayan “harici bir taksim (bölüşme) sözleşmesi” ve özel bir parselasyon krokisinin (planının) olup olmadığı veya taraflar arasında fiili bir “kullanma biçiminin (sınırların)” eylemli olarak oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı; eğer varsa çekişmeli yerin o paylaşımda “kimin kullanımına terk edildiği” saptanmalı; ortada böyle harici veya fiili bir taksim (paylaşım) yoksa, aradaki uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi TMK’nın “müşterek mülkiyet (izale-i şuyu)” hükümlerine göre çözümlenmelidir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/2113 E. , 2019/965 K.).
Kat Malikinin, Apartmandaki Baz İstasyonunun Kaldırılması (Müdahalenin Meni) Talebi Somut dava olayında, davacılar; Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olan ana taşınmazın (apartmanın) 70/760 arsa paylı 15 numaralı bağımsız bölümünün (dairesinin) yasal malikleridir (sahipleridir). Bir apartmanın “çatısının”, kanun gereği “ortak yer” niteliğinde bulunduğu ve çatı gibi ortak yerlerin 3. kişilere kiralanmasının “önemli yönetim işleri” (oybirliği gerektiren) olduğu hususu hukuken izahtan varestedir (açıktır). Davaya konu olan o zararlı “baz istasyonunun” kurulduğu o apartmanda kat maliki olan davacının; kendileri dışında kalan diğer kat maliklerinin (komşuların) bu davaya katılımı olmaksızın, baz istasyonunu kuran davalının (GSM şirketinin) ana taşınmazın “ortak yerine (çatısına)” yönelik bu haksız “el atmasının önlenmesi (sökülerek eski hâle getirme)” istemiyle tek başına dava açması hukuken tamamen mümkündür. Davayı açabilmek için; o çatı kira sözleşmesinde imzası bulunan ve kat malikleri kurulu kararında baz istasyonu için “olumlu oy kullanan” diğer kat maliklerinin de bu davada (davalı vb.) taraf olarak yer alması (davaya dahil edilmesi) kesinlikle gerekmemektedir (Hukuk Genel Kurulu – 2017/1997 E. , 2021/689 K.).
El Atmanın Önlenmesinin Hukuki Mahiyeti ve Davada İspatlanması Usulü Mülkiyet hakkının geniş içeriği, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “Mülkiyet hakkının içeriği” başlıklı 683. maddesinde düzenlenmiştir. TMK’nın 683. maddesinde açıkça; “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir” evrensel hükmü bulunmaktadır.
Anılan madde hükmü teorik olarak dikkate alındığında; mülkiyetin sahibine sağladığı aktif yetkiler (mülkiyetin müspet unsuru), o malda hukuk düzeninin sınırları içinde “dilediği gibi tasarruf etme hakkı”dır. Bu geniş tasarruf yetkisi; malın bizzat fiilen kullanılması, maldan doğan semerelerin (meyve/kira) toplanması, malın şeklinde değişiklik yapılması, malın tamamen tahrip ve tağyir edilmesi (yıkılması) gibi “fiili tasarrufları” içine aldığı kadar; o malı başkasına satarak devretme, üzerinde rehin/ipote gibi hak tesis etme gibi “hukukî tasarrufları” da bütünüyle içine alır. Mülkiyeti dışarıya karşı “koruyucu yetkiler (mülkiyetin menfi unsurları)” kapsamında ise malik; malını haksız olarak elinde bulunduran (gasp eden) kimseye karşı “istihkak davası” açabileceği gibi, her türlü haksız “elatmanın önlenmesini” de mahkemeden dava edebilir. Bu güçlü koruma talepleri bizzat “mülkiyet hakkından” kaynaklanır ve varlıklarını mülkiyet hakkına ayrılmaz bir biçimde sımsıkı bağlı olarak sürdürürler (…, M.K./ Seliçi, Ö./ …, S.: Eşya Hukuku, … 2020, s. 313 vd.).
Mülkiyet hakkının sağladığı bu yetkilerin malik tarafından huzur içinde “gereği gibi kullanılmasını önleyen” ve üçüncü kişilerden gelen haksız etkilere (tecavüzlere) karşı bir korunma aracı olarak; haksız elatmanın önlenmesi, komşudan gelen taşkınlığın giderilmesi ve durdurulması için, kanunla malike “elatmanın önlenmesi davası” açma hakkı tanınmıştır. Mülkiyet hakkına yönelik her türlü saldırıların önlenmesine ilişkin açılan davaların çok büyük çoğunluğu dayanağını TMK’nın 683. maddesinden almakta ise de; bu temel madde kapsamı dışında kalan ve TMK’nın “özel maddeleri” ile düzenlenen, mülkiyeti korumaya yönelik çeşitli özel davalar da mevcuttur (örneğin zilyetlikten doğan davalar, taşınır davası, komşuluk hukukundan doğan davalar gibi). Kanun’un genel nitelikli olan bu 683. maddesi ve öteki tamamlayıcı hükümleri ile, mülkiyet hakkının her türlü “zarar verici davranışlara karşı (devlete karşı bile)” korunması amaçlanmıştır.
Elatma eylemi, doğrudan doğruya bir insan fiili (girmesi) ile meydana gelebileceği gibi, davalının tamamen “kendi iradesiyle yarattığı (inşa ettiği) bir durum” ile malikin mülkiyet hakkını “kısıtladığı (daralttığı)” bir hâl olarak da görülebilir (…/Seliçi/…, s. 322). Başka bir teknik ifade ile elatma; yapma (inşa etme) veya yapmama (ihmal) şeklinde doğrudan insan fiiline dayanmakla birlikte, insanın hukuken “sorumlu olduğu bir durumdan” (örneğin yıkılma tehlikesini yok etme veya önleme yükümlülğinin komşuca yerine getirilmemesi gibi) da kaynaklanabilir. Burada önemle vurgulanmalıdır ki, kanun hükmünde bilhassa “haksız el atmadan” söz edilmiş olması karşısında, müdahalenin menine konu edilecek bütün bu müdahalelerin (girişlerin) hukuken “haksız” olması gerekmektedir. Diğer bir anlatımla müdahale; yasadan (kamu gücünden) veya taraflar arasındaki bir sözleşmeden (kira/irtifak vb.) kaynaklanan geçerli aynî ya da şahsî bir hakka “dayanmamalıdır”. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulununun (YİBHK) 25.05.1938 tarihli ve 1937/29 E., 1938/10 K. sayılı tarihi kararında da haksız işgal kavramı şu şekilde tanımlanmıştır: “Fuzulî işgal (haksız işgal) denilen şeyin hukukî bakımdan mahiyeti; geçerli bir hakka, zımnî veya sarih (açık) bir akte (sözleşmeye) müstenit (dayalı) olmaksızın, gayrin (başkasının) malını izinsiz ve rızasız işgal veya istimal etmekten (kullanmaktan) veyahut başkasının o maldaki zilyetliğini (hakimiyetini) zorla gasp ve ona tecavüz eylemekten ibarettir. O gayr (malik) veya zilyedin bundan maddi olarak mutazarrır olup (zarar görüp) olmaması (koruma için) müsavidir (önemsizdir)…”
Hukuk öğretisinde elatma eylemi; “doğrudan elatma” ve “dolaylı elatma” olarak ikiye ayrılmaktadır (Eren, F.: Mülkiyet Hukuku, 4. Baskı, Ankara 2016, s. 44-45). Doğrudan elatma; eşyanın bizzat özüne etki eden ve doğrudan doğruya davacının eşyasında (arsasında) ortaya çıkan, davalının bizzat fiilinden veya sorumlu olduğu bir durumdan ileri gelen fiziki elatmadır (Örn: davacının taşınmazına sürekli olarak çöp dökülmesi, hafriyat/moloz yığılması, komşunun binasının taşkın yapı yapması vb.). Dolaylı elatma ise; davalının kendi taşınmazındaki (kendi mülkündeki) zararlı fiillerinin/eylemlerinin etkisinin, sınırları aşarak davacının taşınmazında kendisini göstermesi (rahatsız etmesi) şeklinde oluşan elatma olarak ifade edilmesi mümkündür. Dolaylı elatmalar da, kendi içinde “olumlu” ve “olumsuz” elatmalar olarak ikiye ayrılırlar. Davalının kendi taşınmazındaki fiillerin davacının taşınmazında kendisini hissettirmesi olarak ifade edebilecek olan olumlu elatmalar, maddi veya manevi olabilir (Örn: dolaylı maddi elatma; komşudan duman, buğu, kurum, toz veya pis koku çıkarmak, duvardan pis su akıtılması vb.. / manevi dolaylı elatma; komşuda huzursuzluk, korku, kaygı vb. duruma neden olan eylemler). Olumsuz elatmalar ise, davalının kendi taşınmazından kaynaklanan (örneğin devasa bina dikme gibi) sebeplerle, komşu davacının taşınmazında bir “yoksunluğa (mahrumiyete)” yol açılması (örneğin davacının manzara, hava, su, güneş, ışık vb. doğal nimetlerden yoksun bırakılması) şeklindedir.
Elatmanın önlenmesi davası; mülkiyet (veya zilyetlik) hakkına elatılan taşınır veya taşınmaz malın maliki (davacısı) tarafından, o eşyaya haksız olarak elatan (tecavüz eden) kişiye (davalıya) karşı açılır. Davanın mahkemede açılabilmesi için, taşınır veya taşınmaz mal üzerindeki aynî hakka yönelik bir elatmanın hâlihazırda “mevcut” veya gelecekte muhakkak “doğacak (eli kulağında)” olması ve davacının (komşuluk hukuku vb. gereği) bu elatmaya “katlanma (tahammül etme) yükümlülüğünün” kesinlikle bulunmaması gereklidir. Elatmanın önlenmesi davasında, genel kural gereği ispat yükü “davacıdadır” (TMK m. 6, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 190/1). Bu anlamda davacı; mahkemede öncelikle o maldaki aynî (mülkiyet) hakkını tapuyla ispatlamalı ve sonrasında davalının bu aynî hakka fiilen “elattığını (işgal ettiğini)” ispatla yükümlüdür. Buna karşılık Davalı da kendini savunurken; o aynî hakka “hiç elatmadığını (orada olmadığını)” veya elatmakla birlikte bu elatmasının “haksız olmadığını” (yani davacının irtifak veya sözleşme gereği bu elatmaya katlanmakla yükümlü olduğunu) ispatla yükümlüdür.
Elatmanın önlenmesi davasının hukuki amacı, o aynî hakka yönelik süregelen elatmanın (işgalin) sona erdirilmesi veya yakında başlayacak elatma tehlikesinin önlenmesidir. Elatmanın önlenmesi davası sonucunda hâkim davalıyı; o elatmayı sona erdirecek davranışları (yıkım, boşaltma vb.) yapmaya veya elatmaya yol açacak zararlı davranışlardan (girmekten) kaçınmaya mahkûm eder. Elatmanın önlenmesi davasının asıl pratik amacı da, davalıyı “yapmaya veya yapmamaya” mahkûm eden bu kararın (hükmün) icra dairesince zorla “icrası (infazı)” ile fiilen gerçekleşir.
Bu davalarla birlikte istenen Ecrimisile (Haksız İşgal Tazminatına) gelince; gerek hukuk öğretisinde ve gerekse yargısal (Yargıtay) uygulamalarda net olarak ifade edildiği üzere ecrimisil; hak sahibinin, o malı haksız kullanan “kötü niyetli zilyetten” geçmişe dönük isteyebileceği özel bir tazminat olup; 08.03.1950 tarihli ve 1945/22 E, 1950/4 K. sayılı tarihi İçtihadı Birleştirme Kararında; “fuzuli işgal (haksız el atma)” eyleminin, tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradeleri ile kurduğu meşru “kira sözleşmesine” asla benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile bunun tamamen “haksız bir eylem (haksız fiil)” sayılması gerektiği ve bu haksız işgal nedeniyle malikte oluşan tüm zararın “tazmin edilmesi” gerekeceği açıkça vurgulanmıştır. Yine bahsi geçen İçtihadı Birleştirme Kararında; başkasının gayrimenkulünü (arsasını/evini) haksız olarak zaptedip kendi malıymış gibi kullanmış olan “kötüniyetli kimsenin (işgalcinin)”, o gayrimenkulü elinde tutmuş olmasından doğan tüm zararları ve o maldan “elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği (kazanabileceği) tüm semereleri (kira gelirlerini)” malike tazminle mükellef olduğu; ancak şayet fiilen bir zarara uğramamış ise malik ya da zilyede ecrimisil adı veya başka bir ad altında “herhangi bir tazminat vermekle mükellef olmadığı” (zarar şartı) sonucuna varılmıştır. Ecrimisil, doğrudan haksız işgal nedeniyle “tazminat” olarak nitelendirilen çok özel bir zarar giderim (telafi) biçimi olması nedeniyle, hesaplanacak ecrimisilin “en azı (alt sınırı) o yerin kira bedeli”, “en fazlası (üst sınırı) ise malikin o yer nedeniyle mahrum kalınan (kaçırdığı) gelir kaybı karşılığı zarardır”. Bu nedenle, malın haksız işgalden doğan ve normal kullanma sonucu eskime/yıpranma şeklinde oluşan ve hor kullanmadan kaynaklanan “olumlu (müspet) zararları” ile; malik ya da zilyedin o malı kullanamamaktan ötürü “yoksun kaldığı fayda (olumsuz/menfi zarar, kira kaybı)” ecrimisilin mali kapsamını belirler.
Nitekim TMK’nın 995. maddesinin 1. fıkrasında da; “iyi niyetli olmayan zilyedin (kötüniyetli işgalcinin), geri vermekle yükümlü olduğu şeyi (malı) haksız olarak alıkoymuş (vermemiş) olması yüzünden asıl hak sahibine verdiği tüm zararlar ve o maldan elde ettiği veya (iyi kullansa) elde etmeyi ihmal eylediği ürünler (gelirler) karşılığında tazminat ödemek zorunda olduğu” emredici şekilde hüküm altına alınmıştır. Haksız işgal eylemi, kanunda “haksız eylem (haksız fiil)” niteliğinde olup; bu durumda o ecrimisilin (tazminatın) tahsili için genel mahkemelerde genel hükümlere göre dava açılabileceğinde hiçbir hukuki kuşku bulunmamaktadır. … Yukarıda da etraflıca ifade edildiği üzere (§ 24), elatmanın önlenmesi davasında kural olarak davacı taraf; taşınmazına davalı tarafından “haksız olarak (izinsiz) elatıldığını” ispatlamakla yükümlüdür. İncelenen Yargıtay dosyası kapsamından; davacı tarafın iddiasına konu olan o “asfaltlama ve araziyi düzleme” işleminin, bizzat davalı tarafından gerçekleştirildiğinin mahkemede ispatlanamadığı gibi; tam tersine o alandaki asfaltlama ve düzleme işleminin resmi kamu kurumu olan “… Belediyesi” tarafından (yol çalışması kapsamında) yapıldığı resmi belediye belgesi ile sabittir. Yine davacıya ait bu alanda 3. şahıslara ait araçların park etmesinin; davalının olumlu (teşvik edici) veya olumsuz (engellemeyen) davranışı ya da bizzat davalının sorumlu olduğu durumdan (örneğin otoparkı yok etme veya önleme yükümlülüğünün yerine getirilmemesi gibi) kaynaklandığının dosyada ortaya konularak, “davalının söz konusu alanı ticari otopark olarak kullandığı, davacının taşınmazında fiili hakimiyet (zapt) kurduğu ya da orada bir zilyetlik iradesinin olduğu” hususunun ispatlandığını mahkemece kabul etmeye olanak bulunmamaktadır. Bizzat davacı tanıkları dahi duruşmada “davalının elatmaya konu yeri bizzat davalı tarafından kullanıldığını” (onun işgal ettiğini) ifade etmemişlerdir. İspatlanamayan bu davanın reddi hukuka uygundur (Hukuk Genel Kurulu 2020/720 E. , 2021/802 K.).
Kamulaştırmasız El Atmanın Önlenmesi Davası (İdarenin Haksız İşgali) 16.5.1956 gün ve 1/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da çok net belirtildiği üzere; devlet kurumları tarafından kanuni “usulü dairesinde verilmiş bir resmi kamulaştırma kararı” olmadan ve o yerin “bedeli peşin ödenmeden”, taşınmazına (arsasına/tarlasına) fiilen el konulan (yol, okul, park yapılan) kimse (malik); bu haksız işlemi yapan o “ilgili kamu tüzel kişisi (Belediye, Karayolları vb.)” aleyhine mahkemede “el atmanın önlenmesi (yıkım)” davası açabileceği gibi; dilerse mülkiyetin idareye geçmesine razı olup o yerin “değer karşılığının (bedelinin) kendisine verilmesini (tazminat)” de dava yoluyla isteyebilir. Devletin bu fiili “Kamulaştırmasız el koyma” eylemi nedeniyle vatandaş tarafından ister el atmanın önlenmesi davası, isterse yer bedeli (tazminat) veya geçmişe dönük ecrimisil davası açılmış olsun; davacının bu iddiasının mahkemece araştırılması bizzat uzman “bilirkişi incelemesine” bağlıdır (Ali Arcak- Edip Doğrusöz, Kamulaştırmasız Elkoyma, Ankara 1992, s. 55).
Bu teknik noktada, mahkemece atanan bilirkişilerin o haksız el konulan taşınmazın “değerinin (fiyatının) tespitine” ilişkin olarak uygulayacağı “değer biçme esaslarını” (hangi kriterlere göre fiyat biçeceğini) düzenleyen doğrudan ve özel bir yasal düzenleme mevcut değildir. Ancak, öteden beri Yargıtay İçtihatlarında benimsenen kurala göre; normal yasal kamulaştırma hukukunda olduğu gibi, idarenin haksız işgali olan “kamulaştırmasız el atma” davalarına da, yine “kamulaştırma davalarındaki değer biçme (hesaplama) esasları” aynen kıyasen uygulanır. Bu değer biçme kriterlerine de, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinde detaylıca yer verilmiştir. Resmi kamulaştırma bedelinin tespiti esaslarını düzenleyen, 4650 sayılı Kanun ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinde hakime ve bilirkişiye şu emredici kriterler verilmiştir: Taşınmazın cins ve nevinin (arsa mı tarla mı), yüzölçümünün (m2’sinin), kıymetini (değerini) olumlu veya olumsuz etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurların, her bir unsurun ayrı ayrı maddi değerinin, o kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca (vergi dairesi vb.) yapılmış kıymet takdirlerinin; ve özellikle arsa üzerindeki “yapılarda (binalarda)” Çevre ve Şehircilik Bakanlığı resmi birim fiyatları ve güncel yapı maliyet hesaplarının ve binanın “yıpranma (eskime) payının”, ayrıca nihai bedelin tespitinde etkili olacak “diğer tüm objektif ölçülerin” esas alınarak bilirkişice adil bir bedel takdiri (hesabı) yapılması gerektiği öngörülmüştür. Sözkonusu 11. maddede, kamulaştırılan (veya el atılan) taşınmazın bedeli belirlenirken, sadece tek bir kritere değil, “taşınmazın değerini etkileyen tüm unsurların (imarı, konumu vb.) dikkate alınması ilkesi” getirilmiştir (Hukuk Genel Kurulu 2015/2165 E. , 2016/804 K.).
Harici (Adi Yazılı) Taşınmaz Satış Sözleşmesi Nedeniyle Elatmanın Önlenmesi ve Hapis Hakkı
Dosya içeriği ve toplanan delillerden anlaşıldığı üzere; dava konusu edilen 930 parsel sayılı taşınmazın (arsanın) tapuda resmi olarak “davacı” adına kayıtlı olduğu, ancak bu taşınmazın geçmişte davacı tarafından davalıya “haricen (kendi aralarında adi yazılı kağıtla)” satıldığı konusunda, yerel mahkeme ve Yargıtay Özel Dairesi arasında hiçbir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu durum karşısında mahkemece, davalı alıcı lehine (ödediği parayı alana kadar) “hapis (alıkoyma) hakkı” tanınmak suretiyle (şartlı olarak) el atmanın önlenmesine karar verilmesinde hukuk kurallarına göre bir isabetsizlik yoktur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu önüne gelen asıl hukuki uyuşmazlık ise şudur; tapulu (çaplı) bir taşınmazda “harici (geçersiz) satın alma” olgusu nedeniyle, tapu sahibi malikin açtığı tahliye (el atmanın önlenmesi) davasında davalı (eski alıcı) lehine tanınacak o “hapis (alıkoyma) hakkı” bedelinin (tutarının), günümüzde “hangi değer esas alınarak (nasıl hesaplanarak)” belirlenmesi gerektiği noktasında toplanmaktadır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706., mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 213. maddesi, (yeni 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 237) ve 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesi amir hükümleri uyarınca; taşınmaz mülkiyetinin devrini (satışını) amaçlayan tüm sözleşmelerin hukuken “geçerli” olması, mutlaka “resmi şekilde (tapuda/noterde)” düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Taşınmazların “harici satışı (kendi aralarında kağıtla satışı)” mülkiyetin nakli (geçmesi) sonucunu asla doğurmayıp, mutlak butlanla geçersizdir. Bu nedenle geçersiz olan bu sözleşmeler, hukuken geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına ifa (tapu devri) yönünde hak ve borç doğurmaz.
Ancak, ortada hukuken geçersiz bir sözleşme olsa bile; taraflar bu geçersiz sözleşmeye dayanarak “birbirlerine fiilen verdiklerini (parayı ve arsayı)” geri alacaklardır (Sebepsiz zenginleşme kuralı). Taşınmazın gerçek maliki (tapu sahibi), mülkiyet hakkına dayalı olarak mahkemeden “el atmanın önlenmesini” istediğinde; aralarındaki satım sözleşmesi resmi şekilde (tapuda) yapılmadığı (geçersiz olduğu) için, elbette taşınmazını tahliye yoluyla geri alabilecektir. Ne var ki, 10.07.1940 tarih ve 2/77 sayılı tarihi Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararı’nda da çok net belirtildiği üzere; “haricen yapılan (tapu memuru huzurunda yapılmayan) taşınmaz mal satışından dönüldüğünde (vazgeçildiğinde), yıllar önce aldığı satış bedelini (parayı) geri vermeyen taraf (satıcı), taşınmaz malın kendisine geri verilmesi (boşaltılması) için karşı tarafı (alıcıyı) mahkeme kanalıyla zorlayamaz.” (6098 s. TBK m. 97 “Birlikte ifa kuralı”, mülga 818 s. BK m. 81). Bu 10.04.1940 tarih ve 2/77 sayılı YİBK uyarınca; taşınmazı haricen satan (ve parasını yiyen) kişinin, bu geçersiz satıştan kaynaklanan “aldığı parayı iade etmedikçe (geri ödemedikçe)” verdiğini (arsayı) geri isteyemeyeceği; harici satış senedinde gösterilen o “satış bedeli” ile, eğer davalı alıcı o arsaya bazı “zorunlu ve yararlı giderler (bina vb.)” yapmışsa bunlar üzerinden davalı alıcı lehine bir “hapis hakkı (alıkoyma hakkı)” tanınarak (Yani satıcı parayı ödediğinde alıcı arsayı boşaltacak şekilde) el atmanın önlenmesine karar verileceği, Yargıtay’ca temel bir kural olarak kabul edilmektedir.
Tapulu taşınmazın satışı, sözleşme resmi şekilde yapılmadığından hukuken geçersiz olsa da; taşınmaz maliki yıllar önce o “satış parası” adı altında bir bedel (meblağ) alıp kullanmış (enflasyona edirmiş), karşılığında davalı alıcı da o iade (dava) anına kadar o taşınmazdan fiilen yararlanmıştır. Ancak karşılıklı olarak “verilenlerin iade edileceği” gün geldiğinde (dava açıldığında); taşınmaz maliki tapudaki taşınmazını “hiçbir değer kaybı olmaksızın (aynen)” geri alabilse de; yıllar önce o bedeli (parayı) ödeyen alıcı, aradan geçen uzun süre ve enflasyon gözetildiğinde “ödediği o bedeli (örneğin 10 bin lirayı) aynı alım gücünde (reel değerinde)” geri alamayacak ve haksızlığa uğrayacaktır.
O halde Hukuk Genel Kurulu olarak üzerinde durulması gereken asıl husus; alıcı lehine hapis hakkı tanınırken, satıcı tarafından “iadesi gereken o satış bedelinin miktarının (rakamının)” günümüzde ne şekilde (hangi yöntemle) hesaplanacağıdır. Bilindiği üzere, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 993. ve 994. maddeleri; geri vermekle yükümlü olan “iyiniyetli zilyedin (alıcının)” hak ve borçlarını özel olarak düzenlemiştir. Geçersiz sözleşme nedeniyle o taşınmazı gerçek sahibine geri vermekle yükümlü olan iyiniyetli zilyedin (alıcının), o taşınmazı “geri vermekten kaçınma” ya da “hapis (alıkoyma)” hakkı TMK’nun 994/1. maddesi ile ona açıkça tanınmış yasal bir haktır. İyiniyetli zilyet (alıcı), malik tarafından açılan “el atmanın önlenmesi (geri verme)” davası sırasında, mahkemede “def’i (savunma)” yoluyla; taşınmaza yaptığı zorunlu ve yararlı giderler ile “harici satış bedelinin kendisine ödenmesini” ileri sürebileceği gibi; dilerse taşınmazın geri verilmesinden sonra da (taşınmazı geri verirken bu parasal hakkından açıkça veya örtülü olarak vazgeçmemiş/feragat etmemiş olduğu hallerde), faydalı/zorunlu giderler ile o satış bedelini sonradan “ayrı (bağımsız) bir dava” ile de istemesine hukuken hiçbir engel bulunmamaktadır.
Bunun yanı sıra, geçersiz harici satış sözleşmesi nedeniyle yanlar (taraflar) birbirlerine verdiklerini “sebepsiz zenginleşme (haksız iktisap)” kuralları veya mülkiyet (İstihkak MK 618. md / yeni TMK 683.md) davasıyla her zaman geri isteyebilirler. TMK 994. maddesi aslında “sebepsiz zenginleşmeyi önleyen” özel bir mülkiyet düzenlemesi olup, açılacak her iki davada da TMK 994-995 maddelerinin birlikte uygulanması gerekir. Hukuken geçersiz olan bu sözleşmeden kaynaklanan ağır uyuşmazlığın, haksız iktisap kurallarına göre adilce çözümlenip tasfiye edilebilmesi için; mahkemece öncelikle TMK 2/2 maddesinde düzenlenen “hakkın kötüye kullanılması yasağı”, sonrada “sebepsiz zenginleşme (haksız iktisap)” kurumunun ilke ve esasları mutlaka dikkate alınmalıdır.
Hukuken geçersiz (batıl) sözleşmeler, haksız iktisap kuralları uyarınca mahkemece tasfiye edilirken (iade kararı verilirken); “denkleştirici adalet kuralı” ve üstün “hakkaniyet” gözetilerek; sözleşme tarihinde (yıllar önce) satış bedeli olarak elden verilen o paranın, taşınmazın iadesinin talep edildiği “dava tarihi” itibariyle enflasyon karşısında erimemesi için; enflasyon oranları, tüketici eşya fiyat endeksi (TÜFE), altın ve döviz kurlarındaki fırlamalar/artışlar, memur maaşları ve işçi asgari ücretlerindeki artışlar gibi çok çeşitli “ekonomik etkenlerin (enstrümanların) ortalamaları” bilirkişi tarafından alınmak sureti ile; o eski paranın bugün ulaşacağı “alım gücü”, yani paranın “reel (gerçek) değeri” hesaplanıp tespit edilerek; güncellenmiş olan bu yüksek bedel, davalı alıcı lehine “hapis hakkı (alıkoyma) bedelinin” tayininde bizzat hükme (karara) esas alınmalıdır (Hukuk Genel Kurulu 2013/1117 E. , 2014/745 K.). (Satıcı bu güncel parayı ödemeden arsasını geri alamaz).
El Atmanın Önlenmesi Davası Kararının İcrası İçin “Kesinleşmesi” Şart Mıdır? Somut dava dosyasında; taşınmazın gerçek tapu maliki olan Süleyman Aksay, kendi taşınmazına “ekip dikmek (tarım yapmak)” suretiyle kısmen müdahale eden (işgal eden), şikayetçilerin de aralarında bulunduğu kişilere karşı mahkemede “el atmanın önlenmesi” davası açmış ve neticeten mahkemece davacının bu istemi kabul edilerek, davalıların “el atmasının önlenmesine” ve yargılama giderlerinin (avukatlık ücreti vb.) davalılardan tahsiline hükmedilmiştir. Bu yerel mahkeme hükmü taraflarca temyiz incelemesine götürülmüş olup, henüz Yargıtay’ca onanıp “kesinleşmemiştir”.
Hukuk Genel Kurulu görüşmeleri sırasında üyelerce öne sürülen bir (muhalif) görüş olarak; karşı taraf olan davacı Süleyman Aksay’ın kayden (tapuyla) maliki olduğu 221 parsel sayılı taşınmazına, davalılardan olan şikayette bulunanların müdahale ettiği iddiası ile “el atmanın önlenmesi (men’i müdahale)” istemi ile dava açtığı ve mahkemece müdahalenin önlenmesine karar verildiğine göre; el atmanın önlenmesi davası doğrudan “mülkiyet hakkına dayalı olarak” açıldığından, mahkemece verilen bu karar o taşınmazın bizzat “aynına (özüne)” ilişkin olup, karar Yargıtay’da kesinleşmeden icraya konulamaz (tahliye yapılamaz). Dolayısıyla, madem asıl karar icraya konulamıyor, o ilamda hükme bağlanan (avukatlık ücreti gibi) “yargılama giderlerinin” de, o ilamın bir “fer’ii (eklentisi)” niteliğinde olduğundan, ana karardan ayrılarak icraya konulamayacağı (kesinleşmenin bekleneceği) hususu hararetle savunulmuşsa da, Yargıtay Kurulunda bu görüş azınlıkta (geçersiz) kalmıştır.
Yargıtay HGK’nın çoğunluk kararına (ve kanuna) göre kural şudur: Taşınmazın “aynının (mülkiyetinin/tapusunun)” taraflar arasında ihtilaflı (çekişmeli) olduğu hallere ilişkin verilen mahkeme ilamlarının, Yargıtay’da “kesinleşmeden icraya konulamayacağı” usul yasasının emredici bir hükmü gereğidir. Ne var ki, taraflar arasında görülen bu “el atmanın önlenmesi” davasında; işgalci konumundaki davalılar mahkemede hiçbir şekilde “bir mülkiyet (tapu benimdir) iddiasında” bulunmamışlar, bu hususta (tapu iptali vb.) bir karşı dava da açmamışlardır. (Yani mülkiyet çekişmeli değildir). Üstelik icrada “takibe konu edilen husus” da, asıl el atmanın önlenmesine ilişkin karar (tahliye) değil, sadece o kararın sonundaki “yargılama giderleri (vekalet ücreti)”dir. Hukukta asıl olan “mülkiyet hakkına üstünlük tanınması”, malikin malına bir an evvel engelsizce kavuşmasını temin etmek olduğuna, ve taşınmaza müdahale edenler tarafından o malın mülkiyetine yönelik bir hak isteminde (tapu bende kalsın) de bulunulmamış (aynı çekişmeli hale gelmemiş) olmasına göre; o mahkeme kararındaki “yargılama giderine ilişkin ilamın (kısmın)”, alacaklı tarafından icraya konulması için kesinleşmesinin gerekmeyeceği hususu, Hukuk Genel Kurulu çoğunluğu tarafından nihai olarak kabul edilmiştir (Hukuk Genel Kurulu 2012/12-823 E. , 2012/780 K.).
Ortak Arazi Üzerine Yapılan “Kaçak Ev İnşaatı” Nedeniyle Elatamanın Önlenmesi (Yıkım) Davacı taraf dilekçesinde; kendisi, davalı ve diğer dava dışı kişilerle birlikte (mirastan vb.) “elbirliği” şeklinde ortak oldukları (hisseli) taşınmazları olduğunu, davalı durumundaki ortağın, “ortak olan bu taşınmaz üzerine” tek başına bir ev (bina) inşaatına başladığını, bunu yaparken diğer ortaklardan (kendisinden) hiçbir izin almadığını, halen o ev inşaatının sürdüğünü, bu kaçak yapılaşma konusunda mahkemenin 2014/11 D.İş sayılı dosyası ile “ihtiyati tedbir (durdurma)” talebi üzerine bizzat mahallinde keşif yapıldığını, ancak davalı tarafından başlatılan bu inşaatın durmayıp halen devam ettiğini izah ederek; davalı ortağın o ortak taşınmaz üzerine yaptığı bu “haksız el atmanın önlenmesine” ve inşaatın durdurularak “yapılan o kısmının tamamen kaldırılmasına (yıkımına)” karar verilmesini talep etmişti.
Dava konusu olan taşınmazın tapu kaydı incelendiğinde, malın paylı mülkiyete değil, ortaklığın çok daha sıkı olduğu “elbirliği (iştirak halinde) mülkiyet” hükümlerine tabi olduğu sabittir. Türk Medeni Yasası’nın 701 ila 703. maddeleri arasında elbirliği mülkiyetine ilişkin o katı yasal düzenlemelere yer verilmiştir. Aynı Yasanın 702/4. maddesi; “terekeyi (mirası) temsil eden ortaklardan herbiri, o topluluğa giren hakların ‘korunmasını’ tek başına sağlayabilir ve bu korumadan otomatikman bütün ortaklar yararlanırlar” hükmünü içermektedir. Bu kanuni kapsamda; elbirliği mülkiyetinde paydaşlardan (ortaklardan) biri, gidip öteki paydaşların “olurlarını (imzalarını)” almadan veya o miras şirketine mahkemece bir “temsilci atanmasını” beklemeden; tek başına hareket ederek, o ortak taşınmaza haksız “müdahale eden” (inşaat yapan) kişi veya kişiler aleyhine doğrudan “elatmanın önlenmesi ve yıkım davası” açabilir. Fakat işin tasarruf boyutuna gelince; aynı Yasanın 702/2. maddesi emredici hükmü gereği “Kanunda veya aralarındaki sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, o mal üzerinde gerek yönetim, gerekse tasarruf (inşaat, satış vb.) işlemleri için, tüm ortakların mutlaka ‘oy birliğiyle (firesiz)’ karar vermeleri gerekir”.
Somut yargılama olayında, davalı taraf (ortak) her ne kadar o ortak taşınmazın tamamını (hepsini) değil de, sadece tapuda metrekare olarak “kendine düşen (ileride düşecek) alan kadar” bir kısmını kullanmakta ise de; taşınmazın vasfı tapuda (resmi kayıtta) “fıstık bahçesi (tarım arazisi)” olarak geçmekte iken, davalının söz konusu fıstık alanına beton “bina inşa ettiği”, mahkemenin tespit dosyası içeriğinden net olarak anlaşılmaktadır. Diğer bir ifadeyle, davalı ortağın yaptığı bu kullanım şekli, o ortak taşınmazın “hukuki ve fiili vasfını” (bahçeden arsaya/binaya) değiştirecek kadar ağır niteliktedir. Elbirliği mülkiyeti yasal hükümleri gereği, bu hususta (nitelik değiştirmede) tüm ortakların mutlaka “oybirliğiyle” (anlaşarak) karar vermeleri şarttır. Dosya kapsamından; o binanın, davacının rızası hilafına (oybirliği olmadan) ve zorla inşa edildiği, Yasa’nın aradığı o “oybirliği şartının” kesinlikle gerçekleşmediği sabittir. Bu fiili ve hukuki durumda Mahkemece, davacının açtığı müdahalenin men’i (yıkım) davasının “kabulüne” karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirmeyle ve yazılı gerekçeyle davanın “reddi”, usule ve yasaya bütünüyle hatalı olup Yargıtay’ca bozmayı gerektirmiştir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2019/1899 E. , 2020/4186 K.).
“İntifa (Kullanım)” Hakkı Sahibinin El Atmanın Önlenmesi Davası Açma Yetkisi Dava dosyasında, davacının o taşınmazda “malik” değil, sadece “intifa (kullanım/yararlanma) hakkı sahibi” olduğu görülmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 19. maddesi kapsamında kalan, ortak alanlara tecavüz nedeniyle açılan “eski hale getirme ve elatmanın önlenmesi” davalarını açma yetkisinin kural olarak (doğrudan) sadece “bağımsız bölüm maliklerine (tapu sahiplerine)” tanındığı bir gerçektir. Yargıtay’ın bu konudaki güncel uygulamalarında; “intifa hakkı sahibinin (kiracı vb.)”, o apartmandaki ortak alanlara yapılan tüm müdahalelere değil, ancak ve ancak “bizzat kendi kullandığı o bağımsız bölümünü (dairesini) doğrudan etkileyen” müdahaleler yönünden (örn: kapısının önünün kapatılması) aktif dava açma hakkının bulunduğu kabul edilmektedir. Somut olayda (davada); apartmanın ortak yer niteliğindeki “koridoruna (holüne)” davalılarca “büfe (kulübe) yapılması” işleminin iptali ve yıkımı davası; salt “intifa hakkı sahibi” olan davacının kendi oturduğu o bağımsız bölümünü (dairesinin girişini/kullanımını vb.) doğrudan etkilemediğinden (zarar vermediğinden), davacının bu davayı açmakta “aktif husumet ehliyeti (taraf sıfatı) yokluğu” nedeniyle davanın doğrudan “reddine” karar verilmesi icap ederdi. Yerel mahkemece yukarıda açıklanan bu doğru (husumet) gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi usulen doğru değil ise de (mahkeme başka bir gerekçeyle reddetmiştir); nihai “sonucu (reddi) itibarıyla doğru olan” bu mahkeme kararının, Yargıtay tarafından sadece “gerekçesi değiştirilmek (düzeltilmek) suretiyle” ONANMASINA, 15.10.2015 gününde oybirliğiyle karar verilmiştir (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2015/13982 E. , 2015/14503 K.).
Başkasının Arsasına (Arazisine) Haksız ve İzinsiz İnşaat (Bina) Yapılması Durumu Bilindiği üzere Türk Hukukunda, bilerek veya bilmeyerek başkasının (üçüncü bir kişinin) taşınmazına “temelli ve kalıcı” nitelikte bir yapı (bina vb.) yapılması durumunda; T.M.K. 684. ve 718. maddelerinin emredici hükümleri gereğince; o kaçak yapı, “üzerinde veya altında bulunduğu o arsanın (taşınmazın) tamamlayıcı parçası (mütemmim cüzü)” haline geleceğinden, o bina da otomatik olarak alttaki “ana taşınmazın mülkiyetine (arsa sahibine)” tabi olur. (Yani ev, arsa sahibinin malı olur). Yasa koyucu, bu zor konumdaki (binayı yapanla arsa sahibi) taşınmaz malikiyle yapıyı yapan kişi arasındaki karmaşık ilişkiyi, basit genel hukuk hükümlerine bırakmamış; Medeni Kanunun 722, 723, ve 724. maddelerindeki o çok “özel hükümleriyle” detaylıca düzenlemeyi uygun bulmuştur.
Bir kimse, tamamen kendi malzemesiyle (parasıyla) başkasının (örneğin komşusunun) taşınmazına sürekli, esaslı ve tamamlayıcı (mütemmim cüz) nitelikte bir yapı yapmışsa ve (T.M.K. 724. maddesine göre) diktiği o yapının (binanın) maddi değeri, açıkça altında yattığı o arazinin değerinden “fazlaysa (çoksa)”; binayı yapan “iyi niyetli” taraf, arsa sahibine “uygun bir bedel (para)” ödemek karşılığında, o yapının ve altındaki arazinin tamamının veya sadece yapıya yetecek kadar (yeterli) bir kısmının “mülkiyetinin (tapusunun) bizzat malzeme sahibine (kendisine) verilmesini” mahkemeden (temliken tescil davasıyla) isteyebilir. Söz konusu TMK madde hükmünden çok açıkça anlaşıldığı üzere, başkasının taşınmazının mülkiyetinin o yapı malikine (yapan kişiye) zorla verilebilmesi (satılabilmesi) için en “öncelikli ve mutlak koşul” o kişinin “iyi inanç (iyi niyet)” sahibi olmasıdır. Öngörülen bu iyi inancın, Medeni Kanunun 3. maddesinde hükme bağlanan o “sübjektif iyi inanç” olduğunda hiçbir hukuki kuşku yoktur. Bu kural; kişinin ev yapmak için el attığı (girdiği) o taşınmazın aslında “başkasının mülkü olduğunu hiç bilmemesini” veya inşaattan önce beklenen tüm “dikkat ve özeni göstermesine (çap sormasına) karşın gerçeği bilecek durumda olmamasını”, ya da o yapıyı o arsaya yapmakta “haklı (geçerli) bir sebebinin bulunmasını” ifade eder. Böyle bir davada iyi inançlı olduğunu iddia eden kişinin, 14.2.1951 tarih 17/1 Sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında açıkça belirtildiği gibi bu iddialarını (iyi niyetini) kesin delillerle ispat etmesi gerekir.
İkinci mutlak koşul ise, o yapılan “yapı kıymetinin (bina değerinin)” altındaki “taşınmazın (arsa) değerinden” rakamsal olarak “açıkça (bariz şekilde) fazla” olmasıdır. Bu parasal koşul, davanın açıldığı dava gününe ve tamamen “objektif (piyasa)” esaslara göre bilirkişilerce saptanmalı, aradaki bu fazlalık uçurumu ilk bakışta kolayca anlaşılmalıdır. Üçüncü koşul olarak da yapıyı yapan kişi, tapusunu alacağı o taşınmaz malikine mutlaka “uygun (adil) bir bedel” ödemelidir. Uygun bedel kavramı genellikle, sadece o yapı için lazım olan (kullanılan) arsa miktarının “dava tarihindeki gerçek (rayiç) değeri” olarak kabul edilmekte ise de; eğer büyük bir taşınmazın sadece (ortadan) bir kısmının devri gerektiğinde, o geri kalan (elde kalan) kısmın bedelinde geometrik veya ticari olarak meydana gelecek “noksanlıklar (değer kayıpları)”, veya varsa o taşınmaza bağlı öteki zararlar da bilirkişilerce gözönünde bulundurularak bu arsa bedelinin bir miktar “aşılması (artırılması)” hak ve nesafet (adalet) kuralı gereğidir. Hemen şunu da belirtmek gerekir ki, bu “temliken tescil (tapuyu alma)” isteme hakkı; ancak ve ancak o yapı (bina) yapıldığı sıradaki o taşınmazın maliki olan (ilk) kişiye karşı açılacak davada ileri sürülebilecek “kişisel bir hak” olup; ancak bu yenilik doğurucu dava sonunda mahkemece verilen kararın “kesinleşmesinden sonra” gerçek bir ayni hakka (mülkiyete) dönüşebilir.
Öte yandan tablonun tersine bakılırsa, T.M.K. 722. maddesi taşınmaz malikine de bir hak tanır: Kendi rızası olmaksızın arazisine yapılmış ve yıkımı (sökümü) “aşırı bir zarar doğurmayan” yapının tamamen “yıkımını (kal’ini) isteme hakkı” tanımış, ve bu yıkım masrafının da o yapı malikine (yapan kişiye) ait olacağını emredici olarak hükme bağlamıştır. Ne var ki, yasada bu “aşırı zarar” kavramı net tanımlanmadığından yasa koyucunun bu yöndeki asıl (kamusal) amacının göz önünde tutulmasında büyük yarar vardır. Değinilen bu 722. maddenin düzenlemesine yol açan asıl felsefi neden; emek ve para harcanarak meydana getirilen o yapının (milli servetin) “korunmasındaki mevcut olan genel iktisadi (ekonomik) yarardır”. Diğer bir söyleyişle, o yapının “yıkımı” halinde, dava tarihine göre objektif ölçüler içerisinde bilirkişilerce tespit edilecek zararın “çok fazla (orantısız)” olması, hukukta aşırı zararın varlığını gösterir. Bununla birlikte, gerektiğinde özel ve teknik hususlarda uzman bilirkişilerin bilgisine (raporlarına) başvurulmak suretiyle; taşınmaz sahibinin o derme çatma yapıdan “yararlanma derecesi”, arsanın genel bütünlüğünün (ifrazının) bozulup bozulmaması, taşınmazın arta kalan değerinde doğacak olan noksanlık gibi sübjektif olgular da mutlaka dikkate alınmalıdır.
Eğer yıkım işlemi “aşırı bir zarar doğurması (milli servet kaybı)” sebebiyle yapı mahkeme kararıyla “yıkılamadığı” takdirde; o bina arsa sahibine kalacağı için taşınmaz malikinin mamelekinde (malvarlığında) “sebepsiz bir zenginleşme (haksız kazanç)” meydana geleceğinden; taşınmaz malikinin (arsa sahibinin), o malzeme malikine (binayı yapan kişiye) “muhik (haklı/adil) bir tazminat” vermesi gerektiği; eğer malzeme maliki “iyi niyetli değilse (kötü niyetle yapmışsa)”, verilecek o tazminat miktarının sadece “levazımın (inşaat malzemelerinin hurdası) en az kıymetini” katiyen geçemeyeceği aynı Kanunun 723. maddesinde emredici olarak belirtilmiştir. Bu durumda, 4.3.1953 tarih ve 10/3 Sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararının gerekçesinde benimsenen ve uygulamada kararlılık kazanmış o köklü ilke uyarınca; aşırı zarar (orantısızlık) sebebiyle yapı mahkemece yıkılamıyorsa, yapanın iyi veya kötü niyetine göre saptanan o “haklı (muhik) tazminat” veya “en az levazım (hurda) bedelini” ödeyip ödemeyeceği mahkemece bizzat arsa malikinden sorulmalı; malik bu bedeli ödemeyi kabul ettiği takdirde ancak bu bedel karşılığında o yapının taşınmaz malikine “aidiyetine (ona geçmesine)” karar verilmeli; aksi halde (malik ben o parayı ödemem derse) malikin açtığı “yıkım (kal)” istemi doğrudan reddedilmelidir. Maddedeki “muhik (haklı) tazminat” sözcüğünden anlaşılması gereken; salt inşaatın “maliyet bedeli” değil, o olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 4 üncü maddesinden (hakkaniyetten) aldığı o geniş yetkiye dayanarak bizzat hakimin takdir edeceği “en uygun (dengeleyici) bedel”; “asgari levazım bedeli (kötü niyetliye verilecek)” sözcüğünden ise, taşınmaz maliki yönünden o yapının sübjektif (öznel/işine yarama) olarak taşıdığı o asgari değer anlaşılmalıdır.
Somut olay (dava) incelendiğinde; el birliği mülkiyetine tabi olan (miras) bir taşınmazda, inşaatı yapan o 3. kişiye sadece “ortaklardan birinin verdiği o basit muvafakatin (iznin)”, mülkiyet kuralı gereği diğer ortaklar bakımından “hiçbir bağlayıcılık taşımayacağı” ve bu eksik iznin davalının (inşaatı yapanın) “iyiniyetli (habersiz) sayılmasına yeterli olmayacağı” kuşkusuzdur. Bu durumda; T.M.K.nun 724 üncü maddesindeki tapuyu almak için aranan koşullardan o en “öncelikli koşul olan iyiniyet koşulu” olayda gerçekleşmediğinden (kötü niyetli olduğundan), davalının açtığı “karşı davanın (tapuyu bana verin talebinin)” reddedilmesinde hukuken hiçbir isabetsizlik (hata) yoktur. Ne var ki, mülk sahibinin açtığı “asıl dava (yıkım davası)” bakımından mahkemece hükme yeterli bir soruşturma (bilirkişi vb.) yapılmış değildir. Hal böyle olunca, asıl davada malik tarafından ileri sürülen “el atmanın önlenmesi” ve bizzat “yıkım (kal)” isteklerinin; yukarda çok detaylıca değinilen o ilkeler çerçevesinde, (aşırı zarar var mı, asgari levazım bedeli ne kadar vb.) yeniden toplanacak olan delillerle ve bilirkişi raporlarıyla değerlendirilmesi ve ancak onun sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken; bu hususlar atlanarak eksik soruşturmayla ve yetersiz gerekçeyle doğrudan hüküm kurulması isabetsizdir ve Yargıtay’ca bozulmuştur (YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ – Karar No.2011/10559).
Kira Sözleşmesine Dayalı Olarak Açılan El Atmanın Önlenmesi Davasında Husumet (Taraf) Ehliyeti Dava dosyasında iddiaya dayanak yapılan 01/05/2013 başlangıç tarihli ve “beş yıl süreli” kira sözleşmesi belgesi, davacı (kiracı) ile dava dışı olan … Toplu Yapı Yönetim Kurulu arasında resmen düzenlenmiştir. Davada, davalı konumundaki 3. şahısların, o mülke “haksız müdahalede (işgalde)” bulunduğu ileri sürülerek doğrudan o “kira sözleşmesine dayalı” olarak “el atmanın önlenmesi (tahliye)” talep edilmektedir. Davacı, o mülkteki kullanım hakkını “kira sözleşmesine” dayandırdığına göre; mahkemece öncelikle yapılması gereken, o ibraz edilen kira sözleşmesinin hukuken “geçerli olup olmadığının (sahte mi gerçek mi olduğunun)” belirlenmesi ve ona göre el atmanın önlenmesi talebi hakkında esastan bir karar verilmesi gerekmektedir. Yerel Mahkemece; davacının elindeki kira sözleşmesinin geçerli olduğu kabul edildiği (doğrulandığı) halde; davanın nedense “kiraya verene (yönetime) yöneltilmediği” gibi tuhaf bir gerekçeyle, “husumet (taraf sıfatı) yokluğu” nedeniyle davanın doğrudan reddine karar verilmiş ise de bu usulen hatalıdır. Çünkü uyuşmazlık (kavga/işgal), davacı kiracı ile bizzat o mekana giren davalılar (işgalciler) arasında meydana gelmiştir. (Kiraya veren olayın tarafı değildir). Bu durumda husumetin (davanın), o yere haksızca giren doğrudan davalılara yöneltilmesinde hukuken hiçbir usulsüzlük (yanlışlık) bulunmamaktadır. Mahkemenin husumet yönünden verdiği bu ret kararı Yargıtay’ca bozulmuştur (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/4664 E. , 2021/9136 K.).
Sadece “Şahsi Hakka (Kira vb.) Dayalı Zilyetlik” Nedeniyle Müdahalenin (El Atmanın) Önlenmesi Açılan bu dava klasik bir mülkiyet (tapu) ihtilafına dayalı olmayıp; somut olayın özellikleri nazara (dikkate) alındığında tamamen “zilyetliğe (kullanım hakkına) dayalı”, komşuluk hukukuna açıkça aykırı zararlı davranışlar nedeniyle açılmış bir “elatmanın önlenmesi” isteğine ilişkin bulunmaktadır. Dosya içeriğinden de anlaşılacağı üzere; davacı şahıs, babası olan Ali Osman’ın tapuda “10/130 hisse (pay) itibariyle” paydaş bulunduğu binanın 2. katındaki o bağımsız bölümde (dairede) bizzat oturmaktadır (yaşamaktadır). Diğer bir ifade ile davacı, somut olayda tapu sahibi olmasa da o dairede babasının izniyle oturan bir “feri zilyet (ikincil kullanıcı)” durumundadır. Mülkiyet hakkının malikçe aşırı, taşkın veya sorumsuz bir şekilde kullanılmasından ötürü “olumsuz yönde etkilenen” veya fiilen zarar gören her komşu taşınmaz maliki veya o taşınmaz üzerinde “ayni yahut (kira gibi) şahsi hakkı nedeniyle” o malda fiili hakimiyeti (zilyetliği) bulunan şahıslar hukuken “komşu” sayıldıklarından, rahatsız edene karşı doğrudan “elatmanın önlenilmesi” davası açabilirler. Komşudan gelen zararı gören kişinin (davacının); o yerin “tapulu maliki” ya da taşınmazı fiili hakimiyeti altında bulundurmaya yetkili olan “ayni veya kişisel hak sahibi (kiracı vb.)” olması durumu, onun “komşuluk sıfatının” belirlenmesinde davanın sonucuna hiç etkili değildir. Komşuluk hukukundan kaynaklanan bu (önleme) davaları sadece tapulu malikler değil; o mülkte “kiracı” ve “ortakçı (yarıcı)” gibi şahsi sıfatlarla taşınmazı bizzat kullananlar (zilyetler) da kendi adlarına açabilirler. Davacının komşu taşınmazda illa ki resmi bir “kira akdine (sözleşmesine)” dayalı olarak oturuyor olması da dava açması için mutlak gerekli görülemez. Zira davacı, davalılara “komşu” olarak, babasına ait o evde “devamlılık arz eder şekilde (sürekli)” oturduğuna ve o bağımsız bölümü “fiili hakimiyeti” altında tuttuğuna (yaşadığına) göre, kendisinin “feri zilyet” konumunda olduğunun (komşu sayıldığının) hukuken kabulü gerekir. Kaldı ki, davacı aynı zamanda sözü edilen o binanın da resmi “yöneticisi” durumundadır. Bu itibarla, rahatsız eden komşuya karşı böyle bir önleme davanın açılabilmesi için davacının illa ki “malik (tapu sahibi)” sıfatını taşıması (göstermesi) gerekmez. Buna göre de, uyuşmazlık yerel mahkemece bu geniş kapsamda değerlendirilerek, tarafların tüm iddia ve savunmaları çerçevesinde tüm delillerinin (keşif, tanık vb.) eksiksiz olarak toplanması, ve çıkacak sonuca göre esastan bir karar verilmesi gerekmektedir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2006/7914 E., 2007/201 K.).
