İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir ve Hukuki Mahiyeti?
Hukuk terminolojisinde köklü bir yeri olan İzale-i Şuyu yahut güncel adıyla ortaklığın giderilmesi davası; hukuken “paylı (müşterek) mülkiyet” veya “elbirliği (iştirak halinde) mülkiyetine” konu olan herhangi bir taşınır (araç, eşya vb.) veya taşınmaz (arsa, ev, dükkân vb.) mal üzerinde, mevcut ortaklar arasındaki bu mecburi “paydaşlığa (ortaklığa) hukuken son vererek”, herkesin kendi başına bağımsız olacağı “kişisel (müstakil) mülkiyete” geçişi sağlayan çok özel ve inşai bir dava türüdür.
Ortaklığın giderilmesi davası, yapısı gereği “çok taraflı” ve davanın tüm tarafları (hem davacı hem de davalılar) için birbirine “benzer (aynı) hukuki sonuçlar doğuran” bir dava çeşididir. Bu çift taraflı (aktüel) özellik nedeniyle örneğin; mahkemede izale-i şuyu davasını ilk açan davacı taraf, yargılama sırasında aniden davadan “feragat etse (vazgeçse)” bile, davalılardan herhangi birisi mahkemeye “ben bu davayı takip edeceğim” şeklinde beyanda bulunarak, davanın düşmesini engelleyip sonuçlandırılmasını (malın satılmasını veya bölünmesini) tek başına sağlayabilir.
Ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şuyu) işlemi, hukuken ve fiilen iki farklı yöntemle mümkündür:
- Aynen Taksim Suretiyle İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi): Ortaklığa konu olan taşınır veya taşınmaz malın, fiziki ve yasal olarak parçalara “aynen (birebir) bölünmesi” işlemidir. Örneğin, imar planına göre değeri ve cephesi eşit iki bağımsız (ayrı) parçaya bölünebilen büyük bir arsanın, mahkeme kararıyla tam ortadan ikiye bölünerek (ifraz edilerek) paydaşlığın fiziken giderilmesidir.
- Satış Suretiyle İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi): Ortak malın aynen bölünmesinin fiilen imkânsız veya değer kaybettirici olduğu durumlarda; taşınır veya taşınmaz malın “icra dairesi (satış memurluğu) yoluyla açık artırmada satılarak”, elde edilen nakit bedelinin paydaşlar arasında tapudaki hisseleri oranında bölüştürülmesidir.
Yeni yasal düzenlemeler ışığında; ortaklığın giderilmesi davalarında, mahkemede dava açılmadan hemen önce zorunlu “arabuluculuk başvurusu” yapılması yasal bir mecburiyettir (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabuluculuk kurumuna başvuru yapılmadan doğrudan açılan bir ortaklığın giderilmesi davası, mahkemece “dava şartı yokluğu” nedeniyle usulden reddedilecektir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Kime Karşı Açılır? (Taraf Teşkili)
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, o menkul (taşınır) veya gayrimenkule (taşınmaza) tapuda veya sicilde ortak olan “tüm paydaşlara (ortaklara) karşı” birlikte açılır. O maldaki payı ne kadar küçük olursa olsun, herhangi bir paydaş, taşınır veya taşınmaz maldaki o zorunlu ortaklığa son verilerek mülkiyetin (ortaklığın) bitirilmesini mahkemeden talep edebilir.
Paydaşlar, her zaman kendi aralarında bir araya gelip malı nasıl pay edeceklerine veya kime satacaklarına dair kendi aralarında “rızai bir anlaşma” yaparak da ortaklığa sulhen son verebilirler. Ancak anlaşma yoluyla ortaklık sonlandırılamaz ise (biri bile itiraz ederse); o paydaşlardan sadece biri dahi, geri kalan diğer “tüm paydaşlar aleyhine” (hepsini davalı göstererek) izale-i şuyu davası açarak, adli dava yoluyla ortaklığın giderilmesini (malın satılmasını) isteyebilir.
Bu davada usul hukukunun en katı kuralı şudur: O maldaki tüm paydaşların (ortakların) o ortaklığın giderilmesi davasında taraf olarak mutlaka yer alması (davaya dâhil edilmesi) zorunludur. Şayet paydaşlardan birinin davanın öncesinde veya dava sırasında ölümü (vefatı) halinde; o ölen kişinin sulh hukuktan alınacak “mirasçılık belgesinde (veraset ilamında)” ismi geçen tüm yasal mirasçılarının tek tek davaya dahil edilmesi (tebligat yapılması) gerekir. Sicildeki tüm ortaklar (veya mirasçıları) eksiksiz olarak davaya dahil edilmeden (taraf teşkili sağlanmadan), davanın esastan sonuçlandırılması (satış veya taksim kararı verilmesi) hukuken ve usulen kesinlikle mümkün değildir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede (Görev ve Yetki) Açılır?
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasında kesin “yetkili mahkeme”, uyuşmazlık konusu taşınmaz malın bizzat “bulunduğu yer” mahkemesidir. Bu davalara bakmakla “görevli mahkeme” ise, yasa gereği doğrudan **”Sulh Hukuk Mahkemesi”**dir. Somutlaştırmak gerekirse; ortaklığa konu olan taşınmaz mal (arsa/ev) İstanbul’un Bakırköy ilçesi sınırlarında bulunuyorsa, açılacak ortaklığın giderilmesi davasında tek yetkili ve görevli mahkeme “Bakırköy Sulh Hukuk Mahkemesi”dir (Başka adliyede açılamaz).
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Mahkeme Harçları ve Giderleri Nasıldır?
Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkemece alınacak “nisbi harçlar”, verilecek kararın niteliğine göre şu şekilde hesaplanmaktadır: Eğer mahkemece gayrimenkulün “satış yoluyla (icra kanalıyla)” paylaştırılmasına karar verilmesi halinde; taşınmaz malın o açık artırmadaki ihale (satış) bedelinden, her bir ortağın kendi payına düşecek olan o net paranın “binde 11,38” oranına kadar “nisbi karar ve ilam harcı” kesilerek devlete alınmaktadır. Şayet mahkemece taşınmaz malın satılmayıp “aynen taksim (bölünmek) suretiyle” paylaştırmasına karar verilmesi halinde ise; o gayrimenkulün mahkemece belirlenen toplam değerinin “binde 4,55’i” oranında “nisbi karar ve ilam harcına” hükmedilecektir.
Yargılama usulünde kural olarak; davayı ilk açan (başlatan) o paydaş, dava peşin harcını, keşif, bilirkişi ve tebligat gibi tüm mahkeme giderlerini davanın en başında kendi cebinden ödemek zorunda kalsa da; davanın en sonunda çıkacak nihai kararla birlikte, yapılan tüm bu mahkeme giderleri ve tarifeye göre belirlenen “avukatlık (vekalet) ücretleri”, davanın tüm taraflarına “tapudaki payları oranında” adilce yükletilir (paylaştırılır). Yani davacı başta ödediği masrafları diğerlerinden hisseleri oranında geri alır. İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasının en temel özelliği şudur: Bu davada klasik anlamda bir davanın “kazananı veya kaybedeni” olmaz; davanın tarafı olan herkes (tüm ortaklar) çıkacak karardan ve masraflardan aynı şekilde (payı oranında) etkilenir.
Ortaklığın Giderilmesi Davalarında “Zorunlu Arabuluculuk” Kurumu
Ortaklığın giderilmesine (izale-i şuyu) ilişkin mülkiyet uyuşmazlıkları, yeni yasal düzenlemelerle birlikte “zorunlu arabuluculuk” hükümlerine tabi kılınmıştır. Zorunlu arabuluculuk müessesesi, ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar açısından kesin bir “dava şartıdır”. Yani, bir paydaşın adliyede arabulucuya gitmeden (başvurmadan) doğrudan açtığı ortaklığın giderilmesi davası, mahkemece esasa girilmeden anında “dava şartı yokluğu” nedeniyle usulden reddedilir (6325 sayılı Kanun m. 18/B).
Arabuluculuk süreci (görüşmeleri) sonunda tarafların (tüm ortakların) bir uzlaşmaya varıp “anlaşması” halinde; tanzim edilecek olan “anlaşma belgesi”, o taşınmazla ilgili olarak (imar, tarım vb.) kanunlarda yer alan tüm sınırlamalar ile yasal usul ve esaslar titizlikle gözetilmek suretiyle düzenlenir. Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlık için arabulucuda düzenlenen bu anlaşma belgesinin tapuda geçerli olabilmesi için mahkemeden “icra edilebilirliğine ilişkin şerhin (onayın)” alınması yasal bir zorunluluktur. Bu onay (şerh); taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından kesinlikle “taşınmazın bulunduğu yer” Sulh Hukuk Mahkemesinden, taşınmaz dışındaki (araç/banka hesabı vb.) diğer anlaşma belgeleri bakımından ise bizzat “arabulucunun görev yaptığı (kayıtlı olduğu) yer” Sulh Hukuk Mahkemesinden alınır. Mahkeme hakimi, taşınmazla ilgili bu anlaşma belgeleri bakımından yapacağı incelemede; anlaşma içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya hukuken elverişli olup olmadığı ve o taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan o emredici sınırlamalar (örneğin tarım arazilerinin bölünme sınırları) ile usul ve esaslara harfiyen uyulup uyulmadığı yönünden sıkı bir şekilde denetler; hakim bu kapsamda ilgili devlet kurum veya kuruluşlarından (belediye, tarım il müdürlüğü vb.) resmi bilgi veya belge talep edebilir ve şüphe halinde gerektiğinde tarafları çağırıp “duruşma” dahi açabilir. Mahkeme hakimi, tüm incelemelerden sonra o arabuluculuk anlaşma belgesine “icra edilebilirlik şerhi” (onayı) verdikten sonra; taraflar bu kesinleşen icra edilebilirlik şerhiyle birlikte bizzat ilgili “tapu sicil müdürlüğüne” başvurarak, aralarındaki tescil ve taksim işlemlerini kolaylıkla yaptırabilirler.
1. Aynen Taksim (Bölme) Suretiyle İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Yöntemi
İzale-i şüyu davasının tarafları (ortaklar), mahkeme süreci devam ederken o malı nasıl bölüştürecekleri konusunda kendi aralarında anlaşarak, dava sırasında bu antlaşmayı (protokolü) hakime sunup bildirebilirler. Hakim de, tarafların vardığı bu antlaşma doğrultusunda (yasaya aykırı değilse) ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Şayet taraflar o malın nasıl paylaşılması (veya satılması) konusunda kendi aralarında anlaşmazlarsa; mahkemece o maldaki ortaklığın ya “satış suretiyle” ya da fiziken “aynen taksim” yoluyla giderilmesi gerekir.
Ortaklığın giderilmesi davasında, malın fiziken “aynen taksim (bölünmesi)” için taraflardan (ortaklardan) yalnızca birinin dahi bu yönde “talepte bulunması” mahkeme için yeterlidir. Taraflardan en az biri, ortak malın aynen taksim (ifraz) edilerek ortaklığın giderilmesine karar verilmesini isterse; hakim, satış kararı vermeden önce öncelikle o malda “aynen taksim şartlarının” bulunup bulunmadığını derinlemesine araştırmalıdır (MK md. 699/2).
Paydaşlığın giderilmesi davalarında, mahkemece o malın fiziken aynen bölünerek paylaştırılmasına (aynen taksimine) karar verilebilmesi için; o taşınmazın yüzölçümünün (büyüklüğünün), niteliğinin (bağ, bahçe, arsa), pay ve paydaş sayısının (çok fazla olup olmadığının) ve özellikle tarım arazilerinin (Toprak Koruma Kanunu vb.) niteliği ile belediye imar mevzuatına göre o arazinin “aynen taksiminin (bölünmesinin) hukuken ve fiilen mümkün olup olmadığının” bilirkişilerce ve ilgili kurumlardan yazışmayla araştırılması gerekir. Eğer taşınmaz fiziken bölündüğünde, ortaya çıkan yeni küçük parçalar kullanışsız hale geliyor ve taşınmaz “önemli ölçüde bir değer kaybına” uğraması söz konusu ise, mahkemece aynen bölünerek paylaştırılmasına kesinlikle karar verilemez (Satış kararı verilir). Keza, bölünme sırasında paydaşlar kendi rızalarını açıkça göstermedikleri takdirde; taşınmazın bir bölümü (bir kısmı) bazı paydaşlar üzerinde “paylı (ortaklı) olarak” bırakılamaz (Herkesin payı müstakil olmalıdır).
Aynen bölünerek paylaştırmanın (taksimin) fiilen ve hukuken mümkün olması durumunda; bölünen o parçaların maddi değerlerinin birbirine tam olarak denk düşmemesi (biri yola bakıyor, diğeri arkada kalıyor vb.) halinde; hakim tarafından o eksik (düşük) değerdeki parçaya bir miktar “para (ivaz)” eklenerek (değerli parçayı alanın diğerine para ödemesi sağlanarak) paylar arasında “denkleştirme (adalet)” sağlanır. Ancak paydaşlar arasında bu yönde bir “anlaşma” olmadıkça; hakim kendiliğinden (re’sen) bazı bağımsız taşınmazların “bir kısım paydaşlara”, kalan diğer bağımsız taşınmazların “diğer paydaşlara” toptan verilmesi (dağıtılması) şeklinde bir “aynen bölünerek paylaştırmaya” karar veremez. (Her mal kendi içinde değerlendirilir).
Eğer ortaklığın giderilmesi istenen taşınmaz malda (örneğin kaba inşaatı bitmiş ama iskanı alınmamış bir binada) hukuken “kat mülkiyeti (dairelere bölme)” kurmak mümkünse; hakim, o binada kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağını belediyeden çok iyi araştırmalıdır. İmar durumu itibarıyla kat mülkiyetinin kurulması “mümkün olan” bir taşınmaz malda, (bir paydaş daireleri paylaşalım diyorsa) mahkemece kolaya kaçılıp “satış suretiyle” ortaklığın giderilmesine asla karar verilemez (Önce kat mülkiyeti denenir).
2. Satış Suretiyle İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Yöntemi
Taşınmazın özellikleri veya imar durumu sebebiyle “aynen taksimi (fiziken bölünmesi)” kesinlikle mümkün değilse; mahkemece ortaklığın “satış suretiyle” giderilmesine karar verilir. Burada kritik nokta şudur: Taşınmaz malın fiili satışı, doğrudan davaya bakan mahkeme hakimi vasıtasıyla değil; mahkemenin yetkilendirdiği “satış memurluğu (Sulh Hukuk Satış Memurluğu)” veya “icra dairesi” marifetiyle (eliyle) yapılır. Yasa gereği bu satış, mutlak surette herkese açık “açık arttırma (ihale)” yoluyla yapılmalıdır. Ancak istisnai olarak; o maldaki “tüm paydaşlar (firesiz)” bir araya gelerek, mahkeme huzurunda “satışın yalnızca ortaklar arasında yapılması” hususunda “oybirliğiyle (tam mutabakatla)” anlaştıkları takdirde; satış açık ihaleyle değil, yalnızca o ortaklar arasında (kapalı artırmayla) yapılır.
Paydaşlığın (ortaklığın) satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi halinde; dava konusu edilen o taşınmaz arsanın üzerinde, taraflardan birinin veya birkaçının sonradan yaptığı “bina, ağaç v.s. gibi” bazı bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa; hukuken kural olarak bunların da alttaki arzla (toprakla) birlikte satılması (ihale edilmesi) gerekir. Ancak; bu muhdesatın (binanın/ağacın) bir kısım paydaşlara (ortaklara) ait olduğu konusunda “tapu kütüğünün beyanlar hanesinde resmi bir şerh” varsa, veya bu binanın o kişiye ait olduğu hususunda “bütün paydaşlar mahkemede ittifak ediyorlarsa (kabul ediyorlarsa)”, ve bu muhdesat (bina) o arzın (arsanın) toplam değerinde bariz bir “artış meydana getiriyorsa”; bu değer artışının ve paylaşımın hakkaniyetle belirlenmesi için, dava tarihi (keşif tarihi) itibarıyla arzın (çıplak arsanın) ve muhdesatın (binanın) ekonomik değerleri bilirkişilerce “ayrı ayrı” hesaplanarak tespit edilir. Belirlenen bu iki ayrı değer toplanarak o taşınmazın “tüm değeri (kıymeti)” bulunur. Bulunan bu toplam değerin ne kadarının arza (toprağa), ne kadarının muhdesata (binaya) isabet ettiği, matematiksel bir “yüzdelik ( %… ) oran” kurulmak suretiyle mahkemece belirlenir. İhaledeki satış sonunda elde edilecek olan o nakit bedelin (paranın) ortaklara bölüştürülmesi (dağıtılması) işlemi de, sırf tapudaki hisselere göre değil, işte bu kurulan özel “oranlar” esas alınarak adilce yapılır. Satış bedelinden o muhdesata (binaya) isabet eden o yüzde kısım (para) sadece o muhdesat sahibi olan paydaşa verilir, geri kalan arsa bedeli ise tapudaki “payları oranında” tüm paydaşlara (ortaklara) dağıtılır (Yargıtay 14. HD – K.2021/398).
Ortaklığın Giderilmesi Davasında “Muhdesatın Aidiyeti (Kime Ait Olduğu)” Konusunda Çekişme Çıkması
Ortaklığın giderilmesi davasının konusu olan taşınmazda (arsada) bulunan o bina, ağaç, sera, tesis gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) üzerinde; “mülkiyetin kime ait olduğu (kimin yaptığı/diktiği)” hususu, davanın ortakları arasında hararetli bir “tartışma (inkar) konusu” ise; Sulh Hukuk Mahkemesindeki izale-i şuyu hakimi bu kavgayı kendi dosyasında çözemez. Bu mülkiyet uyuşmazlığının, Asliye Hukuk Mahkemesinde “ayrı bir dava açılmak suretiyle” giderilmesi (ispatlanması) gerekir. Yargı uygulamasında bu özel tespit davalarına “muhdesatın aidiyetinin (kime ait olduğunun) tespiti davası” denilmektedir. Eğer iddia sahibi ortak tarafından bu ayrı davanın açılması halinde; devam eden izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası yargılamasında hakim, o muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının kesinleşerek sonuçlanmasını “bekletici mesele (durdurma nedeni)” yapar (O dava bitene kadar şuyu davasını bekletir). Çünkü, taşınmazda yer alan o bütünleyici parçalar (muhtesatlar) üzerindeki mülkiyet (aidiyet) hakkı kesin olarak tespit edildikten sonra; ancak o karar ışığında, bütünleyici parçalar da oransal olarak dâhil edilerek ortaklığın giderilmesi ve satış bedelinin dağıtılması gerekir.
Paydaşlığın (ortaklığın) satış suretiyle giderilmesine ilişkin açılan davalarda; taşınmaz üzerinde fiilen bulunan bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçaların (muhdesatın) gerçekte “kime ait olduğu” konusunda uyuşmazlık olup da; bunlar üzerinde bazı paydaşların (ortakların) hak iddia etmeleri (“bunu ben yaptım” demeleri) ve öncelikle mahkemeden bu uyuşmazlığın (paylaşım oranının) giderilmesini istemeleri halinde; izale-i şuyu hakimi, o hak iddia eden paydaşa gidip görevli Asliye Hukuk Mahkemesinde bu yönde bir “dava açmak üzere” HMK’nın 165. maddesi uyarınca “uygun (kesin) bir süre” vermelidir. Mahkemece verilen o kesin süre içerisinde ilgili paydaş tarafından dava açıldığı takdirde o davanın “sonucunun beklenmesi (bekletici mesele yapılması)”, şayet verilen sürede o dava açılmadığı takdirde ise, artık o konuda taraflar arasında hiçbir “uyuşmazlık yokmuş gibi (bina herkesinmiş gibi)” izale-i şuyu davaya devam edilmesi (ve paranın tapu hisselerine göre dağıtılması) gerekir (Yargıtay 14. HD – K.2021/398).
Eğer yargılama aşamasında, arsadaki o bütünleyici parçanın (muhdesatın/binanın) tapudaki arzın “paydaşlarına (ortaklarına)” değil de, tamamen dışarıdaki “üçüncü (yabancı) bir şahsa” ait olduğunun (onun yaptığının) anlaşılması (iddia edilmesi) halinde; bu yabancı kimseyi sırf muhdesat sahibi olarak bu izale-i şuyu davaya dâhil etmek ve davanın sonunda ona “satış bedelinden pay (oran) vermek” hukuken kesinlikle mümkün değildir (Yargıtay 14. HD – K.2021/717). (O kişi hakkını ancak ayrı bir tazminat davasıyla arayabilir).
Taşınmaz üzerindeki muhdesatın aidiyetinin tespiti davaları, Türk hukukunda “kendine özgü” inşai davalardan olup; bu dava sonucunda mahkemeden istihsal edilecek (alınacak) olan tespit ilamının (kararının), tek başına icra dairesinde “icra ve infaz (haciz)” kabiliyeti bulunmamaktadır. (Sadece durum tespiti yapar). Bunun doğal bir sonucu olarak bu tespit davalarının yargısal uygulama alanı oldukça “sınırlıdır”. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davaları açılırken; şayet o taşınmaz için derdest bir “ortaklığın giderilmesi davası” mevcut ise; o tespit davasının yargılaması sırasında, muhdesatın davacı tarafça meydana getirildiğini mahkemede “açıkça kabul eden (ikrar eden)” ortaklar dışında kalan ve o muhdesatın üzerinde bulunduğu o taşınmazda “paydaş olan diğer tüm tapu maliklerinin” (veya vefat eden tapu kayıt malikinin tüm mirasçılarının); şayet o bölgede bir kamulaştırma sözkonusu ise “kamulaştırılan taşınmazın maliklerinin” ya da mirasçılarının, o tespit davada mutlaka “taraf (davalı) olarak yer almaları (husumet yöneltilmesi)” hukuken zorunludur (Yargıtay 8. HD – Karar : 2017/3836).
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası; özü itibarıyla, hissedarlardan kurtulup “ferdi (tek) mülkiyete” geçmek isteyen mülk sahibinin bu anayasal hakkını (mülkiyet hakkını) güvence altına alan, ama aynı yargılama sürecinde (satışta veya taksimde) diğer tüm paydaşların da haklarını ve hisselerini “eşit ve adil bir şekilde” koruyan, çok yönlü ve hayati bir gayrimenkul davasıdır.
