Üst Hakkı (İnşaat Hakkı) Kavramı ve Hukuki Çerçevesi
Üst hakkı, hukukumuzda bilinen diğer adıyla inşaat hakkı; bir kişiye, kendisine ait olmayan başkasına ait bir arazinin toprak altında veya toprak üstünde yeni bir yapı inşa etme yahut halihazırda var olan mevcut bir binayı koruma ve muhafaza etme yetkisi tanıyan özel bir irtifak hakkı türüdür. Bu hak tesis edildiğinde, arazinin üzerinde meydana getirilen inşaatın mülkiyeti doğrudan doğruya üst hakkı (irtifak hakkı) sahibine geçer. Şunu kesinlikle belirtmek gerekir ki, üst hakkı sadece ve sadece taşınmaz mallar üzerinde kurulabilen bir haktır. Bu hukuki ilişkide, üst hakkı kurulan arazinin asıl mülkiyeti ana malikte kalmaya devam eder, fakat o arazinin üzerine inşa edilen yapının mülkiyet hakkı tümüyle üst hakkı sahibinin olur.
Bu önemli ayni hak, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) özellikle 726, 826 ve 836. maddeleri başta olmak üzere ilgili bölümlerinde detaylıca düzenlenmiştir.
Bir taşınmazın kayıtlı maliki, üçüncü bir şahıs lehine kendi arazisinin altında veya üstünde bir yapı meydana getirme veya halihazırda var olan bir yapıyı yerinde tutma yetkisi veren bir irtifak hakkı oluşturabilir. Taraflar aralarında aksine bir kural kararlaştırmamışlarsa, tesis edilen bu hak üçüncü kişilere serbestçe devredilebilir ve miras yoluyla mirasçılara intikal edebilir. Eğer kurulan üst hakkı, “bağımsız ve sürekli” bir nitelik taşıyorsa, hak sahibinin tapu müdürlüğüne yapacağı talep üzerine tapu kütüğüne tamamen ayrı bir “taşınmaz” vasfıyla kaydedilmesi mümkündür. TMK m.826 uyarınca, en az otuz yıllık bir süre için tesis edilen üst hakları hukuken sürekli nitelikte kabul edilmektedir.
Geçerli bir üst hakkı irtifakına dayanılarak, başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde temelli kalmak maksadıyla inşa edilen tüm yapıların mülkiyet hakkı, o irtifak hakkını elinde bulunduran kişiye ait olmaktadır. Ancak burada dikkat edilmesi gereken yapısal bir istisna vardır: Bir binanın kendi başına kullanılmaya elverişli olan bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması işlemleri doğrudan Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabidir. Bu nedenle, bağımsız bölümler üzerinde ayrıca bir üst hakkı kurulması yasal olarak (TMK m.726) mümkün değildir.
Üst Hakkının Geçerlilik Süresi: Hukuk sistemimizde üst hakkı, bağımsız bir hak statüsünde en fazla yüz (100) yıllık bir süre için tesis edilebilir. Kurulan bu üst hakkı, belirlenen sürenin dörtte üçlük (3/4) kısmı dolduktan sonra, hakkın ilk kuruluş aşamasında uyulması gereken resmi şekil şartlarına tekrar riayet edilerek her defasında en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilme imkanına sahiptir. Ancak yasa koyucu, sürenin uzatılması konusunda tarafların en baştan yapacakları taahhütlerin sonradan hukuken bağlayıcı olmadığını TMK m.836 ile açıkça hüküm altına almıştır.
Üst hakkı olarak tanımlanan bu hakkın tapu kütüğüne müstakil bir “taşınmaz” olarak kaydedilebilmesi, TMK’nın 826. maddesinin 3. fıkrası gereğince ancak hakkın “bağımsız ve sürekli” nitelikte olması halinde mümkündür. Kanun, en az otuz yıl süreli kurulan hakları otomatik olarak sürekli kabul ederken; üst hakkının bağımsız sayılabilmesi için de tarafların bu hakkın başkalarına devredilmesini herhangi bir kısıtlamaya tabi tutmamış olmasını arar. Genel kural olarak üst hakkının resmi tesisi şu adımlarla gerçekleşir: Öncelikle tarafların bu hakkın kurulması hususunda sözlü veya yazılı olarak tam bir mutabakata varması, ardından ilgili tapu sicil müdürlüğüne müracaat ederek iradelerini resmi senet düzenlemeye yetkili kamu görevlisi (memur) huzurunda açıklamaları ve üst hakkı kuruluş senedini imza altına almaları gerekir. Son aşamada ise resmi memurdan bu hakkın bir irtifak hakkı olarak taşınmazın tapu kaydına şerh edilmesini veya doğrudan tescilini talep etmeleri şarttır. Şayet taraflar arasında üst hakkı kurmayı amaçlayan karşılıklı bir irade birliği yoksa ve bina sahibi başkasına ait taşınmaza malikin rızası dışında bir yapı inşa etmişse, bu eylem hukuken “haksız inşaat” olarak nitelendirilir ve kayıt maliki, TMK’nın 683. maddesinden doğan haklarını kullanarak haksız elatmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davası açma hakkına sahiptir. Türk Medeni Kanunu’nun 827. maddesinde üst hakkının kurulması için resmi senet şartı açıkça arandığından, bu hakkın sadece ve sadece yetkili memur önünde düzenlenecek resmi senetle kurulabileceğinin hiçbir tereddüde yer bırakmadan kabulü gerekir. Resmi senetten kastedilen belge; bizzat yetkili resmi bir memur tarafından hazırlanan, tarafların da hazır bulunarak memur huzurunda imzaladıkları ve resmi memurun da kendi imza ve mühürü ile onayladığı resmi sözleşmedir. Öte yandan yollar; paralı veya parasız olarak halkın kullanımına tahsis edilen ya da kamunun çok eski zamanlardan beri (kadimden beri) kullandığı belgeler, bilirkişi raporları veya tanık beyanlarıyla ispatlanabilen orta malı niteliğindeki taşınmazlardır. Bu genel prensipler ışığında somut olaya gelindiğinde; üzerinde üst hakkı kurulmak istenen taşınmazın kamu yararına terk edilmiş bir yol vasfında olduğu anlaşılmıştır. Kamunun ortak kullanımına ayrılmış yollar üzerinde tescil hükmü oluşturulması ve üst hakkı irtifakı kurulması yasal olarak imkansız olduğundan, Yargıtay (14. Hukuk Dairesi 2020/7710 K.) mahkemece davanın reddedilmesi gerekirken yasal olmayan bir gerekçeyle kabul hükmü kurulmasını hukuka aykırı bulmuştur.
Üst Hakkı İrtifakı Davalarına Dair Emsal Yargıtay Kararları
Üst Hakkı Bedelinin Belirlenmesi ve Hak Sahibine Ödenmesi Bu uyuşmazlık, 4650 sayılı Kanun ile değişikliğe uğrayan 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesine dayanılarak açılmış olup; kamulaştırmaya konu edilen daimi üst hakkı ile geçici irtifak hakkı bedelinin mahkemece tespiti ve bu hakların davacı idare adına tescil edilmesi istemine ilişkindir. Yerel mahkemece davanın kabulü yönünde karar verilmiş ve bu hüküm davacı kurum vekili tarafından temyiz edilmiştir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (2020/12243 E., 2021/2880 K) kararında; arazi niteliği taşıyan … Köyü 371 parsel numaralı taşınmazın olduğu gibi (mevcut haliyle) kullanılması durumunda getireceği net gelirin esas alınarak değer biçilmesinde bir aykırılık görmemiştir. Dahası, taşınmazın mevcut niteliği, toplam yüzölçümü, geometrik şekli ve üzerinden geçecek boru hattı güzergahı gibi etkenler dikkate alınarak bir değer düşüklüğü oranının saptanması suretiyle daimi üst hakkı ve geçici irtifak hakkı karşılıklarının tespit edilmesinde bir isabetsizlik bulunmamıştır. Ayrıca tespit edilen bu kamulaştırma bedelinin bankaya bloke ettirilerek, mahkeme hükmünün kesinleşmesi dahi beklenmeden doğrudan davalı tarafa ödenmesine karar verilmesi de Yargıtay tarafından yasalara uygun bulunmuştur.
Üst Hakkının Kurulmasındaki Resmi İşlem Prosedürü Bu olayda davacı, özel bir okul binası inşa etmek ve söz konusu taşınmazı 49 yıllık bir süre boyunca aralıksız kullanmak amacıyla irtifak hakkı tesis edilmesini talep etmektedir. Davacının bu istemi, doğrudan doğruya Türk Medeni Kanunu’nun 726 ve 826 ila 836. maddeleri arasında düzenlenen üst hakkına dayalı bir irtifak hakkı tesisi talebidir. Hukuk doktrininde de (Gürsoy/Eren/Cansel, Türk Eşya Hukuku) belirtildiği üzere; bir şahsın üçüncü bir kişiye ait taşınmaz üzerinde veya altında yapı yapma ya da mevcut yapıyı koruma yetkisi bahşeden ve üst hakkı olarak adlandırılan bu irtifak, ancak resmi bir sözleşme veya geçerli bir ölüme bağlı tasarruf gibi yasal bir hukuki sebebin varlığıyla ve malikin bizzat tescil talebiyle kurulabilmektedir. Üst hakkının kapsamını ve sınırlarını çizen TMK 827. maddesinde bu durum için “resmi senet” koşulundan çok net biçimde söz edilmiştir. Buradaki resmi senet kavramından anlaşılması gereken; yetkili resmi bir memur tarafından kaleme alınan, tarafların bu memur önünde bizzat imza attıkları ve aynı zamanda resmi memurun kendi mühür, imza ve onayını ihtiva eden bağlayıcı sözleşmelerdir. Benzer şekilde Tapu Kanunu’nun 26. maddesinde de, tapu sicil müdürlüklerinde bizzat resmi senet düzenlenerek yapılacak işlemler arasında “üst hakkı irtifakı” tesis işlemi de açıkça sayılmıştır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin (2016/13619 E., 2019/5062 K) içtihadında vurgulandığı üzere; prosedürüne uygun işlemler tamamlandıktan sonra, süresi 30 yıla kadar olan irtifak hakları o taşınmazın “hak ve mükellefiyetler” sütununa işlenir. Ancak süresi 30 yılı aşan, bağımsız ve sürekli karaktere sahip irtifak hakları ise tapuda bambaşka ayrı bir kütük sayfasına ana taşınmazla hukuki bağlantısı kurularak tescil edilmektedir.
Bağımsız ve Sürekli Nitelikteki Üst Hakkının Sona Ermesi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 826. maddesi ve buna paralel olarak Tapu Sicil Tüzüğü’nün 10. maddesi kuralları uyarınca; en az 30 yıl gibi uzun bir süre için kurulan ve tasarrufları taraflarca herhangi bir kısıtlamaya veya izne tabi tutulmayan bağımsız ve sürekli nitelikteki irtifak haklarının, tapu kütüğünün tamamen ayrı bir sayfasına müstakil bir “taşınmaz” gibi tescil edilebileceği kurala bağlanmıştır. Bu şekilde tapu kütüğüne taşınmaz niteliğiyle tescil olunan bağımsız ve sürekli hakların; serbestçe üçüncü şahıslara devredilebileceği, mirasbırakanın vefatı ile mirasçılara geçebileceği ve dahi bu haklar üzerinde başkaca her türlü ayni veya kişisel hakkın kurulabileceği yasal güvence altındadır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin (2016/16689 E., 2019/4556 K) kararına göre; TMK’nın 828. maddesi dikkate alındığında, bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne bu şekilde kaydedilmişse, üst hakkının süresi dolduğunda veya hakkı bitiren hallerde tapudaki bu sayfa tamamen kapatılmak zorundadır. Taşınmaz vasfıyla kaydedilmiş bu üst hakkı üzerinde daha sonradan kurulmuş olan rehin hakları (ipotekler) ve diğer tüm ayni veya kişisel kısıtlama ile yükümlülükler de, sayfanın kapatılması işlemiyle beraber kendiliğinden sona ermektedir.
Bir Şahıs Yerine Taşınmaz Yararına Kurulan Üst Hakkı Üst hakkı kavramı, başkasına ait bir gayrimenkulün üzerinde ya da altında bir inşaat yapılmasına yahut önceden inşa edilmiş bir yapının yerinde korunmasına yasal yetki sağlayan ve o inşaat üzerinde irtifak hakkı sahibine doğrudan mülkiyet hakkı kazandıran spesifik bir irtifak hakkıdır. Üst hakkının yasal dayanaklarının TMK m. 726 ve m. 826 ila 836 arasındaki maddelerde hüküm altına alındığı görülmektedir. Bu özel hakkın bağımsız ve sürekli bir nitelik taşıması durumunda, TMK m. 826/3 uyarınca hak sahibinin müracaatı üzerine tapu kütüğüne müstakil bir “taşınmaz” olarak kaydedilmesi yasaca onaylanmıştır. Otuz yıl ve üzeri süreler için kurulan üst hakları kanunen otomatik olarak sürekli kabul edilirken, hakkın bağımsız nitelikte sayılabilmesi için başkalarına devrinin taraflarca kısıtlanmamış olması elzemdir. Öte yandan TMK m. 783 uyarınca bir irtifak hakkı; tescilin tapudan terkini (silinmesi) veya o hakkın yüklü olduğu ya da yararlandığı taşınmazın tamamen yok olmasıyla hukuken sona erer. Eğer lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu irtifak hakkının sağladığı en ufak bir yarar dahi kalmamışsa, yüklü taşınmazın maliki bu gereksiz hakkın terkin edilmesini mahkemeden talep etme hakkına sahiptir. Benzer şekilde, yüklü olduğu külfete oranla çok çok az bir yarar sağlamaya devam eden bir irtifak hakkının, uygun bir bedel karşılığında kısmen yahut tamamen kaldırılması da TMK m. 785 uyarınca istenebilir. Somut olayın incelenmesinde; … Tapulama Mahkemesi’nin 1969 tarihli kesinleşmiş ilamıyla, “2791 parselin üst katını teşkil eden 2 oda 1 salondan ibaret ev kısmında belirli şahısların üst hakkı sahibi olduğu ve bu hakların beyanlar hanesinde olduğu gibi bırakılarak kaydedilmesi gerektiği” gerekçesiyle dava konusu taşınmazın tapu kaydına üst hakkı şerhi konulduğu anlaşılmaktadır. Davacının terkinini talep ettiği bu üst hakkı, doğrudan 2791 parsel sayılı taşınmazın yararına (lehine) kurulmuş bir irtifaktır. Dolayısıyla, o parseldeki bina fiziken yıkılmadığı müddetçe, taşınmaz lehine kurulan bu üst hakkının varlığını sürdüreceği açık olduğundan terkin davasının reddedilmesi gerekirken, yerel mahkemece yazılı gerekçeyle kabul yönünde hüküm kurulması Yargıtay (14. Hukuk Dairesi 2018/2545 E., 2019/101 K) tarafından hatalı bulunmuş ve karar bozulmuştur.
Üst Hakkı İrtifakının Kurulmasındaki Zorunlu Aşama Söz konusu hukuki süreç, yasal yollardan bir üst hakkı irtifakı kurulması istemiyle başlatılmıştır. Üst hakkı tesisinin genel kuralı ve yasal sıralaması şöyledir: İlk olarak işlemin tarafları üst hakkı kurulması noktasında sözlü veya yazılı biçimde tam bir mutabakat sağlamalıdır. Sonrasında tarafların birlikte ilgili tapu sicil müdürlüğüne giderek, bu ortak iradelerini resmi senet düzenlemeye kanunen yetkili kılınmış memurun önünde açıklamaları ve “üst hakkı kuruluş senedini” resmen yapmaları gerekir. Son adımda ise yine aynı resmi memurdan kurulan bu üst hakkının bir irtifak hakkı sıfatıyla o taşınmazın tapu kaydına şerh düşülmesini veya doğrudan tescil işleminin yapılmasını talep etmeleri mecburidir. Şayet taraflar arasında böyle bir irade birliği yoksa ve binayı yapan kişi, taşınmaz malikinin rızasını almadan başkasının arsasına yapı inşa ederse bu eylem açıkça “haksız inşaat” hükmündedir ve taşınmazın gerçek maliki TMK m. 683’teki hükümlerden faydalanarak bu haksız elatmanın (müdahalenin) önlenmesi için dava açabilecektir. Türk Medeni Kanunu’nun 827. maddesi, üst hakkının kurulması aşamasında resmi senedin varlığını emredici bir şart olarak aradığından, bu hakkın yukarıda detaylandırılan yöntem haricinde başka bir yolla kurulabilmesinin mümkün olmadığı hiçbir duraksamaya yer vermeden kesin olarak kabul edilmelidir. Resmi senet tanımı ise; bizzat yetkili resmi memurun hazırladığı, işlem tarafı olan kişilerin bizzat huzurda imzaladığı ve memurun kendi onay, mühür ve imzasıyla geçerlilik kazandırdığı sözleşmeyi ifade etmektedir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’ne (2014/13869 E., 2014/14889 K) taşınan uyuşmazlıkta; davalı adına kayıtlı olan parsellerin birleştirilmesiyle ortaya çıkan yeni parsel üzerinde bir üst hakkı kurulması talep edilmiştir. Davacı tarafın bu istemindeki dayanağı, taraflar arasında daha önceden İstanbul 18. Noterliği’nde düzenlenen bir üst hakkı ön izin sözleşmesinin bağlayıcı 6. maddesidir. Hukuken bir üst hakkının tapuda tescil edilebilmesi için en başta taraflar arasında geçerli bir sözleşme zemini bulunması elzemdir. Davacının dayandığı bu sözleşme temel alınarak, TMK m. 827 gereği tapuya gidilmeli ve yetkili memur önünde resmi senet tanzim edilerek tescil veya şerh istenmelidir. Somut olayda davacı taraf, taraflar arasındaki hukuki geçerliliğini yitirdiği iddia dahi edilmeyen sözleşmeye dayanarak mahkemeden talepte bulunmuştur. Resmi Gazete’de yayımlanan Uyuşmazlık Mahkemesi’nin 1990/36-36 sayılı emsal kararında da açıkça zikredildiği üzere, tapu kütüğündeki kayıtlar üzerinde yapılacak tescil, terkin veya tashih (düzeltme) gibi tüm işlemlere yönelik davaların incelenip çözüme kavuşturulacağı görevli yer adli yargı mahkemeleridir. Bu sebeple mahkemenin öncelikle uyuşmazlığın esas yönünden detaylı incelemesini yapıp, hasıl olacak sonuca göre hakkaniyetli bir karar vermesi gerekmektedir.
Sözleşmeye Aykırılık Sebebiyle Üst İrtifak Hakkının Terkini Talebi Bu olayda davacı taraf; mülkiyeti kendisine ait olan 3450 numaralı parsel üzerine, davalı şahıs lehine 1989 yılında 49 yıllık bir süre boyunca geçerli olacak şekilde bir irtifak hakkı tesis edildiğini belirtmiştir. Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 7. maddesinde “eğer irtifak hakkı bedeli 2 yıl üst üste (art arda) ödenmezse, tesis edilen bu hakkın terkin edileceği (iptal edileceği)” kuralı çok net bir şekilde kararlaştırılmıştır. Davacı, davalının 1990 yılından sonraki dönemlere tekabül eden irtifak bedellerini ödemediğini, bu nedenden ötürü davalı aleyhine icra takibi başlattıklarını beyan ederek hakkın tapudan terkinini talep etmiştir. Açılan dava, özünde bir irtifak hakkının terkini istemine dayanmaktadır. Genel bir anlatımla irtifak hakkı; asıl mülkiyet hakkının malike tanıdığı yetkilerin bir kısmının mülkiyet hakkından bağımsızlaştırılarak, malik tarafından taşınmazın kullanımının başkasına tahsis edilmesi işlemidir. Bu sistemde malik, kendi taşınmazından faydalanma veya yararlanma yetkisini başkasına (irtifak hakkı sahibine) devrederken, aynı zamanda kendisine ait mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan çekinme borcu yüklenir. Somut olayın dosya kapsamında da; dava konusu 3450 parsel numaralı arazi üzerine davalı taraf lehine bir inşaat hakkı tesis edildiği sabittir. Düzenlenen resmi senedin içeriğine dahil edilen ve irtifak hakkının tüm şartlarını ortaya koyan 1989 tarihli taahhüt senedine göre; söz konusu arazinin üzerine yat limanı ve bu limanın yan üniteleri inşa edilerek işletmeye açılacağı hususu imza altına alınmıştır. Bu hukuki durumda, tesis edilen irtifak hakkının Türk Medeni Kanunu’nun 827. maddesinde izah edilen “üst hakkı” olduğunda kuşku bulunmamaktadır. Bilindiği gibi üst hakkı, TMK’nın “Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları” bölümündeki 726. maddede işlendiği gibi, ayrıca “İrtifak Hakları” bölümünde yer alan 826 ve devamı maddelerde de düzenlenmiştir. Anılan bu yasal kurallara göre üst hakkı; bir şahsa, mülkiyeti başkasına ait olan bir arazinin toprak üstünde veya altında daimi kalmak üzere inşa ettiği yapıların mülkiyetinin bizzat o yapı sahibinde olmasını sağlayan bir irtifak hakkı sözleşmesidir. Kanunun 827. maddesi emredici hükmü gereğince, böyle bir sözleşme ancak ve ancak arazi maliki ile yapı maliki arasında, bizzat resmi kamu görevlisi olan Tapu Sicil Müdürü’nün huzurunda düzenlenir ve bu resmi sözleşmenin tüm içeriği taraflar için mutlak bağlayıcıdır. Olayın gelişiminde davacı; resmi senetle belirlenmiş olan üst hakkı koşullarının ve sözleşmeden kaynaklanan edimlerin davalı tarafından yerine getirilmediğini ileri sürerek hakkın terkin edilmesini talep etmektedir. Gerçekten de dosya kapsamından, davacının 1989-1990 dönemine ait irtifak bedelinin ödenmemesi iddiasıyla davalı aleyhine resmi icra takibi yaptığı, davalının bu icra takibine yaptığı itirazın da mahkemece kısmen kabul edilerek takibin kesinleşen borçlu olunan miktar üzerinden devam etmesine karar verildiği sabit olmuştur. Yargılama süreci devam ederken davalı taraf, takibe konu olan bu gecikmiş bedeli ödemiştir. Yerel mahkeme de bu sonradan yapılan ödemeyi gerekçe göstererek irtifak bedelinin tahsil edildiğine kanaat getirmiş ve terkin davasının reddine karar vermiştir. Ancak Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin (2012/3598 E., 2012/4686 K) kararına göre; irtifak hakkının tüm kapsamını ve tarafların bağlayıcı yükümlülüklerini sadece resmi senet içeriği tayin eder. Resmi senedin ayrılmaz parçası olan taahhütnamenin 7. maddesinin C/4 bendi uyarınca, iki yıl üst üste irtifak bedeli ödenmediği takdirde irtifak hakkının kesin olarak iptal edileceği taahhüt edilmiştir. Davalının iki yıl üst üste ödeme yapmadığı hususu, yürütülen icra takibi dosyası ve itirazın iptali davasıyla hukuken sabit hale gelmiştir. Davalının sırf yargılama başladı diye geciken bedeli sonradan ödemesi, sözleşmeye aykırı davrandığı gerçeğini ve bu sözleşme ihlalini geriye dönük olarak ortadan kaldırmaz. Taraflar açısından mutlak bağlayıcılığı olan sözleşmenin açıkça ihlal edilmiş olduğu anlaşıldığından, davanın kabul edilerek hakkın terkinine karar verilmesi gerekirken yazılı ve hatalı gerekçelerle reddedilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple yerel mahkeme hükmünün bozulmasına karar verilmiştir.
