Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Nedir ve Hukuki Boyutu Nasıldır?
Hukuk literatüründe ve uygulamada “şufa hakkı” yahut diğer bir deyişle önalım hakkı; paylı mülkiyete (hisseli tapuya) tabi bir taşınmazda, mevcut paydaşlardan (ortaklardan) herhangi birinin kendi mülkiyetindeki payını dışarıdan “üçüncü kişilere” satması (devretmesi) halinde, o taşınmazdaki diğer paydaşlara o satılan payı “öncelikle satın alma (alıcının yerine geçme)” imkânı ve yetkisi veren çok güçlü, yenilik doğuran bir haktır. Şufa hakkı, o taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet ilişkisinin kurulduğu (tapunun paylaşıldığı) anda potansiyel olarak doğar ve ancak o paylardan birinin dışarıdan “üçüncü kişilere satışıyla” birlikte fiilen kullanılabilir (dava edilebilir) hale gelir.
Şufa hakkının (önalım hakkının) paydaş tarafından dava yoluyla kullanılması ile birlikte; şufa hakkını kullanan o paydaş (davacı) ile payın satıldığı o yeni alıcı (davalı) arasında, tıpkı “satıcı (eski paydaş) ile davalı (alıcı) arasında tapuda yapılan o ilk satış sözleşmesinin” kapsam ve şartlarıyla birebir aynı olan, yepyeni ve zorunlu bir “satım ilişkisi” kurulmuş olur. Önalım hakkına dayanılarak açılan davada mahkemece tapunun alıcı üzerinden iptali ve doğrudan önalım hakkı sahibi (davacı) adına tesciline karar verilebilmesi için mutlak bir şart vardır: Satışa konu edilen taşınmaz payının, mahkemenin atayacağı bilirkişi aracılığıyla belirlenen o “rayiç (satış) bedeli” ile, alıcıya tapuda düşen yasal “tapu harç ve giderlerinin” toplamından oluşan meblağın; mahkemece verilen o “kesin süre” içinde önalım hakkı sahibi tarafından mahkeme veznesine nakden yatırılması (depo edilmesi) yasal bir zorunluluktur.
Yasal önalım hakkı kullanıldığında, payı satın alan o üçüncü kişi (yeni paydaş), aldığı o payı yasal ön alım hakkını kullanan o eski paydaşa mahkeme kararıyla zorla “devretme (verme)” yükümlülüğü altına girmektedir. Hukuki doğası itibarıyla önalım hakkı, taşınmaz mülkiyetinin ve malikin dilediğine satış yapabilme özgürlüğünün “dolaylı sınırlama (daraltma) biçimlerinden” birisidir. Bu hak fiilen kullanılmadığı sürece ortada maliki bağlayan bir kısıtlama olmayıp, mülkiyete müdahale ancak önalım hakkının dava yoluyla kullanılmasıyla birlikte ortaya çıkar. Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi durumu, ancak ve ancak o taşınmazda “paydaş olmayan” yabancı birisine (üçüncü kişiye) yapılan gerçek bir satışta söz konusu olur. Şufa (önalım) hakkı, eski hukukta olduğu gibi dışarıda çekilen basit bir “irade bildirimi (ihtarname)” ile değil, ancak ve ancak o payı alan yeni alıcıya karşı doğrudan “dava açılarak” kullanılabilir. Bu inşai hakkın mahkeme (dava) dışında kullanılması hukuken olanaklı değildir. Önalım davası yepyeni bir durum yaratan “yenilik doğuran (inşai)” bir dava olup, davanın sonunda verilecek olan karar da “yenilik doğuran” bir karardır (Yargıtay HGK – K.2021/646).
Şufa (Önalım) Hakkını Kullanabilmenin Yasal Şartları Nelerdir?
Şufa hakkı, ancak yasada belirtilen bazı katı şartların somut olayda bir arada bulunmasıyla fiilen kullanılabilecek bir haktır. Türk Medeni Kanunu (TMK), önalım hakkı ile mevcut paydaşlara bu dava hakkını tanıyarak, o taşınmazın mülkiyetinin yabancılara geçmesini engellemeyi ve malın “mevcut paydaşlar arasında kalmasını” hedeflemiştir. Yabancı üçüncü kişilerin dışarıdan gelerek o taşınmaza “paydaş olarak girmesi” yasayla zorlaştırılarak, mevcut paydaşlar (aile/ortaklar) arasında yıllardır süren o “ahengin (düzenin ve huzurun) bozulması” önlenmek istenmiştir.
(Özellikle belirtelim ki istisnai olarak; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında kamu idarelerince yapılan satışlar ile icra müdürlüklerince yapılan “cebri artırmayla (ihaleyle)” satışlarda önalım hakkı kesinlikle kullanılamaz (TMK m.733/1).
Şufa hakkı aşağıdaki temel şartların bir araya gelmesiyle kullanılabilir:
1. Şufa Hakkı Sadece “Paylı Mülkiyette” Kullanılabilir Şufa hakkı, mülkiyet rejimi olarak ancak “paylı (müşterek) mülkiyete” tabi olan taşınmazlarda kullanılabilir. Tapusunda “Kat irtifakı” veya “kat mülkiyeti” kurularak bağımsız bölümlere (dairelere) ayrılmış olan apartman/site gibi taşınmazlarda şufa hakkı (önalım hakkı) kesinlikle kullanılamaz. Taşınmazın fiziki olarak boş arsa, tarla veya bina/daire olmasının hukuken hiçbir önemi yoktur. Şufa hakkının kullanılabilmesinin yegane önşartı taşınmazın cinsi veya vasfı değil, mülkiyetinin tapuda “paylı mülkiyete” tabi olmasıdır.
2. Şufa Hakkı Sadece Tapudaki “Paydaşlar” Tarafından Kullanılabilir Şufa hakkının mahkemede kimler tarafından kullanılabileceği Türk Medeni Kanunu md. 732’de açıkça ve sınırlandırılarak ifade edilmiştir. Şufa hakkı ancak ve ancak o taşınmazın tapusunda o an kayıtlı olan “paydaşlar (ortaklar)” tarafından kullanılabilir. O taşınmazda bizzat paydaş olmayan ancak örneğin paydaşlardan birinden “kişisel bir alacak hakkına” sahip olanlar veya o taşınmazda sadece (intifa, kira gibi) “sınırlı bir ayni hakka” sahip olan şahıslar şufa hakkını asla kullanamaz. Eğer o taşınmazda birden fazla paydaş aynı anda şufa hakkını (davasını) kullanmak isterse (açarsa); mahkemece paydaşların o taşınmazdaki “mevcut hisse oranlarına (azlığına/çokluğuna) hiç bakılmaksızın”, şufa konusu olan o yeni pay, şufa hakkını kullanan o davacı paydaşlar arasında “eşit bir şekilde (yarı yarıya vb.)” paylaştırılarak tescil edilir.
3. Şufa Hakkı Sadece “Fiilen Taksim Edilmemiş (Bölüşülmemiş)” Taşınmazda Kullanılır Müşterek veya iştirak halinde mülkiyete tabi olan (hisseli) bir taşınmazda; hangi paydaşın o gayrimenkulün “hangi fiziksel bölümünü (kısmını)” ekeceği veya kullanacağı, paydaşlar arasında önceden yazılı bir sözleşmeyle veya eylemli olarak “fiilen” kendi aralarında belirlenmiş (sınırlar çizilmiş) ise; o paydaşlardan birinin kendi kullandığı o kısımdaki payının satışı halinde artık şufa hakkı kullanılamaz (kötüniyet sayılır). Şufa davası olarak nitelendirilen bu dava, ancak ve ancak aralarında hiçbir sözleşmeyle veya fiilen “taksim edilmemiş (bölüşülmemiş, sınırları belli olmayan)” saf paylı gayrimenkullerde açılabilir. Medeni Kanun bu katı hükümle; paydaşların aralarında yıllarca kararlaştırdığı ve uyduğu o kullanım tarzının, sırf pay satıldı diye bir paydaş tarafından “kötüye kullanılmasını (fırsatçılığı)” engellemek istemiştir.
Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Kime Karşı Kullanılır (Dava Kime Açılır)?
Şufa hakkı, o payı satan eski ortağa karşı değil, ancak ve ancak o paydaşın payını tapuda “satın alan o yeni alıcıya (üçüncü kişiye)” karşı kullanılabilir. O gayrimenkulün yeni alıcısı olan üçüncü kişi, açılacak olan şufa davasının doğrudan “davalısıdır”. Şufa davasında, mülkiyet artık ondan çıktığı için, payını satıp giden eski paydaşa karşı dava açılamaz (husumet yöneltilemez).
Ayrıca şufa hakkı, bir paydaşın “diğer bir paydaşa” yaptığı (içerideki) satışlarda da kesinlikle kullanılamaz. Önalım hakkı sadece dışarıdan gelen “üçüncü kişilere” karşı kullanılabilir, ancak halihazırda zaten ortak olan paydaşlara karşı kullanılması hukuken mümkün değildir.
Yeni Alıcının Satışı “Noter Aracılığıyla” Bildirme (İhtar) Yükümlülüğü Türk Medeni Kanunu md. 733/3 amir hükmü gereği o payı satın alan “yeni alıcı”, tapudaki devir işleminden sonra “tüm diğer paydaşlara” o taşınmazı satın aldığını mutlak surette “noter aracılığıyla (ihtarnameyle)” bildirmek zorundadır. Bu noterden bildirme yükümlülüğünü yerine getirmeyen alıcı, o paydaşların (ileride 2 yıllık süre içinde) açacağı şufa davası ile her an muhatap olma riskiyle yaşar. Alıcı, o paylı taşınmazdan pay satın aldığını bildirim yükümlülüğünü “noterden değil” de, elden mektup gibi adi “yazılı bir şekilde” yerine getirse bile, kanun karşısında bu bildirim hukuken tamamen “geçersizdir”. Noter marifetiyle (kanalıyla) bildirim yapılması alıcı için mutlak bir yasal yükümlülüktür.
Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır? Şufa Davası Hangi Mahkemede (Nerede) Açılır?
Şufa hakkı, sözlü beyanla değil, ancak ve ancak mahkemede “dava yoluyla” kullanılabilir. Yukarıda açıkladığımız üzere, o gayrimenkulün tapudaki paydaşı olan herhangi bir paydaş (ortak), taşınmazı yeni satın alan o “alıcıya karşı” dava açmalıdır. Dava konusu edilen o “payın rayiç (satış) bedeli” hâkim tarafından gecikmeksizin (bilirkişiyle) belirlenir. Önalım hakkı sahibi olan davacı, mahkemece belirlenen o “rayiç bedel” ile, alıcıya tapuda düşen (ödediği) “tapu harcı ve giderlerini”, nemalandırılmak (faize konulmak) üzere, hâkim tarafından belirlenen banka hesabına (vezneye), mahkemenin verdiği o “kesin süre” içinde nakden ve defaten “yatırmakla (depo etmekle)” yükümlüdür. Şayet bu depo etme yükümlülüğü, mahkemece verilen o kesin süre içinde davacı tarafından yerine getirilmezse (para yatmazsa), önalım hakkı sahibi (davacı) adına o payın “tesciline (iptaline)” karar verilemez ve dava reddedilir. Yatan bu bedel, davanın bitip hükmün “kesinleşmesi” üzerine, bankada biriken nemalarıyla birlikte o davalıya (ilgiliye) ödenir (TMK m.734/2).
Şufa davası, hukuk sistemimizde genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açılarak kullanılmalıdır. Şufa davasında “kesin yetkili” mahkeme ise, o gayrimenkulün bizzat “bulunduğu yer” mahkemesidir. Bu kesin yetki kuralı nedeniyle, örneğin; İstanbul/Bakırköy’de bulunan bir gayrimenkulün payı için İstanbul (Çağlayan) Adliyesi’nde şufa davası kesinlikle açılamaz. Tek yetkili ve görevli mahkeme, o gayrimenkulun tam bulunduğu yer olan Bakırköy Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.
Şufa Hakkını (Önalım Hakkını) Dava Etme ve Kullanma Süresi Ne Kadardır?
Şufa hakkını kullanma süresi; paydaşların kötü niyetle ve “süresiz (yıllar sonra) bir şekilde” dava açma hakkını kullanarak, o payı alan yeni alıcıyı sürekli bir hukuki tehdit altında ve zor durumda bırakmalarını önlemek (hukuki istikrar) için yasa koyucu tarafından öngörülmüştür. Şufa hakkının kullanılması açısından kanunda iki türlü süre söz konusudur (TMK m.733/4):
- Şufa hakkı (önalım hakkı) sahibi olan paydaşlara, o gayrimenkulün yeni alıcısı tarafından bu satış işlemi bizzat “noter aracılığıyla (ihtarnameyle)” resmi olarak bildirilmişse; o satışın noterden bildirilmesinden (tebliğinden) itibaren en geç 3 (üç) ay içerisinde şufa davasının açılması gerekir.
- Şufa hakkı sahibi paydaşlara bu satış işlemi noter vasıtasıyla “hiç bildirilmemişse” (veya usulsüz bildirilmişse), her halükarda o satışın tapuda yapıldığı “satış tarihinden itibaren en fazla 2 (iki) yıl içerisinde” şufa davasının açılması gerekir. (Not: Kanundaki bu azami 2 yıllık süre eski metinlerde 1 yıldı, güncel TMK’da 2 yıldır).
Şufa hakkını kullanma süresi olarak kanunda belirlenen bu 3 aylık ve 2 yıllık süreler, zamanaşımı değil “hak düşürücü” niteliktedir. Bu süreler geçtikten sonra, hiçbir mazeret kabul edilmeksizin şufa davası açılması hukuken mümkün değildir.
Sözleşmeden Doğan (Sözleşmesel) Şufa Hakkı Nedir?
Sadece kanundan değil, “sözleşme yapma yoluyla” da bir kimseye özel olarak önalım hakkı tanınabilir. Önalım sözleşmesi, o taşınmazın bizzat maliki (sahibi) ile, kendisine önalım hakkı tanınacak olan şahıs arasında özel olarak akdedilir (imzalanır). Bu önalım sözleşmesinin hukuken geçerliliği, mutlaka “adi yazılı şekilde” yapılmış (imzalanmış) olmasına bağlıdır (TBK m.237/3). Bu önalım sözleşmesinin metninde, sözleşmenin konusu olan “malın (taşınmazın)” ve sözleşmenin “taraflarının” açıkça ve net belirtilmesi yasal bir zorunludur. Ancak sözleşmede, o önalım hakkının “satış bedelinin” baştan belirlenmemiş (rakam yazılmamış) olması o sözleşmeyi geçersiz kılmaz. Önalım sözleşmesi, sözleşme konusu olan o önalım hakkının bedeli baştan belirlenmeden de pekala yapılabilir. Bu belirsiz halde önalım hakkı bedeli; o taşınmaz maliki ile taşınmazı sonradan satın alan o üçüncü kişi arasında tapuda yapılan satış sözleşmesinde belirlenen “o günkü taşınmazın satım bedeli” olarak kabul edilir.
Sözleşmeden doğan bu önalım hakkı, özü itibarıyla “şahsi (kişisel) bir hak” olup, sadece ve sadece o “sözleşmenin tarafı olanlar” için bir hüküm (borç) ifade eder. Ancak, eğer bu yazılı önalım sözleşmesi tapu müdürlüğüne gidilerek tapu kütüğüne “şerh edilmiş (yazılmış)” olması halinde; normalde şahsi nitelik taşıyan bu hak, artık tapunun gücüyle “ayni hak” niteliğini kazanır ve o andan itibaren o tapuyu alan “herkese karşı ileri sürülebilir (geçerli)” hale gelir. Ancak bu hakkın tapuya şerh edilmesi, mal sahibinin o taşınmazını bir başkasına “satmasını kesinlikle engellemez” (satışa mani değildir). Önalım sözleşmesi tapu siciline resmen tescil edildikten (şerh edildikten) sonra mal sahibi gidip taşınmazını bir üçüncü kişiye satarsa; o takdirde şerh alacaklısı olan kişi, davasını doğrudan o “üçüncü kişi (yeni alıcı)” hakkında da açarak önalım hakkını ona karşı da rahatlıkla kullanabilir (Yargıtay HGK – K.2014/153).
TMK m.735 amir hükmüne göre; tapu kütüğüne usulünce şerh verilen bir sözleşmeyle “herhangi bir kişiye (paydaş olmasa bile)” önalım hakkı pekala tanınabilir. Bu durumda taşınmazın paydaşlar dışında bir “üçüncü bir kişiye” satımı halinde sözleşmeden doğan bu şufa hakkının sahibi olan kişi, o sözleşmede belirtilen o “özel sürede ve özel koşullarla” önalım hakkını derhal kullanabilir. Şayet sözleşmede şufa hakkının kullanılmasına dair özel koşullar veya bedel belirtilmemişse; taşınmazın o üçüncü kişiye yapılan satışındaki “güncel koşullar (fiyat vb.)” esas alınarak önalım hakkı kullanılır. (Önemli Not: Sözleşmeden doğan bu önalım hakkı, tapuya şerh verildiği tarihten itibaren 10 (on) yıl geçtikten sonra, şerh silinmese bile her halükarda hukuken düşer ve geçersiz olur).
Şufa Hakkını Kullanan Paydaşa Karşı “Bedelde Muvazaa” İddiası İleri Sürülebilir mi?
Uygulamada sıkça karşılaşılan bir durumdur: Şufa hakkını kullanarak tapuyu almak için önalım davası açan davacı paydaşa karşı, davalı alıcı tarafından “Sen tapudaki düşük bedeli yatırıyorsun ama benim ödediğim gerçek satış bedeli çok daha yüksekti” gerekçesiyle “bedelde muvazaa (düşük gösterme)” iddiasında bulunulamaz. Şufa davasının davalısı (alıcı); o taşınmazı satıcıdan gerçekte “çok daha yüksek bedelle” elden para vererek satın almasına rağmen, harçtan kaçmak için tapuda “düşük bedel göstererek” satın almışsa; sonradan şufa hakkını kullanan ve “ben o tapudaki düşük bedeli öderim” diyen davacıya karşı mahkemede kesinlikle “bedelde muvazaa” iddiasında bulunamaz (Kendi muvazaasına dayanamaz).
Bu durumda muvazaa (danışıklık), sözleşmenin tamamında (satış iradesinde) değil, sadece bir bölümünde (bedel kısmında) yapılmıştır. Bedelde muvazaa olarak gerçekleşen bu durumda asıl satış sözleşmesi geçerli kabul edilmiştir. Taraflar tapuda yapılan resmi tescil işlemi ile sözleşmeyi fiilen ifa ettiklerine ve bu sözleşmenin mülkiyeti geçirme gibi ana unsurlarını gerçekleştirdiklerine göre; sonradan şufa davasında dönüp “bedelde muvazaa vardı” iddiasını ileri sürerek o sözleşmenin iptalini (veya bedelin artırılmasını) istemeleri, hukukta açıkça “hakkın kötüye kullanılması” (dürüstlük kuralına aykırılık) olarak değerlendirilmektedir (Eraslan Özkaya, İnançlı işlem ve Muvazaa Davaları, Ankara, 2015, s.187). Diğer taraftan, şufa hakkını kullanan o davacı paydaşa karşı; “tapudaki satış bedelinde muvazaa bulunduğu, gerçekte elden ödenen bedelin çok daha fazla olduğu” iddiasının, o muvazaalı sözleşmenin taraflarından biri olan bizzat “(davalı alıcı)” tarafından mahkemede ileri sürülmesi de, hiç kimse kendi hilesinden menfaat elde edemeyeceği için açık bir “hakkın kötüye kullanılması” teşkil eder (Eraslan Özkaya, İnançlı işlem ve Muvazaa Davaları, Ankara, 2015, s.197). (Yani alıcı kendi kazdığı kuyuya düşer ve davacı sadece tapudaki düşük bedeli ödeyerek payı alır).
Şufa Hakkından (Önalım Hakkından) Feragat Etmek veya Vazgeçmek Mümkün müdür?
Şufa (önalım) hakkı, tamamen özel hukuk ilişkilerinden (mülkiyetten) doğan şahsi/ayni bir haktır. Her özel hak gibi, bu hakka sahip olan paydaş da kendi özgür iradesiyle söz konusu bu “haktan feragat (vazgeçme)” edebilir. Ancak feragatin türüne göre şekil şartları değişir: Somut, ortadaki belirli bir satış olayı ile ilgili olmayan, genel ve ileriye dönük nitelikteki “önalım hakkından (toptan) feragatin”; mutlaka “resmi şekilde (noterde vb.)” yapılarak ve tapu siciline gidilip “tapu kütüğüne şerh verilmesi” şartıyla geçerli olur.
Lakin, ortada fiilen gerçekleşmiş “somut bir satış” varsa ve bu satışta önalım hakkını kullanmaktan (o payı almaktan) feragat edilecekse, bu feragat işleminin “resmi” olmasına gerek yoktur; sadece “adi yazılı (imzalı kağıt)” bir şekilde yapıldığında da hukuken tamamen geçerli olur. Somut bir satışta (örneğin Ali’ye yapılan satışta) hakkından feragat eden hak sahibi paydaş; o gayrimenkulün ileride bir başkasına “tekrar (ikinci kez) satışı” halinde, önceki satışta feragat ettiği o şufa hakkını bu yeni satış için “yeniden (sıfırdan)” kullanabilir.
Hemen ve önemle belirtmek gerekir ki; henüz ortada somut bir satış olayı yokken, genel ve ileriye dönük nitelikteki “şufa hakkından önceden feragatin”, noter yerine sadece “adi yazılı bir şekilde (kağıda imza atarak)” yapılması işlemi, o feragati baştan itibaren geçersiz hale getirir. Genel nitelikteki bu feragatin resmiyetsiz, adi yazılı bir şekilde yapılması hukuk dünyasında “hiçbir hukuki sonuç doğurmaz”. Örneğin; bir paydaşın, bir kağıda “İstanbul’da paydaşı olduğum gayrimenkulde, ileride herhangi bir paydaşın payını kime satarsa satsın şufa hakkımı hiçbir zaman kullanmayacağım” şeklindeki adi yazılı feragatnamesi hukuken “bütünüyle geçersizdir (batıldır)”. (İstediği an dava açabilir).
Önalım (Şufa) Davası Açıldıktan Sonra Davalının Taşınmazı Başkasına Devretmesi (Satması) Durumu
Davacı tarafından önalım hakkına konu edilen o “payın”, mahkemedeki şufa davası “devam ettiği (sürdüğü) sırada” davalı tarafından bir başka üçüncü kişiye veya o satışı yapan ilk eski paydaşa kasten “tekrar satılması (devredilmesi)” halinde; davacının (şufa hakkı sahibinin) 6100 sayılı HMK’nın 125. maddesi (dava konusunun devri) hükmü uyarınca çok güçlü bir “seçimlik hakkı” doğar. Davacı dilerse; eldeki bu tapu davasını o payı yeni satın alan o “yeni şahsa (ikinci alıcıya) yöneltir” ve ondan tapuyu ister, dilerse de davasını artık tapu davasından çıkarıp “tazminat davasına dönüştürerek”, o ilk davalı hakkındaki davasını zarar/ziyan davası olarak devam ettirir. Bu yasal nedenle, devir öğrenildiğinde hakimin davacıya bu “seçimlik hakkını kullanması (hangi yolu seçtiğini bildirmesi) için” mutlaka bir süre vermelidir. Önalım hakkına ilişkin o payın, satış yapan o “önceki (ilk) paydaşa” hileyle geri dönmesi (iade edilmesi) de, davacının o ilk satışla çoktan doğan önalım hakkını mahkemede kullanmasına asla engel değildir.
Bu gibi çetrefilli hallerde, tapudaki ilk satış bedeli ile ikinci satış bedeli (genelde daha yüksektir) birbirinden “farklı” ise, davacının tapuyu alabilmek için “hangi satış bedelini” (ilkini mi ikincisini mi) vezneye depo etmekten sorumlu olacağı büyük önem kazanır. Kural şudur: Önalım davası mahkemede açıldıktan sonra davaya konu o payı satın alan ikinci (yeni) kimse; o pay üzerinde bir “önalım davası açıldığını bilerek ve kötü niyetle” o payı iktisap etmişse (almışsa); davacı taraf tapuyu almak için, eğer daha düşük ise “ilk satış sözleşmesindeki o düşük satış bedeli ile”; aksi halde (eğer düşükse) son satış bedeli ile sorumludur. (Yani hangisi düşükse onu öder). Davacının, davayı yeni yönelttiği o ikinci kimsenin (alıcının) “kötüniyetli (davayı biliyordu)” olduğunu iddia etmesi halinde, kural olarak davacı bu iddiasını mahkemede ispatlamakla yükümlüdür. Ancak, ikinci satış (yüksek bir bedelle) o ilk satan “eski paydaşa” (hileyle) geri yapılmış ise; o kimse zaten o ilk satışın bizzat tarafı (satıcısı) olduğu için, o davanın açıldığını bildiği varsayılır ve doğrudan “kötüniyetli olduğunun” mutlak kabulü gerekir. Bu durumda, davacının mahkemede ayrıca bir “kötüniyetin kanıtlanmasına” çabalamasına gerek yoktur (Yargıtay 14. HD – K.2014/9178).
Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) İle İlgili Emsal Yargıtay Kararları
Önalım Davasında “Bedelde Muvazaa” İddiasının Etkisi ve İspatı Önalım hakkının kullanılmasıyla birlikte, bu hakkı mahkemede kullanan davacı paydaş ile davalı alıcı arasında; kapsam ve şartları bizzat “eski satıcı ile davalı arasında tapuda yapılan sözleşmenin” aynısı olan zorunlu bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli de kural olarak “tapuda (resmi senette) gösterilen satış bedeli” ile davalı alıcı tarafından o gün ödenen “harç ve masrafların” net toplamından ibarettir. Dava konusu payın satışına ilişkin o resmi hukuki işlemin tarafı olan (imzacı) “davalı 3. kişi (alıcı)”, sözleşmenin tarafı olmayan davacıya karşı “biz tapuda bedeli düşük gösterdik, bedelde muvazaa yaptık” iddiasında bulunamaz ise de; davacı taraf (şufa hakkı sahibi), diğerlerinin kendi “önalım hakkına engel olmak amacıyla (kasten)” satış bedelinin resmi satış senedinde (tapuda) gerçek değerinden çok “yüksek (şişirilerek)” gösterildiğini iddia edebilir ve davacı bu iddiasını “tanık dahil her türlü delille” (çünkü o sözleşmenin tarafı değildir) mahkemede kanıtlayabilir.
Önalım davasında, dava konusu edilen payın gerçek satış bedeli ile ödenmesi zorunlu olan harç ve masrafların toplamından ibaret olan “nihai önalım bedelinin”, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734/2. maddesi emredici hükmü gereğince; mahkemece karar (hüküm) verilmeden hemen önce, mahkemece belirlenecek “uygun bir zaman içinde (kesin sürede)” vezneye depo edilmesi (yatırılması) için davacıya mutlaka bir süre verilmesi gerekir. Somut olaya (davaya) gelince; dava konusu payın bulunduğu taşınmaz, tapu kayıtlarında “avlulu ev” olarak kayıtlıdır. Davacılar vekili, sunduğu dava dilekçesinde açıkça “bedelde muvazaa (bedel şişirildi)” iddiasında bulunduklarını belirtmiş, yargılama aşamasında da (tapudaki yüksek meblağ yerine) gerçek bedel olan “7.500,00 TL satış bedeli” üzerinden kendilerine önalım hakkının tanınmasını ve tapunun verilmesini talep etmiş ise de; mahkemede bu “bedelde muvazaa” iddiası (tanık, dekont vb. ile) ispatlanıp kanıtlanamamıştır. Muvazaa kanıtlanamadığına göre; bu sebeple mahkemece, davacı tarafa “resmi akit tablosundaki (tapudaki o yüksek) satış bedeliyle”, ödenmesi zorunlu olan harç ve masrafların toplamından ibaret olan o asıl (yüksek) önalım bedelinin vezneye depo edilmesi amacıyla “uygun (kesin) bir süre verilmesi” ve paranın yatması halinde tapunun devrine karar verilmesi gerekirken; bu usul izlenmeden yazılı şekilde doğrudan karar verilmesi hukuken doğru görülmemiş, bu usuli sebeple hükmün Yargıtay’ca bozulmasına karar verilmiştir (Yargıtay 14. HD – K.2019/5737).
Halihazırda “Paydaş” Olan Kişiye Karşı Önalım Hakkı (Şufa) Kullanılamaz Önalım davasının “davalısı” konumundaki kişi, şufa hakkına dair o taşınmazdaki (ihtilaflı) payı satın almadan “önce de” zaten o taşınmazda “paydaş (ortak)” ise; yani dışarıdan gelen biri değil de içerideki bir ortaksa, bu paydaş hakkında şufa hakkı kesinlikle kullanılamaz. Çünkü Türk Medeni Yasasında; sadece bir paydaşın kendi payını “3. şahsa (dışarıya/yabancıya)” satması halinde şufa hakkının doğabileceği ve kullanılabileceği açıkça belirtilmiştir. Taşınmazın içinde zaten olan bir Paydaş, hukuken “üçüncü kişi (yabancı)” sayılamayacağından; bir paydaşın başka bir paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması hukuken söz konusu dahi olamaz. Dava açma hakkına dair bu temel kural, mahkemece davanın her aşamasında “kendiliğinden (re’sen)” göz önünde bulundurulması gereken emredici bir şarttır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – Esas No: 2012/198, Karar No: 2012/702 karar, Tarih: 10.10.2012).
“Fiilen Taksim Edilen (Bölüşülen)” Taşınmazda Şufa Hakkı Kullanılamaz (Dürüstlük Kuralı) Açılan şufa davasında davalı taraf, mahkemede “şufa davasına konu olan taşınmazın ortaklarca kendi aralarında çoktan ‘fiilen taksim edildiği (bölüşüldüğü, çit/tel çekildiği)'” savunmasını ileri sürmüştür. Hukuktaki “Fiili taksim” savunması, itiraz niteliğinde olduğundan davanın her aşamasında (sonradan bile) ileri sürülebileceği gibi, dosyadaki delillerden anlaşılıyorsa mahkemece de kendiliğinden nazara (dikkate) alınması gerekir. Davalı taraf bu fiili taksim iddiasına dayandığına göre; mahkemece bu konuda taraf vekillerine “tanık dahil tüm delillerini (kroki, resim vb.) bildirmeleri için” kesin süre verilmeli, bildirilecek olan tüm deliller eksiksiz toplanıp değerlendirmeli ve en önemlisi taşınmazın “yerinde (bizzat) keşif yapılarak”, konusunda uzman bilirkişilerden “kimin nereyi ektiği/kullandığına” dair detaylı rapor alınarak oluşacak bu sonuca göre esastan bir karar verilmesi usulen gerekir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi – Esas No: 2012/5928, Karar No: 2012/91212, Tarih: 18.06.2012).
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 732’nci maddesinde yer alan “paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” emredici hükmü öngörülmüştür. Anılan bu düzenlemede önalım hakkının açık (kapsamlı) bir tarifi yapılmamakla birlikte; anayasal temel prensibin “mülkiyet serbestisi” ve “özgür tasarruf yetkisi” olduğu gözetilerek, paydaşın kendi malını “temlik (satma) hakkı” sınırlandırılırken; bu ağır sınırlandırma çok dar (sınırlı) tutularak sadece ve sadece “satım akitleri (satışlar)” için önalım hakkı öngörülmüştür. Bu önemli husus, yukarıda içeriği açıklanan o meşhur 20.06.1951 tarihli ve 5/13 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da aynen benimsenmiş ve kararın gerekçesinde; taşınmaz mülkiyetinin en ağır takyitlerinden (kısıtlamalarından) olan “kanuni önalım hakkının”, taşınmazda hisse sahibi bulunan şahsa, “diğer bir kimsenin payının üçüncü kişiye ‘satılması’ hâlinde, o hisse yeni müşteriye neye (hangi bedele) mal olmuş ise o miktar ile ve belli bir süre içinde ‘satın almak’ yetkisini veren ayni bir hak olduğu” net olarak ifade edilmiştir. Açıkça görüldüğü üzere; kanuni önalım hakkından (şufadan) söz edebilmek için, öncelikle paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa resmen “satılması (satış bedeli karşılığı)” gerekmektedir; önalım hakkının yegâne konusu “pay satışıdır”.
Eğer yapılan işlem “gerçek bir satışın (paranın)” konusu olmayan, hukuki “satım niteliği” taşımayan başka tür pay temlikleri (devirleri) ise, bunlarda yasal önalım hakkı kesinlikle doğmayacaktır. Önalım hakkının, sadece payın “satışındaki” yasal şartlar dâhilinde kullanılması gerektiğinden; o payı tapuda “paradan başka bir karşılıkla (örneğin takas, hibe vb.)” iktisap edenlerden, o payı “aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye (almaya)” fiilen imkân bulunmamaktadır. Örneğin temlikin (devrin) tapuda “hibe (bağış)” şeklinde yapılması hâlinde; hibede bir malın “bedelsiz (parasız)” olarak üçüncü kişinin mülkiyetine sevgi/saygı gereği geçirilmesi amaçlandığından, şufa (önalım) hakkı kullanılamayacaktır. Zira önalım davasında, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana (vezneye) “ödemekle yükümlü olduğu o para bedeli”, hibe (bağış) işleminde mevcut değildir; önalım hakkını kullanan davacının mahkemeye çıkıp “hiçbir bedel ödemeden (veya sembolik bedelle) payın kendisine bedavaya devrini” istemesi hukuken mümkün değildir.
Diğer taraftan davalının (alıcının), o taşınmazda paydaşlar arasında “fiili taksim (bölüşme)” bulunduğunu ileri sürmesi nedeniyle; bu önemli kavram hakkında da açıklama yapılmasında yarar vardır. Güncel TMK’da “paydaşlar arasında fiili taksim” hususu açık bir maddeyle düzenlenmediği gibi, bu durumun önalım hakkının kullanımına olan etkisine (engel olacağına) dair açık bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu fiili taksim kavramı, hukuk uygulamamıza tamamen “Yargıtay İçtihatları” ile girmiş ve yerleşmiştir. Yargısal içtihatlarda yapılan bu tanıma göre; paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu (herkesin yeri belli olduğu) takdirde, sırf pay satıldı diye önalım hakkının kullanılmasının “dürüstlük kurallarına (TMK 2) aykırı (kötüniyetli)” olduğunun kabul edilebilmesi için; yasal önalım hakkına konu edilen o payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığı, bu büyük taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında (krokiyle veya tel/çitle) “taksim edilmesi (bölünmesi)”, ve hem davacının hem de davalıya o payı satan eski paydaşın o taşınmazın “belirli ve ayrı bir kısmını yıllardır (sorunsuz) kullanması” gerekli ve yeterlidir. Paydaşlar arasında yıllara sâri bir “fiili taksim (bölüşme)” bulunması hâlinde, yasal önalım hakkının kullanılamayacağına dair açık bir yasa hükmü bulunmasa da; o taşınmazda artık fiili bir “kullanma biçimi” oluşmuş, uzun süre de tüm paydaşlar bu eylemli durumu benimsemişlerse; tapu kayıtta her ne kadar “paylı (hisseli)” görünse de, “eylemli olarak bağımsız (müstakil)” hale gelen bu fiili oluşumun hukukça korunması, TMK’nın 2’nci maddesinde tanımını bulan o emredici “dürüstlük kuralının” bir gereğidir. Zira TMK’nın 2’nci maddesinde; “herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu” getirilmiş, bu kurala uyulmamasının ağır yaptırımı olarak da “hakkın açıkça kötüye kullanılmasının (fırsatçılığın) hukuk düzeni tarafından asla korunmayacağı” belirtilmiştir. Bilindiği üzere, bir hakkın (şufa hakkının) açıkça “kötüye kullanıldığı” tüm hâllerde, aynı zamanda dürüstlük kuralına da net bir aykırılık söz konusudur. Mahkemelerdeki fiili taksim (şufa engeli) savunmasının asıl hukuki dayanağını da TMK’nın bu 2. maddesi oluşturmaktadır (Tunaboylu, M.: Önalım (Şuf’a) Davaları, 4. b., Ankara 2008, s.440). Nitekim hukuk öğretisinde de (doktrinde), paylı mülkiyetteki “fiili taksim” durumu, Yargıtay kararlarından bağımsız olarak tek başına tanımlanmamış olup; yalnızca “yasal önalım hakkının dürüstlük kuralına aykırı (kötüniyetli) kullanımlarından biri” olarak nitelendirilmiştir (Köylüoğlu, E.: Önalım Davası (Yayınlanmamış Doktora Tezi), Ankara 2011, s. 93).
Somut Dava Olayında; dava konusu olan 869 parsel sayılı taşınmazın “kullanım (ekim) şekli”, dava dışı olan diğer paydaşlar ve bizzat davacı tarafından birlikte düzenlenen ve bir “krokiye bağlanan” 04.11.2011 tarihli adi yazılı (protokol) “taksim sözleşmesi” ile çok net belirlenmiştir. Paydaş olan Kubilay Engin, o taşınmazdaki 1/3 payını, aralarındaki bu taksimden (bölüşümden) sonra 16.08.2012 tarihinde “satış” yoluyla dışarıdaki davalıya (alıcıya) devretmiştir. Dolayısıyla, dava dışı Kubilay Engin, o fiili taksim sonucu “sadece tarafına (kendisine) bırakılan (ayrılan) o bölüme” denk gelen payın mülkiyetini davalıya nakledilmesini sağlamış olup; o taşınmazın taksimine (bölüşülmesine) ilişkin yazılı sözleşmenin bizzat “tarafı (imzacısı)” olan davacı …’in, yapılan bu pay satışı nedeniyle sonradan dönüp “önalım hakkını” kullanarak o payı elinden almaya çalışması, TMK’nın 2’nci maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile kesinlikle bağdaşmamaktadır (Kötüniyettir). Diğer taraftan davacı, mahkemedeki savunmasında her ne kadar o kağıttaki “taksim sözleşmesinin tarlada fiilen (eylemli) uygulanmadığı (sözde kaldığı)” iddiasında bulunmuş ise de; dosyaya sunulan “protokoldür” başlıklı tarihsiz belgeyi, dava dışı diğer paydaş … ve davalı … ile birlikte, bizzat davacının (kendisinin) “vekili sıfatıyla” Mahrem Engin de imzalamış olup; bu ortak belgede de o taşınmazın “rızai taksim sözleşmesi uyarınca” kullanılacağı açıkça kararlaştırılmıştır. Tüm bu hukuki ve fiili hususlar birlikte değerlendirildiğinde; taşınmazda yıllardır “eylemli (fiili) bir paylaşımın bulunduğu” gerçeği hiç gözetilmeksizin, mahkemece davanın (şufa talebinin) “kabulüne” karar verilmesi usul ve yasaya doğru görülmemiş, karar Yargıtay’ca bozulmuştur (HGK-K.2019/129).
Davalının Fiili Taksim İddiasının Mahkemece Derinlemesine Araştırılması Kuralı Ön alım davasına konu olan paya ilişkin bulunduğu o büyük taşınmaz, eğer paydaşlarca özel olarak kendi aralarında (sözlü/yazılı) “taksim edilip” her bir paydaş taşınmazın “belirli ve ayrı bir kısmını (örneğin doğusunu/batısını)” kullanırken; bunlardan birisi kendisinin fiilen kullandığı o yeri ve bu yere tekabül eden o tapu payını bir “üçüncü şahsa” satarsa; satıcı zamanında bu bölünen yerde (başkasına ayrılan yerde) hiçbir “hak iddia etmeyen” (oraya girmeyen) davacının, tapuda yapılan bu satış nedeniyle aniden ortaya çıkıp “önalım hakkını kullanması”, TMK’nin 2. maddesinde yer alan o evrensel “dürüst davranma kuralı” ile asla bağdaşmaz. Davalının öne sürdüğü bu “Kötüniyet (fiili taksim) iddiası”; 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı amir hükmü uyarınca, davanın her aşamasında (istinafta bile) ileri sürülebileceği gibi, eğer dosyadaki delillerden bu durum anlaşılıyorsa mahkemece de “kendiliğinden (re’sen)” nazara (dikkate) alınması gerekir. Bu gibi halde, davalının ilk cevap dilekçesinde yazmamış olsa dahi sonradan bunu iddia etmesi, usul hukukundaki “savunmanın genişletilmesi (yasağı)” söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın (fiili taksimin) varlığı mahkemece tespit edildiği an, şufa davanın derhal reddi gerekir. Davalı taraf, mahkemede bu “eylemli paylaşma savunmasını (iddiasını)” kanıtlamakla yükümlüdür. Davalı bu eylemli paylaşma savunmasını, o bölgedeki “tanık” beyanları dahil her türlü hukuki delil (kroki, resim vb.) ile kanıtlayabilir.
Somut olaya (davaya) gelince; davalı (alıcı) vekili, 19.09.2015 tarihli mahkemeye sunduğu “cevap dilekçesinde”, dava konusu edilen taşınmazda yıllardır “fiili taksim” bulunduğunu açıkça ileri sürmüş ve bunu ispatlamak için “tanık” deliline dayanmıştır. Yargılama aşamasında mahkemece, dava konusu önalıma konu payın bulunduğu taşınmazın bizzat başında (arazide) “keşif yapılmış”, ancak bu keşifte davalının iddia ettiği “fiili taksim hususu” mahkemece tam olarak açıklığa kavuşturulmamıştır (sorulmamıştır). Yukarıdaki açıklanan katı Yargıtay ilkeleri gereğince; davalının ileri sürdüğü bu fiili taksim savunmasının mahkemece derinlemesine “araştırılması”, bizzat yerinde “yeni bir keşif yapılarak” HMK 259/2. maddesi gereğince tarafların bildirdiği o “tanıkların doğrudan taşınmaz başında (arazide) dinlenerek” tüm taraf delillerinin eksiksiz toplanıp; özellikle o zeminde (arazide) “davacının kullandığı” ve davalıya pay satan “… ve … …’in ayrı ayrı kullandığı” belirli yerler olup olmadığı; ortakların bu ayrı bölümlerin kullanımına yıllardır bir “itirazının bulunup bulunmadığı” hususu üzerinde ciddiyetle durularak; tanıkların vereceği “çelişkili beyanlar varsa bunların sorularla giderilerek”; ve en önemlisi o tanıklarca arazide “parmakla gösterilecek yerlerin (kullanım sınırlarının)” atanan “fen (harita) bilirkişisi” tarafından düzenlenecek olan renkli krokide Yargıtay “denetimine elverişli şekilde işaretlenmek (çizilmek) suretiyle”; arazide gerçekten bir “eylemli paylaşım (fiili taksim)” olup olmadığı tereddütsüz tespit edilerek, bu keşif sonucuna göre esastan bir karar verilmesi gerektiğinden; mahkemenin bu eksik araştırma ve incelemeye dayalı olarak (fiili taksimi aydınlatmadan) davanın doğrudan “kabulüne (şufaya)” karar vermesi doğru görülmemiş, bu usuli nedenle Yerel Mahkeme kararının Yargıtay’ca bozulması gerekmiştir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi – Karar : 2020/2467).
Şufa Hakkından (Önalım Hakkından) Feragat Etme Şartları Nelerdir? Bir satışla birlikte önalım hakkı kullanma (dava açma) yetkisi doğan bir paydaş, dilerse bu hakkını kullanır, istemezse kullanmaz ya da kullanmaya başladıktan sonra bile mahkemede bu haktan “feragat edebilir (vazgeçebilir)”. Şufa hakkı, kamu düzeninden değil tamamen “özel hukuktan” doğan bir hak olduğundan, bütünüyle o hak sahibinin (davacının) özgür iradesine tabidir. Şufa hakkından feragat işlemi, niteliği gereği bağlayıcı ve hukuki sonuç doğuran “tek taraflı bir hukuki muameledir” (Karşı tarafın kabulüne gerek yoktur). Medeni Kanun’un 733. maddesine göre önalım hakkından feragat; spesifik olarak “belli bir şahsa karşı (sadece Ali’ye karşı)” ya da genel olarak “herkese karşı” olabileceği gibi; dava mahkemede açıldıktan sonra bile bu haktan duruşmada (veya dilekçeyle) “feragat etmek” her zaman mümkündür. Önalım hakkı sahibi olan o paydaş; paylı taşınmazdaki o payın 3. şahsa fiilen “satışından önce”, “satışından sonra” veya “dava açıldıktan sonra” bu yasal hakkından dilediği an vazgeçebilir. Ancak, sadece “belli bir şahsa (örneğin Ayşe’ye) karşı” önalım hakkından (adi yazılı) feragat eden o paydaş; eğer o pay ileride Ayşe’den alınıp “yeni bir satım (Mehmet’e) yapılması halinde”, o ilk feragati yeni alıcıyı kapsamayacağından, bu yeni satış için “önalım hakkını yeniden (sıfırdan)” kullanabilir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi – Esas No: 2011/11373, Karar No: 2011/12630, Tarih: 22.11.2011).
“Sözleşmeye Dayalı” (Sözleşmesel) Şufa Hakkı ve Kullanımı Dava dosyasında; davacı (ortak) ve davalıya o payı satan “dava dışı kişiler (diğer mirasçılar)” arasında çok önceden, 16.10.2009 tarihinde noterden düzenlenen “Miras Taksim (Paylaşım) Sözleşmesinde” açıkça yer verilen; “işbu miras taksim sözleşmesindeki mirasçı taraflardan herhangi biri, kendi hisselerine düşen payı ileride bir başkasına (yabancıya) satmak isterse; iyi niyet kuralları gereği, öncelikle gelip diğer mirasçılara (ortaklara) bu ‘satın alma teklifini’ yapmakla yükümlüdür” şeklindeki ifadeyle; o sözleşmede taraflara yasal olarak “sözleşmeye dayalı (akdi) önalım hakkı” düzenlenmiş ve güvence altına alınmıştır. Yargıtay’ın tespiti şudur: Kanunun emrettiği “Yazılı şekilde” yapılmış olan bu önalım sözleşmesi hukuken tamamen “geçerli” olup, sözleşmeyi imzalayan “tüm tarafları (mirasçıları) bağlar”; dahası bu akdi hak, tapu dairesine gidilerek tapu kütüğünün “beyanlar hanesine tescil (şerh) edildiğinden”, artık sadece imzacılara değil, tapuyu gören “üçüncü kişilere (yeni alıcılara) karşı da” aynen ileri sürülebilir (ayni etki kazanmıştır). Bu yasal durumda davacının; dava konusu edilen o payın, mirasçılar dışındaki “davalıya (üçüncü kişiye)” gizlice satılması sebebiyle, bu şerh edilmiş “sözleşmeden kaynaklanan şufa hakkını (akdi önalımı)” mahkemede kullanmasında hiçbir usulsüzlük (hata) bulunmamaktadır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – Esas No: 2013/494, Karar No: 2014/153, Tarih: 26.02.2014).
Birden Fazla Paydaşın Birlikte Önalım Hakkını (Şufa) Kullanması Usulü Birden fazla paydaşın aynı pay için önalım hakkını kullanmak istemesi (dava açması) ile ilgili Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, günümüzdeki yerleşik Yargıtay uygulamasını kesin olarak belirlemiştir: Kanunun ilgili metninden açıkça anlaşıldığı üzere; şufa hakkının mahkemede kullanılmasında (paylaşımda), davacıların o taşınmazda önceden sahip oldukları “hisse miktarının (tapudaki büyüklüğünün) ve oranının” hiçbir hukuki önemi (üstünlüğü) yoktur. Şufa hakkını (davasını) kullanacak olan paydaşlar “birden fazla” olduğunda; bu şufa hakkının aralarında “ortak olduğu” ve satılan o paydan her davacının “eşit olarak (eşit oranda)” yararlanacağı (alacağı) kanun maddesinden şeksiz şüphesiz anlaşılmaktadır (Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kurulu – Karar No:1946/18).
Paylı (müşterek) mülkiyet şeklinde tapuya resmi kayıtlı bir taşınmazın paydaşlarından birinin, kendi payının “tamamını ya da bir kısmını” üçüncü bir şahsa (yabancıya) satması halinde; satıcı dışında o tapuda kalan diğer paydaşların, bu alıcıya karşı ayrı ayrı mahkemelerde “kendi başlarına (ayrı) dava açmalarında” kanuni hiçbir engel yoktur. Bütün paydaşların birleşip “tek bir dilekçeyle birlikte dava açması” da pekâlâ mümkündür. Farklı mahkemelerde ayrı ayrı açılan bu şufa davalarının (usul ekonomisi gereği) tek bir mahkemede “birleştirilmesinde” büyük yarar vardır. Paydaşların birlikte veya birleşerek açtıkları bu davanın yargılaması sonunda dava “kabul edilirse (kazanılırsa)”; o satılan yeni payın tapusu iptal edilerek, davacıların o taşınmazdaki “kendi eski pay nispetleri (oranları) ne olursa olsun (biri %90 diğeri %10 bile olsa)”, o yeni alınan pay davalılar (davacı paydaşlar) adına tapuda “tamamen eşit olarak (yarı yarıya)” tescil edilir (yazılır). Payın bu şekilde “Eşit oranda tescili” kuralı, 11.06.1946 gün ve 5/18 sayılı tarihi İçtihadı Birleştirme kararı amir hükmü gereğidir. Eğer bu dava sırasında, davacı paydaşlardan birisi kendi “davasından vazgeçmesi (feragat etmesi)” halinde; o vazgeçen kişiye isabet eden (düşecek olan) o pay miktarı, davalı (alıcı) üzerinde kesinlikle bırakılmaz. O vazgeçen kişinin payı dahi (bu miktar dahi), davayı sonuna kadar yürüten (vazgeçmeyen) “diğer davacı paydaşlar adına” eşit olarak tescile karar verilir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi – Karar : 2016/3313).
Şufa (Önalım) Davası Görülürken O Payın “İkinci Bir Kişiye” Satılması ve Bedel Farkı Krizi Önalım (şufa) hakkına konu edilen o ihtilaflı payın, mahkemedeki “dava (yargılama) sırasında” davalı tarafından kasten (malı kaçırmak için) bir başka “yeni kişiye” veya o ilk satışı yapan “eski paydaşa” tekrar satılması (devredilmesi) halinde; davacının mülga HUMK.nun 186. maddesi (yeni HMK 125. maddesi) hükmü uyarınca çok güçlü bir “seçimlik hakkı” doğduğundan; davacı dilerse o tapu iptal davasını “payı yeni satın alan o 3. şahsa yöneltir (yeni davalı yapar)”, dilerse de tapu davasından vazgeçip “davasını tazminata (para davasına) dönüştürerek” o ilk davalı (satan) hakkındaki davasını devam ettirir. Bu sebeple mahkemece, davacıya bu yasal seçimlik hakkını kullanması (karar vermesi) için mutlaka bir “önel (kesin süre)” verilmelidir. Önalım hakkına dair o payın, hileyle “satış yapan o önceki (eski) paydaşa” geri dönmesi (iade edilmesi) işlemi; davacının o “ilk satışla” çoktan doğan önalım hakkını mahkemede kullanmasına (devam etmesine) kesinlikle engel değildir. Bu gibi çoklu satış hallerinde; tapudaki “ilk satış bedeli” ile “2. satış bedeli” (genelde davayı engellemek için yüksek gösterilir) birbirinden farklı ise, davacının tapuyu alabilmek için vezneye “hangi satış bedelini” (düşük olanı mı yüksek olanı mı) yatırmaktan sorumlu olacağı büyük önem kazanır. Kural şudur: Önalım davası açıldıktan sonra davaya konu o payı tapuda satın alan o ikinci kimse (yeni davalı), o pay üzerinde bir “önalım davasının açıldığını (şerhi/durumu) bilerek ve kötü niyetle” iktisap etmişse (almışsa); davacı taraf, (eğer daha düşük ise) “ilk satış sözleşmesindeki o düşük satış bedeli ile”, aksi halde (daha düşükse) son satış bedeliyle sorumludur. (Yani davacı korunur, düşük olanı öder). Davacının, davayı yeni yönelttiği o ikinci kimsenin (yeni alıcının) “kötü niyetli olduğunu (davayı bildiğini)” iddia etmesi halinde; davacı bu kötüniyet iddiasını mahkemede (tanık vb. ile) “ispatlamakla” yükümlüdür. Ancak, o ikinci satış (kasten daha fazla bedelle) doğrudan o “ilk satan eski paydaşa” (geri) yapılmış ise; o kimse zaten o ilk satışın bizzat “tarafı (mimarı)” olduğu için, davayı bilmediği düşünülemez ve kanunen doğrudan “kötü niyetli olduğunun” mutlak kabulü gerekir. Bu özel (eski ortağa satış) durumunda, davacının mahkemede ayrıca bir “kötü niyetin kanıtlanmasına” uğraşmasına hiç gerek yoktur (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi – Karar: 2011/13775).
Yargıtay’ın bu konudaki somut ve çarpıcı kararına gelince (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi – Karar: 2012/1071): Önalım hakkının kullanılması ile, bu hakkı kullanan davacı paydaş ile yeni alıcı arasında; kapsam ve şartları bizzat “ilk satıcı ile davalı arasında tapuda yapılan o ilk sözleşmenin” aynısı olan yeni bir “satım ilişkisi” kurulmuş olur. Önalım hakkını kullanan paydaş, mahkeme vasıtasıyla bu payı satın almak isterken; tapuda gösterilen o “satış bedeli” ile davalı tarafından tapuya ödenen “harç ve masraflar” toplamından ibaret olan o “önalım bedelini” mahkeme veznesine depo etmesi (yatırması) gerekir. Yargılama devam ederken (sırf davacıyı yıldırmak için) o payın tapuda “bir başkasına çok daha farklı (yüksek) bir bedelle satılması” halinde; davacının tapuyu almak için “hangi satış bedelinden (ilk mi ikinci mi)” sorumlu olacağı hususu; o payı sonradan satın alan 2. kişinin “iyi niyetli (habersiz) veya kötü niyetli (davayı bilen)” olmasına göre mahkemece çözümlenir. Sonradan satın alan 2. kişi eğer “kötü niyetli” ise, davacı tapuyu almak için sadece “ilk (düşük) satış bedeli ile”; aksi halde (ikinci alıcı iyiniyetliyse) mecburen “son (yüksek) satış bedeli ile” sorumlu olacaktır. Burada 2. alıcının kötüniyetli olduğunu “kanıtlama (ispat) yükümlülüğü” kural olarak davacıya aittir.
Olayımıza (davaya) gelince; dava konusu edilen 30 parsel No’lu taşınmazdaki 1/2 (yarı) pay, ilk önce taşınmazın eski paydaşlarından H.D. tarafından 28.9.2007 tarihinde tapuda “450.000 TL” bedelle davalı (ilk alıcı) O.B.K.’a satılmış; bu gizli pay satışına yönelik olarak (öğrenen) davacı tarafından 01.08.2008 tarihinde derhal şufa (önalım) davası açılmıştır. Açılan bu şufa davası, mahkemece 5.8.2008 tarihinde o payın tapu kütüğünün “beyanlar hanesine” resmen “davalıdır” şeklinde “şerh (kayıt) edilmiştir”. Bu şerh aşamasından hemen sonra, söz konusu itilaflı pay bu kez 18.08.2008 tarihinde tapuda çok daha yüksek olan “750.000 TL” bedelle, davaya sonradan dahil edilen E.D.’e (ikinci alıcıya) kasten satılmıştır. E.D., tapudaki o resmi satış senedinde (imza atarken) o pay hakkında “bir önalım davası açıldığını (şerhi) bildiğini ve bu davanın bütün hukuki vecibeleri (sonuçları) ile durumu kabul ettiğini” bizzat memura beyan etmiştir. Eski HUMK’un 186. (yeni 6100 Sayılı HMK’nın 125.) maddesi gereğince; mahkemede davayı bu “yeni paydaşa (E.D.’ye)” yönelten davacı, bu ikinci satışın tamamen “kötü niyetle ve kasten yüksek bedelle (750 bin TL)” yapıldığını, dahili davalının (E.D.) o payı, hakkında açılan şufa önalım davasını “çok iyi bilerek (şerhli şekilde)” satın aldığını iddia etmiştir.
Yargıtay’ın değerlendirmesi şöyledir: İlk yapılan pay satışına yönelik olarak 1.8.2008 tarihinde açılan önalım davasından “çok kısa bir süre sonra” ve üstelik açılan o dava tapuya aleni şekilde “şerh edilmiş (yazılmış) iken”; 18.08.2008 tarihinde dahili davalı E.D.’in, tapudaki o açılan davadan “haberdar olduğunu resmen beyan ederek” ve davanın tüm hukuki vecibelerini “üstlenerek”, o itilaflı payı sırf davacıyı engellemek için çok “yüksek bedelle (750 bin TL’ye)” satın almasında onun “iyi niyetli (habersiz) olduğundan” hukuken asla söz edilemez. Ayrıca yargılamada dinlenen davacı tanıklarının; “payın ikinci kez satılmasından sonra gerek ilk davalının, gerekse ikinci dahili davalının taşınmaza hiç gelip bakmadıklarını (kontrol etmediklerini)” yeminle beyan etmeleri de; ortada “gerçek bir satın alma (kullanma) iradesinin olmadığını”, bu satışın sırf “payın değerini (önalım bedelini) yüksek göstermeye yönelik sahte bir temlik” yapıldığını açıkça göstermektedir. İkinci (yüksek) satışta dahili davalı E.D.’in, önalım davası sonucu %100 elinden çıkacak (iptal olacak) olan bir tapu payını bile bile “yüksek parayla satın alması”, hayatın olağan akışına (mantığa) kesinlikle uygun değildir. Payın, sırf davacıyı zarara uğratmak için ikinci kez “kötü niyetle (şerhli olarak)” el değiştirmesi karşısında; mahkemece davacıya o (750 bini değil) ilk satışta tapuda gösterilen “düşük (450 bin) ilk satış bedeli üzerinden” önalım bedelini vezneye depo etmesi için “uygun (kesin) süre ve olanak tanınarak” oluşan duruma göre bir karar (kabul) verilmesi gerekirken; mahkemenin davacıyı 750 bin TL’den sorumlu tutarak yazılı şekilde hatalı hüküm kurulması hukuken doğru görülmediğinden kararın Yargıtay’ca bozulması gerekmiştir.
Akrabalar (Hısımlar) Arasında Yapılan Satışlarda Şufa Hakkı Kullanılamaz (Yargıtay 14. HD – K.2016/10426) Türk hukuk tarihinde çok önemli bir yere sahip olan 27.03.1957 tarihli ve 12/2 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’na (YİBK) göre; müşterek mülkün bir paydaşı, kendi payını doğrudan “karısına (eşine), kocasına, evladına (çocuğuna) veyahut bir akrabasına” tapuda temlik etmesi (devretmesi) halinde; tapudaki işlem her ne kadar şeklen “satış sözleşmesi (paralı)” olarak gösterilmiş (bulunsa) bile; eğer gerçekte ortada bir satıştan ziyade, “miras hukukuna müteferri (miras paylaştırma) maksatların” veya “hibe (bedelsiz bağış) gibi ailevi düşüncelerin” hâkim olduğu (ağır bastığı) bir durum ispatlanabiliyorsa; Türk Medeni Kanununun sadece “gerçek satışlarda” kabul edip uyguladığı o “önalım (şufa) hakkı”, bu akraba devirlerinde kesinlikle kullanılamaz (Dava reddedilir).
Somut olaya (davaya) gelince; davalı alıcıya o payı satan N. isimli şahsın, o tapu satış tarihinde aslında “davalının öz kayınpederi (akrabası) olduğu” dosya kapsamındaki nüfus kayıtlarından açıkça anlaşılmaktadır. 27.03.1957 tarihli ve 12/2 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’nın emredici doğrultusunda; bu tür “yakın akrabalar (gelin/kayınpeder) arasındaki” tapu satışları (gerçekte hibe/miras payı olduğu için) şufa davasına konu edilemez. Dolayısıyla mahkemece açılan bu şufa davanın doğrudan “reddine” karar verilmesi gerekirken; hatalı bir değerlendirmeyle “kabulüne (tapunun davacıya verilmesine)” karar verilmesi hukuken doğru görülmemiş, verilen hükmün bu sebeple Yargıtay’ca bozulması gerekmiştir.
(Bir Diğer Önemli Yargıtay Kararı – Yargıtay 6. Hukuk Dairesi – Karar: 2004/8565): Yerel Mahkemece, eldeki olaya uygun düştüğü kabul edilerek davanın reddine dayanak yapılan 27.3.1957 tarih 12/2 S. İçtihadı Birleştirme Kararı; “paylı mülkiyete tabi taşınmazın bir paydaşı, o payını karı veya kocasına, evladına veyahut bir akrabasına temlik ederse; tapuda şeklen ‘satış’ biçiminde gösterilen bu akdin, gerçekte bir satış olmayıp ‘miras hukukuna bağlı veya hibe (bağış)’ gibi bir maksada yönelik ailevi bir işlem olduğu (davalı tarafça) iddia ve ispat edilirse, o pay için önalım (şufa) hakkının cereyan etmeyeceğine (kullanılamayacağına)” ilişkindir. Ancak bu İçtihadı Birleştirme Kararının (akrabalık korumasının) mahkemece uygulanabilmesi için çok katı bir şart vardır: Tapudaki o satış işlemi gününde (tarihinde), o payı satan kişi ile alan kişi arasında mutlaka bir “mirasçılık (veya evlilik/akrabalık) ilişkisinin fiilen bulunması” ve bu yöndeki hibe (bağış) savunmasının mahkemede “tanık dahil her türlü delille kanıtlanması (ispat edilmesi)” gerekir. Olayımızda (Davada); dosya arasına giren resmi nüfus kayıtlarına göre; satıcı Servet Uçar ile alıcı (davalı) şahsın, tapudaki o resmi satış tarihi olan “13.10.2000” gününde, birbirleriyle henüz “evli olmadıkları (nişanlı/sevgili oldukları)”, aralarındaki o resmi evliliğin (nikahın) satıştan 3 yıl sonra “7.5.2003” gününde gerçekleştiği net olarak görülmektedir. Bu resmi tabloya göre; tapudaki o satış işlemi gününde davalı alıcı şahıs, satıcıya karşı hukuken tamamen “üçüncü şahıs (yabancı)” durumundadır (Akraba/eş değildir). Olayda sırf sonradan evlendiler diye, o koruyucu 27.3.1957 tarih 12/2 S. İçtihadı Birleştirme Kararının (akraba istisnasının) geriye dönük “uygulama yeri kesinlikle bulunmamaktadır”. Bu halde (satış yabancıya yapıldığı için) davacı paydaşın yasal “önalım hakkı” bulunmaktadır ve davanın açılmasında usulen hiçbir usulsüzlük yoktur. Mahkemece iddia ve savunma çerçevesinde ve toplanan diğer delillere göre esastan bir karar vermek gerekirken; salt tapudaki işlemin “hibe (bağış)” olduğundan (sonradan evlendiklerinden) bahisle davanın doğrudan “ret kararı verilmesi”, usul ve kanuna tamamen aykırıdır.
