Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir ve Hukuki Boyutu Nasıldır?
Gayrimenkul (taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi; hukuki yapısı gereği, bir taşınmazın (arsanın/evin), sözleşmede taraflarca kararlaştırılan koşullarla ilerideki bir zaman diliminde mülkiyetinin devrini (satışını) amaçlayan ve her iki tarafa da karşılıklı borç yükleyen çok önemli bir “ön sözleşme” türüdür. Bir diğer deyişle; ileride tapu memuru önünde resmi bir şekilde yapılması mecburi olan “asıl taşınmaz satım sözleşmesinin” şimdiden yapılmasının taahhüt edilmesidir (söz verilmesidir).
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile birlikte; vaad eden taraf (vaad borçlusu/satıcı) belli bir taşınmazı ileride satmayı, vaad alan taraf da (vaad alacaklısı/alıcı) bu taşınmazı o bedelle satın almayı kesin olarak taahhüt eder. Böylece her iki taraf sözleşmeyle karşılıklı olarak borçlanmış olurlar. Taşıdığı bu özellik itibari ile, taşınmaz satış vaadinden doğan haklar (ayni bir hak değil), sadece o sözleşmeyi imzalayan “karşılıklı iki kişi (taraf)” tarafından birbirine karşı ileri sürülebilen “nispi (kişisel)” nitelikteki haklardır.
Başkasına Ait Olan Bir Taşınmaz İçin Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılabilir mi?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, hukuki nitelikleri itibarıyla bir “taahhüt (borçlandırıcı) muamelesi” olmaları nedeniyle; satışı vaad eden taraf, sözleşme anında henüz kendisine ait olmayan (tapusu başkasında olan) bir taşınmaz için de pekâlâ satış taahhüttünde bulunabilir. Şöyle ki; söz konusu sözleşmelerde vaad borçlusu, taşınmazın mülkiyetini o an doğrudan devretmez, sadece “ileride o taşınmaz satım sözleşmesini (devri) yapmayı” taahhüt eder. Sözleşmenin yapılması anında, o gayrimenkulün mülkiyetine fiilen ve hukuken “sahip olmak” geçerlilik için şart değildir. Satış vaadi sözleşmesinde belirlenen ileri bir tarihte, tapuda asıl devir işleminin (asıl satım sözleşmesinin) yapılması taahhüt edildiğinden, bu sözleşme hukuki niteliği itibariyle bir tasarruf değil, “taahhüt işlemi” olarak kabul edilir. Yani, taşınmazı satmayı vaad eden taraf, sözleşme kurulduğu esnada (henüz) o taşınmazın mülkiyetine sahip değilse bile, ileride o taşınmazı bir şekilde alıp vaad alacaklısına devretmeyi hukuken taahhüt etmiş olur. Aksi durumda (taahhüt edilen günde devredemezse); vaad edenin (satıcının), sözleşmeye aykırılık sebebiyle TBK’nın ilgili hükümleri gereği karşı tarafa “tazminat borcu” doğar.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Geçerlilik Şartları
Türk Hukukunda kuraldır; taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan (satış gibi) bütün sözleşmelerin geçerliliği, mutlak surette “resmi şekilde” (tapuda) yapılmasına bağlıdır (MK md. 706). Kanunun aradığı bu resmi şekilde yapılmayan tüm gayrimenkul satış sözleşmeleri hukuken “geçersiz (batıl)” olup, taraflar arasında ifa yönünden hiçbir bağlayıcılıkları yoktur.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de, ileride taşınmaz mülkiyetinin tapuda devrini yapmayı taahhüt eden (söz veren) bir “ön sözleşmedir”. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için; mutlaka “resmi senet” şeklinde düzenlenmesi ve bizzat noter huzurunda iki tarafça imzalanması suretiyle yapılması şarttır ve ancak bu yolla geçerlilik kazanır (BK md. 29, Noterlik K. md. 60/3, md. 89). Bu sözleşmelerin şekil şartı doğrudan “kamu düzeni” ile ilgili olup, sözleşmenin noter tarafından bizzat “düzenleme (re’sen)” şeklinde yapılması zorunludur. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, noter tarafından “düzenleme” şeklinde değil de, dışarıda yazılıp sadece “onaylama (imza onayı)” şeklinde yapılırsa hukuken geçersiz hale gelir (Hak doğurmaz).
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine konu olabilecek gayrimenkulün, mutlaka “tapuda kayıtlı (tescilli)” bir taşınmaz olması gerekir; üstelik bu kayıt, MK md. 1008’in öngördüğü şekilde kişiye “mülkiyet hakkı veren” bir kayıt olmalıdır. (Yani başkasının zilyetliğindeki yer vaat edilemez). Bu sebeple “tapusuz” (kadastro geçmemiş) taşınmazlara ilişkin noterden taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması hukuken mümkün değildir, yapılan böyle bir sözleşme mahkemelerce geçerli kabul edilmez.
Eğer taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olacak taşınmaz üzerinde tapuda “iştirak halinde (elbirliği) mülkiyet” söz konusu ise; artık burada taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, doğrudan “borç doğuran” işlemlerden olur, yani bir “taahhüt muamelesi” olarak taraflar arasında geçerliliğini korur. Örneğin; miras ortaklığından kaynaklanan elbirliği (iştirak) mülkiyetinde, henüz miras taksim edilmeden mirasçılardan sadece biri, ileriye dönük olarak “kendi payına düşecek olan hisseyi” birine satmayı vaad ederse; alıcı bu sözleşmeye dayalı olarak mahkemede doğrudan “tapu iptal ve tescil (bana devredin)” talebinde bulunamaz. Çünkü elbirliği mülkiyetinde mirasçıların “tamamının” onayı (oluru) vermediği bu tür temliki tasarruf işlemleri (devirler) tapuda bağlayıcı değildir. Ancak, satış vaadi sözleşmesi bu özel durumda bir “taahhüt muamelesi” işlevi gördüğünden; Borçlar Kanunu hükümleri gereğince taraflar (alıcı ve satıcı mirasçı) kendi aralarında taahhüt ettikleri şeyleri kişisel olarak borçlanırlar ve mirası devredemeyen (borcunu ifa etmeyen) taraf hukuken temerrüde düşecektir (Tazminat öder).
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin metninde; satın almayı vaad eden tarafın (alıcının) ödeyeceği o “satış bedelinin” açıkça ve net olarak sözleşmede belirtilmiş olması gerekir. Yine bununla birlikte; ödenecek olan o bedelin “ödeme şekline (taksit veya peşin/nakit olmasına)” ilişkin de sözleşmede açık bir hüküm (plan) olması zorunludur. Bununla birlikte, satış vaadi sözleşmelerine “konu edilemeyen” bazı taşınmazlara ilişkin imar mevzuatında katı bir düzenleme mevcuttur. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18/son maddesine göre; “Veraset (miras) yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan (birleştirilen) Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra (ihale) yolu ile satılanlar hariç olmak üzere; imar planı olmayan (imarsız) yerlerde her türlü ‘yapılaşma amacıyla’ arsa ve parselleri hisselere (küçük parçalara) ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri kesinlikle yapılamaz.” Yani özetle, İmar Kanunu 18. maddeye göre sırf “yapılaşma amacıyla” (kanuna aykırı) hisselendirilmiş olan taşınmazlar, noterden de olsa satış vaadine konu edilemez.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri (Borçları) Nelerdir?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde; “satış vaad eden (satıcı)” taraf, sözleşmede devir tarihi olarak açıkça belirtilen o tarihte (vadesinde), sözleşme konusu o taşınmazı tapuda “satış vaad edilene (alıcıya)” resmi olarak devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin ilk “kuruluş” aşamasında satış vaad eden tarafın o taşınmaza gerçekten malik (sahip) olması şart değildir. Ancak, sözleşmedeki o “devir aşamasında (vadesinde)” mutlaka malik olmalıdır. Hal böyle iken; şayet satış vaad eden kişi, o devir (vade) sırasında hala taşınmaza malik değilse ve sözleşmeden kaynaklı bu “devir borcunu” ifa edemezse (tapuyu veremezse); Borçlar Kanunu’nun “ifa imkansızlığı” ve “borca aykırılık” amir hükümleri gereği mahkemece yüklü bir tazminata mahkum edilir. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli nokta; satıcının tazmin edeceği bu zarar “müspet zarardır”. Yani, sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden (tapunun verilmemesinden) kaynaklanan, alıcının malvarlığındaki o güncel ve gerçek değer zararıdır.
Uygulamada (piyasada) bazen kötüniyetli satıcıların, aynı taşınmaz için farklı kişilerle “birden fazla” gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yaptığı sıkça görülmektedir. Aynı yer için birden fazla satış vaadi sözleşmesinin varlığı halinde kural şudur: O sözleşmelerden noter onay tarihi itibariyle “en önce (ilk)” yapılan sözleşme hukuken “muteber (geçerli/üstün)” kabul edilir. Hukukta bu kurala “öncelik (kadimlik) ilkesi” de denir.
Taşınmaz satış vaadinden doğan bu alacak (devir) hakkı, hukuki niteliği itibariyle “yenilik doğuran (inşai)” bir haktır. Karşı tarafa (satıcıya), tapuda asıl sözleşmeyi, yani o “satış sözleşmesini (ferağı)” yapmayı doğrudan talep etme hakkı verildiğinden; alıcının bu talep halinde sözleşme gereği tapunun anında devredilmesi gerekir. Aksi takdirde (satıcı tapuya gelmezse); satışı vaad edip süresinde devri yerine getirmeyen taraf, uygulamada “hükmen tescil” (veya ferağa icbar) olarak adlandırılan tapu iptal ve tescil davası ile muhatap olacaktır. Zira Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 1.3.2004 Tarihli ve K.2004/1301 sayılı emsal kararında; “…Vaad alacaklısı (alıcı), taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini (devri) yerine getirmediğinde; dava tarihinde yürürlükte bulunan Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile o edimin ‘hükmen (mahkeme kararıyla)’ yerine getirilmesini isteyebilir” şeklinde çok net bir içtihat kurularak; vaad alacaklısına, vaad borçlusunun edimini yerine getirmediğinde (nazlandığında) taşınmazın kendi adına hükmen tescili için (icra gibi) dava hakkı tanınmıştır.
Sözleşmede taşınmazı “satın almayı vaad eden (alıcı)” taraf ise; sözleşmede kararlaştırılan ve belirtilen o “satış bedelini”, ve yine ödeme şekli (taksit vb.) olarak belirtilen biçimde satıcıya eksiksiz ödemekle yükümlüdür. Alıcı, ileride o asıl sözleşmeyi yapıp taşınmazı devralmayı taahhüt ettiği için; sözleşmede belirtilen o kesin tarihte (vadesinde) asıl sözleşmeyi (satışı) yapmaya ve o taşınmazı “devralmaya” hazır olduğunu, bizzat satış vaad edilene (satıcıya) ihtarnameyle vb. bildirmesi gerekir.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi Halleri
Hukuken geçerli bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraf iradeleriyle (ikisinin anlaşmasıyla) herhangi bir şekilde karşılıklı olarak (ikale ile) sona erdirilebilir. Bunun dışında, diğer borçlar hukuku sözleşmelerinde olduğu gibi taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de temelde şu hukuki hallerde sona erer:
- Sözleşmenin ifa edilmesi: (Tarafların tapuya gidip devri gerçekleştirerek borcu bitirmesi),
- Sözleşmede belirlenen o devir ediminin ifasının (ve dava açma hakkının) yasal zamanaşımına uğraması,
- Haklı nedenlerle veya mahkeme kararıyla sözleşmenin feshedilmesi (bozulması).
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinde Zamanaşımı Kuralı
Türk hukuk sisteminde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tabi olduğu ayrı ve çok özel bir “zamanaşımı rejimi” söz konusu değildir. Bu nedenle zamanaşımı konusunda, Borçlar Kanunu’nun genel kuralı olan BK md. 146 hükümleri gereği genel 10 (on) yıllık zaman aşımı süresi uygulanır.
Peki bu 10 yıllık zamanaşımı süresinin tam olarak “ne zaman (hangi tarihte)” işlemeye başlayacağı hususu, Yargıtay kararları ile açıklığa kavuşturulmuştur. Yargıtay’a göre zamanaşımı süresi, sözleşmenin imzalandığı gün değil; sözleşmedeki devir borcunun “ifa olanağı doğduğu (vadenin geldiği)” andan itibaren işlemeye başlayacaktır (14.HD K.2000/2448, K.2003/5635 sayılı kararları).
Zamanaşımı süresinin başlangıcının kesin tespiti açısından, o sözleşmenin fiilen “ifa olanağının (tapuyu verme imkanının)” olup olmadığı mahkemece araştırılmalıdır. Gayrimenkul satım vaadi sözleşmesine konu edilen o taşınmazın tapuda “devrine önleyecek” herhangi bir yasal veya fiili “engelin” bulunması durumunda (örneğin iştirak halinde mülkiyet, şerhler vb.); söz konusu o hukuki engel kalkmadan (tapu devredilebilir hale gelmeden), sözleşmeden doğan hak ve alacakların (dava hakkının) o 10 yıllık zamanaşımı süresi kesinlikle işlemeye (akmaya) başlamaz. Hatta sözleşme yapıldıktan sonra (süre akarken) zamanaşımı süresi içerisinde sonradan meydana gelen bazı yasal “devir engelleri” de; o an işleyen (akan) süreyi tam da bulunduğu o noktada donduracak (durduracaktır). Örneğin; satım vaad eden (satıcı) tarafla sözleşilen günde tapuya devir işlemi için gidildiğinde, tapuda taşınmaz üzerinde mahkemece “ihtiyati tedbir” kararı olduğu fark edilmiş ve sözleşme de (10 yıllık sürenin) 3 yıl önce imzalanmış (3 yılı geçmiş) ise; geriye kalan o yedi (7) yıllık zamanaşımı süresi, tapuda gayrimenkul üzerine konulan o “ihtiyati tedbir kararı mahkemece kaldırılıncaya kadar” işlemeye devam etmeyecek, yani o 7 yıllık zamanaşımı süresi olduğu yerde “duracaktır” (Tedbir kalkınca kaldığı yerden devam eder).
Satış vaadi sözleşmelerinin hazırlanmasında, tarafların (genelde satıcıların) sözleşme metnine; ‘Doğacak haklarımdan ve zamanaşımından feragat ediyorum’ niteliğinde peşin bir madde eklemeleri (yazdırmaları) hususu piyasa uygulamasında sıkça karşılaşılan bir durumdur. Ancak taraflarca sözleşmeye eklenen bu peşin feragat şerhinin kanunen (hukuken) hiçbir geçerliliği yoktur. Çünkü sözleşmelerden doğan her türlü alacak haklarından ve diğer fer’i (yan) alacaklardan, kanunun BK. 160/1. maddesi emredici hükmü gereği “önceden (peşinen) feragat edilemez” (Süre dolmadan feragat batıldır).
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapu Kütüğüne Şerh Edilmesi ve Etkileri
Noterde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinden doğan o şahsi (kişisel) alacak hakkının, ileride taşınmazı alacak olan kötüniyetli “üçüncü kişilere karşı” da güçlü bir şekilde ileri sürülebilmesi; ancak ve ancak o sözleşmenin gidip tapu kütüğüne “şerh edilmesi (yazılması)” ile mümkündür (MK md. 1009). Bu sözleşmenin Tapuya şerh edilmesi ile birlikte, sözleşmeden doğan o cılız hak, dışarıya karşı “ayni etki (güçlendirilmiş şahsi etki)” doğurur. Ancak dikkat edilmelidir ki, burada söz konusu olan şey hakkın tamamen “ayni hakka (mülkiyete)” dönüşmesi değil, sözleşmenin şerh edilmesi nedeniyle sadece bir “ayni etki (herkese karşı ileri sürülebilme)” meydana gelmesidir. Yani özetle; taşınmaz satım vaadi sözleşmesi tapu siciline “şerh verildiğinde”, o taşınmaz ileride satıcı tarafından gizlice bir “üçüncü kişiye satılsa bile”; o satış vaadi sözleşmesinin alacaklısı (davacısı), kendi devir (alacak) hakkını o taşınmazı yeni devralan “üçüncü kişiden de (yeni malikten)” dava yoluyla rahatlıkla talep edebilir.
Noterlik Kanunu’na göre de; noterler tarafından resmi tanzim edilen tüm “gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri” ile “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri”, taraflardan “biri (herhangi biri)” isterse doğrudan gayrimenkul siciline (tapuya) şerh verilir (yazılır). Sözleşmedeki taraflardan sadece biri, elinde bir dilekçe ile doğrudan tapu müdürlüğüne başvurarak o gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini tek taraflı olarak tapuya şerh verebilir (Tapu Kanunu md. 26 ve MK md. 1009).
Ancak yasa koyucu bu şerhin süresini sınırlandırmıştır; şerhin tapudaki koruyucu etkisi sadece beş (5) yıldır. Yani, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesinden itibaren tam 5 yıl içinde, o taşınmaz tapuda (alıcıya) fiilen “devredilmediği (veya dava açılmadığı)” takdirde, kütükteki o şerhin ayni etkisi (koruması) kendiliğinden ortadan kalkar (silinir). Sözleşmeden kaynaklanan hakkın nispi etkisini “ayni etkiye” dönüştüren bu şerh işlemi, tapuya kaydedildiği andan itibaren beş yıl içerisinde mutlaka o asıl satış işleminin tapuda yapılması gerekir; aksi takdirde o şerh hukuken “düşmüş olur”. Ancak şerhin süreden düşmesi, sözleşmeyi öldürmez; sadece sözleşmenin o “ayni etkisini” tekrar eski “nispi (kişisel) etkiye” dönüştürür. Yani şerh düşse bile, o sözleşmenin taraflar arasındaki kendi “muteberliğine (geçerliliğine)” ve sözleşme konusu haklar (satıcıya dava açma hakkı) ortadan kesinlikle kalkmaz (Zamanaşımı dolana kadar devam eder).
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine İlişkin Emsal Yargıtay Kararları
Mirasçıların (İştirakçilerin) Kendi Arasında Satış Vaadi Sözleşmesi Yapması Durumu(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2784 Karar) Hukuken “İştirak halindeki (elbirliği)” mülkiyete tabi olan bir miras taşınmazında; o paydaşlardan (mirasçılardan) birisinin, henüz miras paylaşılmadan sadece “kendi payı (hissesi) için”, iştirake (mirasa) dâhil olmayan bir yabancı kişiyle (M.B.) dışarıda yaptığı noter “taşınmaz satış vaadi sözleşmesi”, taraflar arasında bir “şahsi hak” meydana getirmesi nedeniyle hukuken tamamen “geçerlidir”. Sadece, tapudaki söz konusu “elbirliği mülkiyet hali (miras ortaklığı)” mahkemece veya rızayla çözülmedikçe (paylar ayrılmadıkça), bu sözleşme tapuda fiilen “ifa edilemez (tapu verilemez)”. Ancak somut davada; satış vaadi sözleşmesi önce iştirake (mirasa) dâhil olmayan yabancı M.B.’ye yapılmışsa da, daha sonra (bilahare) onun bu hakkı “temliki (devri)” ile o hak, gene o mirastaki iştirakçilerden (mirasçılardan) olan “davacıya (diğer mirasçıya)” geçmiştir. Bu durumda; hakkı alan kişi zaten mirasın içinde (iştirakçi) olduğundan, ve elbirliği mülkiyetin malikleri (mirasçılar) kendi aralarındaki (içerideki) bu tür “satış vaadi sözleşmelerini” birbirlerine karşı her zaman yerine getirebileceklerinden; davacının açtığı tescil davasının “dinlenmesindeki o yasal engel (üçüncü kişi olma engeli)” tamamen ortadan kalkmıştır (Dava kabul edilmelidir).
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Satış Bedelinin “Eksik” Ödenmesi Krizi(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 13873 Karar) Davacı (alıcı) taraf dilekçesinde; 17.05.1996 tarihli noter taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile, davalının (satıcının), 15 Parsel sayılı taşınmazda inşa edilen iş hanındaki “33 no’lu dükkanı” kendisine satmayı vaad ettiğini, sözleşmede yazılı tüm bedeli davalıya peşin ödediğini, hatta o dükkanı fiilen teslim alarak kullanmaya başladığını belirterek; dükkana düşen arsa payının “tapu iptal ve tescil işlemi” ile kendi adına geçirilmesini (ferağa icbarı) dava ve talep etmiştir. Davalı (satıcı) ise savunmasında; kendisine taşınmaz bedeli olarak sözleşmede kararlaştırılan o toplam bedelin sadece “750 bin TL’sinin (eski parayla)” nakit ödendiğini, ancak geriye kalan “200 bin TL” bakiye borç karşılığında kendisine verilen 05/09/1996 tarihli ödeme senedinin ise “hiç ödenmediğini (karşılıksız çıktığını)”; eğer bu eksik taahhüt bedeli (200 bin) kendisine ödenirse (ifa edilirse), ancak o takdirde tapuda tescile muvafakat edeceğini mahkemeye açıklamıştır. Bu “eksik ödeme” durumunda Yerel mahkemenin yapması gereken yasal işlem şudur: Mahkemece davanın doğrudan reddine gidilmemeli; ödenmediği anlaşılan (kabul edilen) o bakiye 200 bin TL’lik kısım için uzman bilirkişiye güncel hesap yaptırılarak; davacıya (alıcıya) bu eksik bedeli “mahkeme veznesine depo etmesi (yatırması) için” kesin bir süre verilmesi (birlikte ifa kuralı); ve şayet davacı tarafından bu bakiye yatırma işlemi yapıldığı takdirde, davanın kabulü ile “tapu iptal ve tescile” karar vermesidir.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Zamanaşımı Süresinin Başlangıcının Hesaplanması(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2000/2448 karar; 2003/5635 karar) Bir satış vaadi sözleşmesinde (10 yıllık) zamanaşımı süresinin doğru hesaplanabilmesi için; mahkemece öncelikle o sözleşmenin ifa (tapu devri) olanağının olup olmadığı çok titizlikle araştırılması gerekir. Zamanaşımı saati (süresi), ancak o sözleşmenin “ifa olanağı doğduğu (tapu engeli olmadığı)” andan itibaren işlemeye başlayacaktır. Yani özetle; satım vaadi sözleşmesine konu edilen o taşınmazın tapuda devrine engel teşkil edecek (örneğin miras davası, ihtiyati tedbir, imar sorunu gibi) herhangi bir “yasal (veya fiili) engelin” bulunması durumunda; mahkemece söz konusu o hukuki “engel kalkmadan (tapu verilebilir hale gelmeden)”, o sözleşmeden doğan hak ve alacakların (dava hakkının) 10 yıllık zamanaşımı süresi kesinlikle “işlemeye (başlamaya)” başlayacaktır. Engelin kalktığı gün, süre işlemeye başlar.
