Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Nedir ve Hukuki Boyutu?
Hukuk terminolojisinde ve gayrimenkul hukukunda “muhdesat” kelimesi; bir arazi (toprak) parçası üzerinde fiilen inşa edilmiş olan bina, tesis, gecekondu, kulübe gibi yapılar ile o toprağa dikilen ağaç, bağ, bahçe gibi “dikili bitkileri” genel olarak ifade etmek üzere kullanılır. Muhdesatın aidiyetinin (kime ait olduğunun) tespiti davası ise; o taşınmaz hakkında devam eden (derdest) bir “ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası” yargılaması veya resmi bir “kamulaştırma işlemi” sırasında, o arsa üzerindeki muhdesatın bizzat davacı tarafça meydana getirildiğini “açıkça kabul edenler (ikrar edenler)” dışında kalan ve muhdesatın üzerinde bulunduğu o taşınmazda “paydaş (ortak)” konumunda olan tüm tapu maliklerine (husumet yöneltilerek) karşı açılan çok spesifik bir gayrimenkul (tespit) davası türüdür.
Bu muhdesatın aidiyetinin tespiti davası ile davacı kişi (ortak); o taşınmaz üzerindeki binanın, tesisin veya ağaçların kendi emeği ve parasıyla (kendisi tarafından) meydana getirildiğini veya o muhdesatın doğrudan “kendisine ait olduğunu”, resmi bir mahkeme kararı (ilamı) ile kesin olarak tespit ettirir.
Hukuken özellikle ve altını çizerek belirtelim ki; bir gayrimenkul üzerinde bulunan muhdesat yönünden, mahkemelerde devam eden (derdest) bir “ortaklığın giderilmesi davası” ya da idarece başlatılan bir “kamulaştırma işlemi” bulunmadığı takdirde, durduk yere “muhdesatın aidiyetinin tespiti davası” kesinlikle açılamaz (Hukuki yarar yokluğundan reddedilir).
Türk Eşya Hukukunun en temel kuralı olan 4721 sayılı TMK mad. 684/1’e göre; “Bir şeye (arsaya) malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına (üzerindeki binaya/ağaca) da otomatikman malik olur”. Aynı şekilde TMK mad. 718 uyarınca; arazi üzerindeki mülkiyet hakkı, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, o toprağın “üstündeki hava” ve “altındaki arz (toprak)” katmanlarını da bütünüyle kapsar. Bu geniş mülkiyet kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere o araziye yapılan “kalıcı yapılar, bitkiler ve kaynaklar da” eksiksiz girer. 22.12.1995 tarihli ve 1/3 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da çok net vurgulandığı gibi; Eşya Hukuku sistematiğinde “muhdesat” kavramından, sadece bir arazi üzerinde bulunan kalıcı yapı ve tesisler ile bağ ve bahçe şeklinde toprağa dikilen ağaçları anlamak gerekir. Muhdesat, ayni değil tamamen “şahsi bir hak” olup (TMK 722, 724, 729 maddeleri bağlamında), sahibine (yapan kişiye) o arazi mülkiyetinden tamamen ayrı ve bağımsız bir mülkiyet (tapu) veya sınırlı bir ayni hak kesinlikle bahşetmez (vermez). Taşınmaz üzerindeki kalıcı yapı, bina, ağaç gibi “bütünleyici parça” niteliğindeki bu muhdesatların, altında yattıkları taşınmazın “arzından (toprağından)” ayrı bir mülkiyetinin varlığından hukuken söz edilemez. Açıklanan bu katı ilke ve esaslara göre, kural olarak mahkemeden muhdesatın mülkiyetinin (tapunun) arz malikinden (arsa sahibinden) başkasına “aidiyetinin tespiti” doğrudan istenemez (Sadece değer/bedel tespiti istenir).
Hukuk Muhakemeleri Kanunundaki “Tespit davası”, kendine özgü (sui generis) davalardan olup; bu dava sonucunda istihsal edilecek (alınacak) olan tespit ilamının (kararının), tek başına icra dairesinde “icra ve infaz (haciz)” kabiliyeti bulunmamaktadır. (Yani sadece bir durum tespiti yapar). Bunun doğal bir sonucu olarak da bu tespit davalarının yargısal uygulama alanı oldukça “sınırlıdır”. Bilindiği üzere, tespit davalarının mahkemelerde görülebilmesi (kabul edilebilmesi) için, davacının mutlak surette “güncel hukuki yararının” bulunması (6100 sayılı HMK mad.106/2) ve bu menfaatin dava sonuçlanıncaya kadar da güncelliğini kaybetmemesi (koruması) gerekir. Tespit davaları, aslında “eda (alacak/tahsil)” davalarının öncüsüdür; bu nedenle davacının doğrudan bir “eda davası” açmasının hukuken mümkün olduğu hallerde, yolu uzatarak “tespit davası” açmasında hiçbir “hukuki yararının bulunmadığı” kabul edilmektedir. Davada hukuki yararının bulunması bir “dava şartı” olup; bu eksiklik yargılamanın her aşamasında taraflarca ileri sürülebileceği gibi, hakim tarafından da “re’sen (kendiliğinden)” gözetilir. Davacıda hukuki yararın bulunmadığının tespiti halinde davanın esasına girilmeden, “dava şartı yokluğu” gerekçesiyle doğrudan usulden reddine karar verilmelidir (HMK mad. 114/1-h, 115). (Yargıtay 8. HD-K.2020/4720).
Muhdesatın Aidiyeti Davasında Mahkeme Harçları ve Yargılama Giderleri Nasıl Hesaplanır?
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, maktu (sabit) değil, davanın değerine göre değişen “nispi harca” tabidir. Davacı taraf, mahkeme veznesine; muhdesatın (binanın/ağacın) toplam değerinden sadece “kendi payına (hissesine)” isabet eden bölümün değeri oranında nispi peşin harç ödemelidir. Uygulamada genellikle, davacılar bu davayı açarken harçtan tasarruf etmek için muhdesatın değeri olarak “düşük bir değer (örneğin 10.000 TL)” belirlemekte; bu düşük değer üzerinden peşin harç ödendikten sonra, yargılama sırasında arazide yapılan “keşif ve bilirkişi raporu” yoluyla muhdesatın “gerçek değeri” ortaya çıktığında, eksik kalan harçlar mahkemece tamamlattırılmaktadır (ıslah harcı).
Davanın sonundaki yargılama giderleri ve avukatlık (vekalet) ücreti bakımından ise kural şudur; mahkemece kabulüne karar verilen ve harçlandırılan o “gerçek değer” üzerinden, davacı yararına Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) hükümleri uyarınca nispi avukatlık ücreti takdiri gerekir. Aynı şekilde, davadaki “kabul ve red oranına (haklılık payına)” göre, davacı tarafından yargılama boyunca yapılan tüm yargılama giderlerinin (keşif, tebligat, bilirkişi ücreti) de, davalılardan tapu kaydındaki “payları oranında (hisselerine göre)” alınmasına (tahsiline) karar verilmesi gerekir (HMK m.326).
Burada en çok dikkat edilmesi gereken teknik detay şudur: Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında alınacak harçlar ve yargılama giderleri hesaplanırken, zemin (arsa/toprak) bedeli kesinlikle “hariç” tutularak, sadece ve sadece “muhdesatın (binanın) salt değeri” üzerinden hesaplanır.
Muhdesatın tespiti davalarında davanın gerçek konusu (müddeabih); davalıların tapudaki payına isabet eden muhdesat değeri (zemin bedeli hariç tutularak) olup; yargılama sonucunda devletçe hüküm altına alınacak olan “nispi karar ve ilam harcının” bu müddeabih esas alınarak hesaplanması gerektiği gibi; davanın tarafları yararına takdir edilecek olan “vekalet ücretlerinin” hesaplanmasında da ayrıca, bu müddeabihin yargılama sırasında “harcı yatırılan / veya sonradan tamamlanan (ıslah edilen)” kısmının mutlak surette esas alınması gerekir.
Aynı şekilde, az yukarıda açıklanan hukuki esaslar dikkate alınarak; yargılama sonucunda hüküm altına alınacak o nispi karar ve ilam harcından, 6100 sayılı HMK’nın 326/2. maddesi uyarınca hesaplanacak yargılama giderlerinden ve davacı yararına takdir edilecek vekalet ücretinden; her bir davalının (ortağın), dava konusu taşınmazın tapuda “paylı mülkiyet” şeklinde kayıtlı olması halinde doğrudan “tapudaki payları (hisseleri)” oranında; şayet tapuda “elbirliği mülkiyetinin (mirasın)” söz konusu olması halinde ise sulh hukuktan alınan “miras payları” oranında göz önünde bulundurularak ayrı ayrı sorumlu tutulmaları gerekir (Yargıtay 8. HD-K.2017/16686).
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Kime Karşı (Hasımlı) Açılır?
Usul hukuku kuralları gereği muhdesatın aidiyetinin tespiti davası; o muhdesatın (binanın/tesisin) davacıya ait olduğunu mahkeme (veya icra) aşamasında “kabul etmeyen (inkar eden veya susan)” tüm tapu kayıt maliklerine (ortaklara) karşı birlikte açılmalıdır.
Şayet muhdesatın davacıya ait olduğunu mahkeme önünde veya resmi belgede “açıkça beyan eden (ikrar eden)” ortaklar veya tapu kayıt malikleri varsa; bu kişilerin davaya dahil edilmesinde hukuki bir yarar olmadığından, bu kişiler aleyhine muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılamaz. Hemen belirtelim ki; muhdesatın davacıya ait olup olmadığı konusunda “açık bir beyanda bulunmayan (hiçbir şey söylemeyen)” tüm tapu kayıt maliklerine karşı (husumet yöneltilerek) bu dava mecburen açılmalıdır.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasına bakmaya kanunen “görevli mahkeme”, genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi olarak belirlenmiştir. (Sulh Hukuk Mahkemesinde açılamaz). Bu davada “yetkili mahkeme” ise, uyuşmazlığa konu olan muhtesatın bizzat bulunduğu yerdeki (taşınmazın olduğu yer) Asliye Hukuk Mahkemesidir. Kesin yetki kuralı geçerlidir.
Muhtesatın Aidiyetinin Tespiti Kararı Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?
Mahkemeden alınan muhtesatın aidiyetinin tespitine ilişkin ilam (karar), ayni bir hakka (taşınmaza) ve tespite ilişkin olduğundan, İstinaf ve Yargıtay aşamaları bitip kesinleşmeden asla icraya konulamaz. Aynı şekilde, o ilamda yer alan yargılama giderleri ve avukatlık (vekalet) ücreti de o ilamın “fer’i (eklentisi)” niteliğinde olduğundan, asıl karar kesinleşmeden bunlar da icraya konulamazlar.
Buna ilişkin emsal kararda; borçlu vekili, takibe konu edilen ilamın henüz kesinleşmediğini, yasa gereği kesinleşmeden takip konusu yapılamayacağını ileri sürerek takibin iptali istemiyle İcra Mahkemesine başvurmuş; ancak mahkemece, takibe dayanak yapılan ilamdaki talebin, “324 parsel üzerinde bulunan binaların sadece davacı tarafından yapıldığının ‘tespitine’ ilişkin olup, gayrimenkulün ‘aynına (mülkiyetine/tapusuna)’ ilişkin olmadığı”, bu yüzden kesinleşmeden infaz edilebileceği (icraya konabileceği) gerekçesi ile borçlunun şikayetinin reddine karar verilmiştir. Borçlunun İcra Mahkemesine başvurusu, takibin dayanağı olan ilamın, doğrudan “mülkiyet (muhtesat) tespitine” ilişkin olduğu ve dolayısı ile kesinleşmeden icraya konulamayacağına ilişkindir. Takibin dayanağı olan o ilam Yargıtay’ca incelendiğinde; borçlunun mülkiyetin (muhtesatın) tespitine ilişkin talebinin mahkemece esastan reddedildiği görülmektedir. Bu durumda, takibe konu edilen ilam borçlu yönünden “mülkiyet tespitine” ilişkin (ayni nitelikte) olup, kesinleşmeden icraya konulması hukuken mümkün olmadığı gibi; o ilamın fer’i (yan) niteliğindeki para alacakları da (harç/vekalet ücreti) ilam kesinleşmeden icraya konulamaz. Mahkemenin red kararı Yargıtay’ca bozulmuştur (Yargıtay 12. HD-Karar:2019/6660).
Muhtesatın Aidiyetinin Tespiti Davası İle İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Arasındaki Hukuki İlişki
Hukuk öğretisinde (doktrinde) ve Yargıtay’ın yıllardır devamlılık gösteren yerleşik uygulamalarında; bir taşınmaz hakkında derdest (devam eden) bir “ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasının”, resmi bir “kentsel dönüşüm uygulamasının” ya da idarece başlatılan bir “kamulaştırma işleminin” bulunması gibi istisnai ve mecburi durumlarda ancak muhdesatın tespiti davasının açılmasında davacının “güncel hukuki yararının” bulunduğu kabul edilmektedir. (Aksi halde durduk yere bu dava açılamaz).
Somut olayda (davada); davaya konu taşınmaz hakkında daha önceden açılmış bulunan Hendek Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/207 Esas ve 550 Karar numaralı “ortaklığın giderilmesi davasının”, taraflarca takip edilmemesi üzerine “açılmamış sayılmasına” karar verilmiş olup; ilgili mahkeme hükmü 01.12.2015 tarihinde taraflarca temyiz edilmeksizin kesinleşmiş bulunduğu, yani ortada “derdest (devam eden) bir izale-yi şuyu davası bulunmadığı” için; davacının bağımsız olarak bu tespit davası açmasında güncel hukuki yararının bulunduğundan söz edilemez. Durum böyleyken Mahkemece, “hukuki yarar yokluğu (dava şartı eksikliği)” nedeniyle davanın doğrudan usulden reddine (HMK mad. 115) karar verilmesi gerekirken; yazılı şekilde işin esasına (delillere) girilerek davanın kabul kararı verilmesi hukuken doğru görülmemiştir (Yargıtay 14. HD-Karar : 2018/589).
Muhdesatın ve Üzerindeki Arazinin Değerinin Tespiti Usulü ve Paylaşım Oranları
Paydaşlığın (ortaklığın) mahkemece “satış yoluyla (icradan)” giderilmesi halinde; dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç, sera v.s. gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa kural olarak bunların da alttaki arzla (toprakla) birlikte satılması (ihale edilmesi) gerekir. Ancak, bu muhdesatın bir kısım paydaşlara (ortaklara) ait olduğu konusunda tapu kütüğünde resmi bir “şerh” varsa, veya bu hususta mahkeme önünde “bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa (kabul ediyorlarsa)”, ve en önemlisi bu muhdesat o arzın (arsanın) değerinde “bir artış (değer/katkı)” meydana getiriyorsa; bu değer artışının belirlenmesi için, dava (veya keşif) tarihi itibarıyla arzın (arsanın) ve muhdesatın (binanın) parasal değerleri bilirkişilerce “ayrı ayrı” tespit edilir.
Belirlenen bu iki ayrı değer toplanarak o taşınmazın “tüm değeri” (toplam rayici) bulunur. Bulunan bu toplam değerin ne kadarının arza (toprağa), ne kadarının muhdesata (binaya) isabet ettiği, matematiksel olarak bir “yüzdelik (%…..) oran” kurulmak suretiyle mahkemece kesin olarak belirlenir. İcra dairesindeki satış sonunda elde edilecek olan “satış bedelinin” ortaklara bölüştürülmesi (dağıtılması) işlemi de, sırf tapu paylarına göre değil, işte bu kurulan “yüzdelik oranlar” esas alınarak yapılır. Satış bedelinden muhdesata (binaya) isabet eden yüzde kısım (para) doğrudan o muhdesat sahibi olan paydaşa (davacıya) verilir, geri kalan arsa bedeli ise tapudaki “payları oranında” diğer tüm paydaşlara (ortaklara) dağıtılır.
Şayet yargılama sırasında, o bütünleyici parçanın (muhdesatın) arzın paydaşlarına (ortaklarına) değil de, tapu dışındaki “üçüncü bir şahsa (yabancıya)” ait olduğunun anlaşılması halinde; bu yabancı kimseyi sırf “muhdesat sahibi” olarak bu izale-i şuyu davaya dâhil etmek ve ona “satış bedelinden pay (yüzde) vermek” hukuken kesinlikle mümkün değildir (Yargıtay 14. HD-Karar : 2014/9069). (Bu 3. kişi hakkını ancak ayrı bir alacak davasıyla isteyebilir).
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Dava Dilekçesi Örneği
(Not: Aşağıdaki dilekçe örneği, muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılırken mahkemeye sunulacak standart formata uygun olarak hazırlanmıştır.)
BAKIRKÖY (..) ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TÂKİPLİ HÂKİMLİĞİNE
DAVACI : V.M. (TC Kimlik No: …………………….)
VEKİLİ : Av. [Ad Soyad] (Baro Sicil No: …….)
[Adres Bilgisi]DAVALILAR : 1- A.T. [Adres Bilgisi]
2- M.T. [Adres Bilgisi]
3- A.K. [Adres Bilgisi]
4- R.K. [Adres Bilgisi]
DAVA KONUSU : Muhdesatın aidiyetinin tespiti talebimizden ibarettir. (Harca Esas Değer: ……. TL – Zemin bedeli hariç muhdesatın davalılara isabet eden payı üzerinden)
AÇIKLAMALAR : 1. Müvekkilimiz davacı V.M., İstanbul İli, Bakırköy İlçesi, …….. Ada, ……….. Parsel numaralı arsa nitelikli taşınmazın tapuda 20/238 hissesinin yasal malikidir. (Ek-1: Tapu Senedi Fotokopisi ve Kayıtları). 2. Müvekkilimiz, 03.12.1996 tarihinde Gaziosmanpaşa 4. Noterliği’nin 29464 Yevmiye Numaralı işlemi ile dava dışı müteahhit H.R. ile “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” akdetmiştir. Bu resmi sözleşmeye göre müteahhit; arsa nitelikli taşınmaz üzerinde yapılmakta olan inşaatta, ikinci normal katta binaya ön cepheden bakıldığında sağ taraftaki 1 (bir) adet daireyi (isabet edecek arsa payıyla birlikte), kaba inşaat (kasa) olarak (tuğlalarla örülü odalar bölünmüş halde) en geç 30.05.1997 tarihine kadar müvekkilimize teslim etmeyi vaat etmiş, satış bedelinin tamamını da peşin olarak Noter huzurunda nakden almıştır. Ancak söz konusu daire, bugüne dek müvekkile fiilen hiç teslim edilmemiştir. (Ek-2: Gaziosmanpaşa 4. Noterliği’nin 29464 Yevmiye Numaralı Satış Vaadi Sözleşmesi Fotokopisi). 3. O zamandan beri fiilen müvekkile ait olan söz konusu daire (muhdesat), ortak taşınmazda hisse sahibi olan diğer davalılarca haksız olarak kullanılmıştır. Müvekkil, 1996 yılında satın aldığı taşınmazı hisse oranlarına göre paylaşmayı talep etmesine rağmen rızai taksim mümkün olmamıştır. 4. Bunun üzerine müvekkilimiz, söz konusu taşınmazda ortaklığın giderilmesi amacıyla Bakırköy 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2016/…. Esas sayılı dosyasıyla “İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi)” davası açmıştır. 5. Söz konusu derdest izale-i şuyu davası nedeniyle (hukuki yararımız doğduğundan); yukarda yevmiye numarası belirtilen satış vaadi sözleşmesinde de açıkça belirtildiği üzere, taşınmaz üzerinde bulunan yapıdaki (binadaki) müvekkile ait daire ile ilgili “muhdesatın tarafımıza aidiyetinin tespiti” davası açma mecburiyeti tarafımızca hasıl olmuştur.
HUKUKİ SEBEPLER : 4721 S. TMK, 6100 S. HMK, 6098 S. TBK ve ilgili tüm yasal mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER : 1- Tapu Kayıtları, 2- Bakırköy 3. Sulh Hukuk Mahkemesi 2016/…. Esas sayılı dosyası, 3- GOP 4. Noterliği’nin 29464 Yevmiye Numaralı Sözleşmesi, 4- Tanık beyanları, 5- Keşif ve Bilirkişi incelemesi, ve sair her türlü yasal delil.
İSTEM VE SONUÇ : Yukarıda izah ettiğimiz ve mahkemenizce re’sen gözetilecek nedenlerle;
Müvekkilin hissedarı olduğu İstanbul İli, Bakırköy İlçesi, …….. Ada, ……….. Parsel numaralı arsa nitelikli taşınmazın (20/238 sayısında kayıtlı 228 m2 ölçümlü bulunan taşınmazın) ikinci normal katında, binaya ön cepheden bakıldığında sağ taraftaki 1 (bir) adet dairenin (muhdesatın) mülkiyetinin ve aidiyetinin müvekkilimize ait olduğunun TESPİTİNE,
Yargılama harç ve giderleri ile vekalet ücretinin davalılar üzerinde bırakılmasına karar verilmesini bilvekale saygıyla talep ederiz. (Tarih)
Davacı Vekili Av. [Ad Soyad] (İmza)
