Kira Bedelinin Tespiti Davası

Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir ve Hukuki Boyutu

Hukuk sistemimizde “aylık kira bedelinin tespiti davası”, mahkemenin verdiği kararla birlikte ileriye dönük olarak yepyeni bir hukuki durum yaratan (hüküm ifade eden) “inşai (yenilik doğuran)” bir dava türü olarak kabul edilmektedir. Mevcut veya yenilenen bir kira sözleşmesinde ödenecek olan kira parasının güncel koşullara göre yeniden tespit edilmesi talebiyle açılan bu davalara bakmakla görevli yargı mercii, münhasıran Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Kira Bedelinin Tespiti Davasının Açılabilmesi İçin Gereken Şartlar

Bir mahkemede kira bedelinin tespiti (uyarlanması) davası ikame edilebilmesi için, davanın tarafları (kiracı ile kiralayan) arasında mutlaka geçerli bir “kira sözleşmesinin” bulunması zorunludur. Bu sözleşmenin yazılı olması şart değildir; sözlü olarak kurulan bir kira ilişkisi de yeterlidir. Taraflar arasında yazılı veya sözlü herhangi bir kira sözleşmesi (akdi) yoksa, gerçek veya tüzel kişilere karşı sırf kullanım (işgal) nedeniyle kira tespiti davası açılamaz.

Ayrıca, medeni usul hukukundaki genel kuralın bir yansıması olarak, bu davayı açan tarafın mutlak surette bir “hukuki yararı” bulunmalıdır. Hukuki yarar kavramı; davacının bu kira tespiti davasını mahkemeye taşımasında ve bir hüküm elde etmesinde korunmaya değer güncel bir “çıkarının (menfaatinin)” bulunması demektir. Örneğin; tarafların imzaladığı kira sözleşmesinde yıllara sari bir “artış (zam) maddesi” bulunmasına rağmen, uygulanacak artış oranının net olmaması (belirsizliği) sebebiyle taraflar arasında uyuşmazlık patlak verirse; hem kiraya verenin hem de kiracının mahkemeye gidip “kira bedelinin tespitini” istemekte doğrudan hukuki yararı vardır.

1. Kira Tespit Davasını Kimler (Hangi Taraflar) Açabilir? Bu davayı açma hakkı sadece mülk sahibine (kiralayana) ait bir tekel değildir; şartları oluştuğunda hem kiracı hem de kiralayan bu davayı açabilir. Kiracı, emsallerine göre aşırı yüksek kalan mevcut kira bedelinin “düşürülmesi (uyarlanması)” amacıyla; kiralayan (mülk sahibi) ise günün ekonomik şartlarına göre çok düşük kalan kira bedelinin “arttırılması” amacıyla mahkemeden tespit talep edebilir.

Dava konusu taşınmazda “paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet)” varsa; her bir paydaş (ortak), sadece kendi payına düşen kısım oranında kira bedelinin tespit edilmesini tek başına isteyebilir. Lakin taşınmazın mülkiyet rejimi “iştirak halinde (elbirliği)” mülkiyet ise; tapudaki tüm ortakların (örneğin tüm mirasçıların) davayı mutlaka “birlikte” açmaları yasal bir zorunluluktur. Eğer ortaklardan sadece birisi tek başına tespit davası açarsa dava hemen reddedilmez; diğer ortakların sonradan mahkemeye “muvafakat (onay/katılım)” dilekçesi vererek davaya dâhil olmaları ve taraf teşkilini tamamlamaları hukuken mümkündür.

2. Görevli ve Yetkili Mahkemenin Belirlenmesi Kira bedelinin tespiti davasında genel yetki kuralı işler; dava, davalının (karşı tarafın) resmi ikametgahının bulunduğu yerdeki veya sözleşmenin fiilen ifa edildiği yani “gayrimenkulün (taşınmazın) bulunduğu yerdeki” Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Şayet kira sözleşmesini imzalayan her iki taraf da “tacir” sıfatını taşıyorsa yahut taraflardan biri “kamu tüzel kişisi” ise; tarafların sözleşme metninde özel olarak belirledikleri (yetkili kıldıkları) yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi de (HMK m.17 uyarınca) yetki itirazı olmaksızın bu davaya bakmaya görevli ve yetkilidir.

3. Kira Tespiti Davası Ne Zaman (Hangi Dönemde) Açılabilir? Tarafların imzaladığı sözleşmede, gelecek dönemlerdeki kira bedelinin nasıl belirleneceğine dair açık bir “artış anlaşması” mevcutsa, kural olarak kira bedeli o anlaşmada yazan oranlara göre arttırılır. Ancak kanun koyucu kiracıyı korumak adına bu anlaşmaya bir tavan (üst sınır) getirmiştir: Yenilenen (uzayan) kira dönemlerinde uygulanacak artışa dair bu sözleşme hükümleri; ancak bir önceki kira yılının “Tüketici Fiyat Endeksindeki (TÜFE)” on iki aylık ortalamalara göre hesaplanan artış oranını “geçmemek koşuluyla” geçerlidir (TBK m.344/1). Eğer sözleşmedeki artış maddesi TÜFE oranını aşıyorsa, aşan kısım geçersiz sayılır ve artış sadece TÜFE ile sınırlandırılır.

Şayet taraflar arasında kira artış oranına dair yazılı veya sözlü hiçbir “anlaşma yoksa”; uzayan (yenilenen) dönemde uygulanacak yeni kiranın belirlenmesi için mahkemede tespit davası açılması zorunludur. Örneklemek gerekirse; 1 yıllık bir kira kontratının süresi dolup yasa gereği yenilenerek devam etmesi durumunda, ilk 1 yıllık dönemden sonraki her yeni yıl (dönem) için kira tespiti istenebilir. Taraflarca bir artış kriteri belirlenmemişse; yeni kira bedeli, hâkim tarafından yine bir önceki kira yılının “TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını” kesinlikle geçmemek şartıyla, kiralanan mülkün fiziki durumu ve vasıfları da göz önüne alınarak tamamen “hakkaniyete göre” belirlenir (TBK m.344/2).

Kira Tespitinde Kritik Eşik: 5 Yıllık Sürenin Dolması (TBK m.344/3) Türk Borçlar Kanunu’ndaki en önemli dönüm noktalarından biri 5. yıl kuralıdır: Taraflarca sözleşmede baştan bir “artış (zam) anlaşması” yapılıp yapılmadığına hiç bakılmaksızın; beş yıldan daha uzun süreli sözleşmelerde veya beş yılı doldurup da sonrasında “yenilenen” kira sözleşmelerinde (ve bunu takip eden her 5 yılın sonunda); yeni kira döneminde uygulanacak aylık kira bedeli, artık sadece TÜFE oranına sıkışıp kalmaz. Hâkim bu kez yeni bedeli; TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını, kiralanan taşınmazın güncel “fiziki/ekonomik durumunu” ve o bölgedeki “emsal kira bedellerini (rayiçleri)” hep birlikte göz önünde tutarak, hakkaniyete (hak ve nesafet kurallarına) uygun yepyeni bir biçimde belirler. Somutlaştırmak gerekirse; taraflar 01.01.2023 tarihinde 7 yıl süreli bir kira sözleşmesi imzalamışlarsa, sözleşme 7 yıllık da olsa, 5 yıllık yasal sürenin fiilen dolduğu 01.01.2028 tarihi itibariyle kiralayan taraf piyasa şartlarına göre “kira bedelinin tespiti” davasını açma hakkını elde eder.

Beş yılı devirmiş olan veya beş yıldan sonra uzayan kira ilişkilerinde mahkemenin (hakimin) yeni bedeli belirlerken izleyeceği usul çok nettir: Mahkeme artık TÜFE oranıyla “sınırlı kalmaksızın” güncel piyasaya göre karar verir. Mahkemenin yeni bedeli tayin ederken Yargıtay’ın yıllar içinde oturttuğu şu “araştırma ve tespit kriterlerini” harfiyen uygulaması şarttır: Kira bedeli belirlenirken ilk adımda, tarafların mahkemeye sunduğu tüm deliller (varsa çevredeki emsal kira sözleşmelerinin aslı veya ıslak imzalı onaylı suretleri) dosyaya alınmalıdır. Eğer taraflar emsal sunmamışsa, mahkeme bizzat (resen) emsal araştırması yaptırmalıdır. Ardından atanan uzman bilirkişi heyeti vasıtasıyla; dava konusu olan kiralanan taşınmaz ve dosyaya sunulan o emsal taşınmazlar “tek tek yerinde görülüp” fiziksel olarak incelenmelidir. Elde edilen bu somut veriler ışığında; dava konusu yer ile emsaller (konumu, cephesi, çevresi, niteliği, manzara/ticari kullanım şekli, ilk kira başlangıç tarihleri ve kira sözleşmelerinin süreleri vb.) kira parasına doğrudan etki edebilecek tüm özellikleri bakımından detaylıca karşılaştırılmalıdır. Bilirkişi, sunduğu emsal kira bedellerinin “neden o daire için uygun bir emsal olup olmadığını” soyut değil, somut ve teknik gerekçelerle raporunda açıklamalıdır. Bu karşılaştırmalar sonucunda; dava konusu olan taşınmazın tespiti istenen o yeni dönemde “yeniden kiraya verilmesi (içinin boş olması)” ihtimalinde piyasada getirebileceği güncel brüt kira parası (rayiç) belirlenmelidir. Dava konusu yerin boş olarak edeceği bu piyasa kira parası usulünce saptandıktan sonra; bu yüksek rakam dikkate alınmak suretiyle, hâkimce “hak ve nesafet (adalet)” kurallarına göre ve kiracının o mülkteki “eski kiracılık (yıpranma/sadakat)” durumu da gözetilerek (belli bir indirim yapılarak) hakkaniyete uygun bir kira parası takdir edilmelidir. Yerel Mahkemece, sıralanan bu katı ilkeler doğrultusunda bizzat keşif yapılarak ve uzman bilirkişi kurulu raporuyla boş kira bedeli saptandıktan sonra, bu bedel üzerinden hak ve nesafet indirimiyle talep edilen dönemin net/brüt kira bedelinin takdir edilmesi elzemdir (Yargıtay 3. HD – K.2019/79).

Eğer taraflar arasında süren bir kira ilişkisinde sonradan yeni bir “yenileme (uzatma) sözleşmesi” imzalanmışsa; ancak bu yeni sözleşmede tarafların belirlediği o yeni kira bedeli, bölgedeki güncel emsal ve rayiçlere (piyasa gerçeklerine) hiç uygun değilse ne olur? Yargıtay’a göre; bu son “yenileme sözleşmesinin” imzalanmasının üzerinden henüz 5 tam yıl geçmemiş olsa dahi, ta en baştaki “ilk (asıl) sözleşmenin başlangıç tarihine göre” arada toplam 5 yıllık süre akıp geçmişse; mülk sahibi yine de (5 yıl doldu diyerek) kira bedelinin TÜFE’ye göre değil, güncel “hak ve nesafete (emsallere)” göre tespit edilmesini mahkemeden isteyebilir. Örneğin; davacı mirasçılar, ölen murisleri ile davalı kiracı arasında ilk olarak 15.08.2009 tarihinde 3 yıl süreli (800 TL bedelli) bir kira sözleşmesi yapıldığını, aradan yıllar geçtikten sonra aynı kiracıyla 01.01.2013 tarihinde bu kez 4 yıl süreli ve aylık 900 TL bedelli yeni bir (yenileme) kira sözleşmesi daha imzalandığını; ancak kiracının günümüzde halen 900 TL ödemeye devam ettiğini ve bu rakamın emsallerin çok altında kaldığını ileri sürerek “uygun oranda (emsallere göre)” kira tespiti davası açmışlardır. Taraflar arasında bu iki ayrı sözleşmenin (2009 ve 2013) varlığı hususunda hiçbir hukuki uyuşmazlık yoktur. Yargıtay’ın bu somut dosyadaki kararı şöyledir: Kiracıyla sonradan yapılan yenileme sözleşmesindeki (2013 tarihli) 900 TL’lik bedel bölgedeki güncel emsal ve rayiçlere hiç uygun değil ise; bu son yenileme sözleşmesinin imza tarihinden itibaren henüz 5 yıl geçmemiş olsa bile, ta en baştaki 15.08.2009 tarihli ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen toplam süre (5 yılı aştığı için) gözetilerek, şartları varsa mülk sahibinin “kira parasının hak ve nesafete (emsallere) göre” tespitini talep etme hakkı doğmuştur (Yargıtay 3. HD – K.2018/11236).

4. Mahkemece Tespit Edilen Yeni Aylık Kira Bedeli Hangi Aydan İtibaren Uygulanır? Mahkemede aylar süren yargılama sonunda verilecek olan yeni kira tespiti kararının, geriye dönük olarak o “yeni kira döneminin başından” itibaren geçerli olabilmesi (uygulanabilmesi) için yasada aranan bazı sıkı şartların yerine getirilmesi elzemdir (TBK m.345):

• Kiralayan, açacağı kira bedelinin tespiti davasını, yeni kira döneminin başlangıç tarihinden en az 30 (otuz) gün önce mahkemede açmış ise; aylar sonra çıkacak olan mahkeme kararıyla belirlenen yeni yüksek kira bedeli, doğrudan o yeni dönemin “ilk gününden (başından)” itibaren geçerli olur ve aradaki farklar topluca istenir.
• Kiralayan süreyi kaçırıp davayı 30 gün önceden açmamış olsa bile; eğer yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce kiracının eline ulaşacak şekilde “kira bedelinin yeni dönemde arttırılacağına” dair yazılı bir bildirim (örneğin Noterden İhtarname) göndermiş ve tebliğ ettirmişse; bu ihtarname sayesinde davanın açılış tarihine bakılmaksızın, mahkemece tespit edilecek yeni bedel yine o yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
• Şayet tarafların imzaladığı mevcut kira sözleşmesi metninde “yeni kira döneminde kiranın (TÜFE vb. oranda) arttırılacağına” ilişkin açık bir hüküm (artış maddesi) var ise; kiralayan kişi, o yeni kira döneminin “son gününe kadar” ne zaman isterse istesin kira tespiti davası açabilir. Sözleşmedeki bu peşin artış maddesi nedeniyle, mahkemenin aylar sonra tespit edeceği o yeni aylık kira bedeli, yasa gereği geriye yürüyerek doğrudan o yeni dönemin “başından itibaren” uygulanır (İhtara dahi gerek kalmaz).

5. Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Harçlandırma Usulü Kira bedelinin tespiti davaları açılırken mahkeme veznesine yatırılacak olan “nisbi (oransal) harç”, davanın tam değeri üzerinden değil, sadece talep edilen “aylık kira farkı” üzerinden hesaplanarak alınmalıdır. Örneğin; kiracının halihazırda ödemekte olduğu mevcut aylık kiranın 7.000 TL olduğu, kiralayanın ise mahkemeden kiranın 10.000 TL olarak tespit edilmesini talep ettiği (ve mahkemenin de buna karar verdiği) bir davada; mahkemenin hükmettiği o yeni miktar (10.000) ile esnki miktar (7.000) arasındaki fark olan 3.000 TL üzerinden, yani sadece 1 (bir) aylık kira farkı tutarı üzerinden nisbi karar ve ilam harcı alınması yasal bir zorunluluktur. Her ne kadar 492 Sayılı Harçlar Yasası metninde; kira tespiti davalarında mahkeme harcının “aylık kira farkına göre mi, yoksa yıllık kira farkı toplamına göre mi” hesaplanıp alınacağına dair açık ve net bir yasa maddesi bulunmamakta ise de; bu konu içtihatlarla çözülmüştür. 07.07.1965 tarihli ve 5/5 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında; vatandaş için en kısa, en az külfetli olan usulün uygulanması ve adalete erişimde “en az masraf yapılması” ilkesinden hareket edilerek, davaya bakmakla görevli mahkemenin (Sulh Hukuk) tayininde sadece “aylık kira parasının” esas alınacağı kesin olarak kabul edilmiştir. Bu bağlayıcı ilkeden yola çıkılarak; aylık kira parasının tespitine ilişkin açılan davalarda da yine aynı mantıkla, sadece “aylık kira farkı” (yıllık değil) üzerinden harç alınması gerektiği sonucuna varılmıştır. Nitekim bir dosyada davacı (mülk sahibi), mahkemeye verdiği dava dilekçesinde kira bedelinin “aylık olarak” tespit edilmesini açıkça talep ettiği halde; Yerel Mahkemece, usul hukukunun bel kemiği olan “taleple bağlılık ilkesine” tamamen aykırı bir şekilde, kararda “yıllık kira bedelinin” tespitine (toptan) karar verilmesi usulen yanlıştır. Ayrıca, mahkemece hükmedilen yeni aylık brüt kira bedeli ile davalı kiracı tarafından ödenmekte olan eski aylık kira bedeli arasındaki “bir aylık fark” üzerinden harç kesilmesi gerekirken; mahkemenin hatalı bir yorumla hükmedilen “yıllık (12 aylık) kira farkı” toplamı üzerinden fahiş (fazla) harca hükmetmesi de yasalara aykırı görülmüş ve Yargıtay’ca bozmayı gerektirmiştir (Yargıtay 3. HD – K.2019/6072).

6. Kira Tespit ve Uyarlama Davalarında Karşı Taraf (Avukatlık) Vekalet Ücretinin Hesabı Kira bedelinin tespiti davaları sonuçlandığında, davayı kazanan tarafın avukatına ödenecek karşı taraf vekalet ücretinin hesabı son derece spesifiktir: Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin (AAÜT) 9. maddesi amir hükmü gereğince; eğer davacı (kiralayan) davayı kazanmışsa, davacı lehine hükmedilecek nispi vekalet ücreti, mahkemenin “hükmettiği yeni aylık brüt kira” ile kiracının “son dönemde ödediği eski brüt kira” arasındaki farkın (aylık farkın) “bir yıllık (12 aylık) toplam tutarı” üzerinden hesaplanmalıdır. Şayet davalı (kiracı) davayı kısmen veya tamamen kazanmışsa (davacının talebi reddedilmişse); bu kez davalı kiracı lehine hükmedilecek nispi vekalet ücreti, davacının dilekçesinde “talep ettiği aylık brüt kira” ile mahkemenin nihai kararda “hüküm altına aldığı (kabul ettiği) aylık brüt kira” bedeli arasındaki farkın “bir yıllık (12 aylık) toplam tutarı” üzerinden hesaplanmalıdır. Ancak her iki ihtimalde de hesaplanan bu nispi (yüzdelik) miktar; AAÜT’nin İkinci Kısmının İkinci Bölümünde o davanın görüldüğü mahkeme (Sulh Hukuk) için belirlenmiş olan “maktu (sabit) asgari ücretten” kesinlikle daha az olamaz (Az çıkarsa maktu ücret verilir). Mahkemenin bu dengeyi gözeterek sonuca göre bir vekalet ücreti kararı vermesi gerekir (Yargıtay 6. HD – K.2015/3359).

Kira Uyarlama (Dövizden TL’ye vb.) Davalarında Karşı Vekalet Ücreti Nasıl Hesaplanır? Bir kira uyarlama dosyasında davalı taraf (kiralayan), yerel mahkemenin vekalet ücreti kararını temyiz ederek Yargıtay’a taşımıştır. Olayda davacılar (kiracılar), aralarındaki sözleşmede aylık 5.432 Euro (döviz) olan ağır kira bedelinin, ekonomik kriz sebebiyle aylık 20.000,00 TL’ye (Türk Lirasına) düşürülerek “uyarlanmasını” mahkemeden talep etmişlerdir. Yargılama sonunda mahkeme bu uyarlama davasını “reddetmiştir”. Dava davalı (mülk sahibi) lehine reddedildiğine göre; davalı avukatı yararına hesaplanacak vekalet ücreti, mahkemece “reddedilen kira farkının bir yıllık tutarı” üzerinden hesaplanmalıdır. Yani; kiracının halihazırda ödemekte olduğu o yüksek brüt kira bedelinden, kiracının dilekçesinde (hüküm altına alınmasını) istediği o düşük brüt bedel çıkartılmak suretiyle bulunacak olan o “aylık farkın”, bir yıllık (12 aylık) toplam tutarı üzerinden davalı mülk sahibi yararına AAÜT tarifesi gereğince “nispi (oransal)” vekalet ücretine hükmedilmesi kanuni bir zorunluluktur. Diğer yandan usul hukuku kurallarına göre bir uyarlama davasında “harca tabi olan asıl dava değeri”; davacının uyarlanmasını (düşürülmesini) istediği yeni bedel ile halihazırda ödemekte olduğu eski kira bedeli arasındaki “aylık kira farkının yıllık (12 aylık) toplamıdır”. Dosyada incelendiğinde; davacı kiracının davayı açarken harcı bu 1 yıllık devasa fark üzerinden değil de, sadece sembolik bir rakam olan 50.000,00 TL’lik “dava değeri” üzerinden (eksik olarak) ödediği; yargılama boyunca davalı tarafça “dava değeri eksik gösterildi, harç tamamlansın” yönünde bir itirazda (def’ide) bulunulmadığı; bizzat Yerel Mahkemece de bu eksik harcın ikmali (tamamlanması) için davacıya hiçbir mehil (süre) verilmediği ve davanın bu eksik harçla (ve eksik dava değeriyle) esastan sonuçlandırılıp reddedildiği anlaşılmaktadır. İşte bu gibi istisnai hallerde İlk Derece Mahkemesince yapılması gereken; madem harç tamamlatılmadı, o zaman davalı avukatı lehine hükmedilecek olan nispi vekalet ücretinin, “kira farkının gerçek bir yıllık tutarı (milyonlarca lira)” üzerinden değil; sadece davacının dava dilekçesinde gösterip “harçlandırdığı o eksik dava değeri (50.000 TL)” üzerinden hesaplanıp davalı lehine nispi olarak verilmesidir. Mahkemenin bu ince usul kuralını atlayarak, davalı avukatına sadece cüzi bir “maktu (sabit)” vekalet ücreti takdir etmiş olması açıkça usule ve hukuka aykırıdır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2023/489 E. , 2023/2472 K.).

7. Kira Tespiti Davasında Sonradan (ISLAH Yoluyla) Bedel Artırımı Yapılamaz

Kira bedelinin tespiti davaları, Türk Hukukunda “kendine özgü (sui generis)” bir dava türü olup, hukuki nitelik itibarıyla “inşai (yenilik doğuran)” davalar sonunda verilen kararlara çok yakın bir karakter taşımaktadır. Bu spesifik davalarda davacı, sadece o ilgili (gelecek) kira döneminde geçerli olacak olan yeni kira bedelinin rakamsal olarak “tespitini” ister. Yani kira bedelinin tespiti davasının son derece dar ve “sınırlı” bir dava konusu vardır. Yargılama sonucunda hâkimin verdiği karar; ileriye yönelik olarak tam bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan o yeni kira bedelini kesin olarak belirler ve tarafların geçmişteki kira sözleşmesinde yer alan o eski kira bedeli, doğrudan doğruya “hâkim kararı ile” hukuken değiştirilmiş (yenilenmiş) olur. Davanın sahip olduğu bu özel inşai nitelik gereğince; mahkemeden istenen “kira bedelinin tespitine ilişkin talep” asla parçalara bölünemez. İstenen o yeni kira bedeli (rakamı), davacı (mülk sahibi) tarafından dava dilekçesinde bir seferde, son derece açık, net ve kesin bir rakam olarak istenilmek zorundadır. Diğer bir hukuki anlatımla; kira bedelinin tespiti davaları açılırken dilekçenin sonuna “fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik şu kadar tespit istiyoruz” şeklinde bir şerh düşülemez (haklar saklı tutulamaz). Saklı tutulamayan bu hayali hakla ilgili olarak, dava sürerken bilirkişi raporu yüksek geldi diye sonradan “ıslah (dava değerini artırma)” talebinde kesinlikle bulunulamaz. Öte yandan, kira bedelinin tespitine ilişkin davacının ilk talebi, bizzat dava dilekçesinde açıkça belirtilen o spesifik “kira dönemine” ilişkindir. Dava ortasında ıslah kurumuyla bedelin (rakamın) artırılması durumunda; bu artırım hukuken “daha sonraki yeni bir dönemi kapsayacak şekilde” ayrı bir talepte bulunulmuş gibi kabul edilir ki, bu durum kira bedelinin tespiti davalarının o inşai ve tek dönemlik ruhuna (niteliğine) tamamen aykırıdır. Bu yüzden kira tespit davalarında ıslah geçersizdir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/2792 K. 2021/267 T.).

5 Yılı Dolduran Sözleşmelerde “Yeni Kira Bedeli” Hangi Kriterlerle Belirlenir?

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun (YİBK) 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı çok köklü kararına ve Yargıtay’ın bugüne dek gelen yerleşik uygulamalarına göre; 5 yılı aşan sözleşmelerde sırf TÜFE’ye bağlı kalmayıp, piyasa gerçeklerine ve “hak ve nesafet (hakkaniyet)” ilkesine uyarınca yeni bir kira parası tespit edilmesi için izlenmesi gereken emredici usul şudur: Öncelikle davanın taraflarının ellerindeki tüm deliller ve (varsa) o mahalledeki/sokaktaki gerçek “emsal kira sözleşmelerinin” asılları veya noterden onaylı örnekleri mahkemece celp edilip dosyaya alınmalıdır. Ardından, atanan teknik bilirkişi heyeti marifetiyle; hem davaya konu olan o kiralanan taşınmaz hem de tarafların dosyaya sunduğu o taraf emsalleri, bizzat mahallinde “tek tek görülüp” fiziken incelenmelidir. Keşiften elde edilen tüm bu canlı veriler raporda somutlaştırılarak; dava konusu yer ile emsaller ayrı ayrı kıyaslanmalıdır. Bu kıyaslamada; taşınmazın konumu (merkeziliği), cephesi, çevresi, yapının niteliği, kullanım şekli (işyeri/konut), ilk kira başlangıç tarihi, sözleşmelerin kira süreleri gibi kira parasına lehte veya aleyhte etki eden “tüm fiziki ve hukuki nitelikler” detaylıca karşılaştırılmalıdır. Bilirkişi heyeti, sunduğu emsal kira bedellerinin dava konusu taşınmaz için “niçin uygun bir emsal olduğunu ya da olmadığını” soyut ifadelerle değil, tamamen “somut gerekçelerle” açıklamalıdır. Bu teknik süzgeçten sonra; dava konusu taşınmazın, tespiti istenen o yeni kira dönemi itibarıyla “yeniden piyasaya (boş olarak) kiraya verilmesi halinde” serbest piyasada getirebileceği o en yüksek “boş (rayiç) kira parası” belirlenmelidir. Son ve en önemli aşamada ise hakim; bilirkişinin belirlediği bu yüksek “boş kira parasını” dikkate almak suretiyle, ancak bu rakamın birebir aynısına hükmetmeden, kiracının o mülkteki eski kiracılık (yıpranma/ahde vefa) payını da gözeterek, kendi vicdani kanaatiyle “hak ve nesafete (adalete) uygun” makul bir (indirimli) kira parasına bizzat hükmetmelidir (Yargıtay 3. HD – K.2019/4582).

---

Kira Bedelinin Tespiti Davasının Hukuki Mahiyeti ve Kamu Düzeni İlişkisi (Yargıtay HGK-K.2021/1168)

Kira bedelinin tespiti davaları; Türk hukuk sistemine, Anayasa Mahkemesinin o dönem kira sözleşmelerini düzenleyen mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 2. ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin verdiği kararın 26.09.1963 tarihinde resmen yürürlüğe girmesi ile birlikte, yasa metninde aniden doğan o devasa “hukuki boşluğun” adaletsizliğe yol açmaması için bizzat “Yargıtay içtihatları” (kararları) ile yaratılmış ve sisteme entegre edilmiş çok özel bir dava türüdür.

Kira bedelinin tespiti davalarının yegâne konusunu; mülga 6570 sayılı Kanun kapsamına (günümüzde TBK konut ve çatılı işyeri kiraları kapsamına) giren taşınmaz mallar oluşturur ve bu dava türü ancak bu kanunların uygulandığı yerler (belediye sınırları vb.) ve o taşınmaz tipleri için söz konusudur (Örneğin boş arsa için açılamaz).

Kira bedelinin tespiti davaları kiralayan (mülk sahibi) tarafından bedeli artırmak için açılabileceği gibi, kiracı tarafından da piyasaya göre düşürmek için açılabilir. Kira bedelinin tespiti davalarının sonucunda mahkemenin verdiği hüküm, geçmiş veya gelecek tüm yılları değil, sadece tek “bir kira yılına (dönemine) ait” kira parasının ne olacağının kesin olarak belirlenmesine ilişkindir. Mahkemenin yaptığı bu rakamsal belirleme kararda; açık, net ve hiçbir tereddüde yer bırakmayacak (tam) şekilde yazılmalıdır.

Kira bedelinin tespiti davalarının hukuk sistemimizdeki en çarpıcı ve katı özelliği, bu davaların doğrudan doğruya “kamu düzeni ile ilgili” olmalarıdır. Bu yargılamanın usul ve yöntemlerini tarafların kendi aralarında yapacakları özel bir anlaşmayla (protokolle) serbestçe belirleyemeyecekleri, yargısal uygulamalarda (Yargıtay’ca) kesin olarak kabul edilmiştir. Mahkemelerdeki Hâkim, bu davalarda tamamen; kanunun emredici lafzına, Yargıtay İçtihadı Birleştirme (YİBK) kararlarına ve yerleşik Yargıtay içtihatları ile sınırları çizilen o katı yöntemlere harfiyen uygun olarak “kira bedelinin tespiti” yoluna gitmek (hesap yapmak) zorundadır. Kira parasının tespit sürecinde, Yargıtay’ın belirlediği bu kırmızı çizgilerin (ilkelerin) dışına çıkılarak keyfi bir karar verilmesi, ülke çapındaki “eşit uygulama ilkesini” temelden bozduğu gibi, doğrudan kamu düzeni ile ilgili olan bu özel davanın genetik yapısına da asla uygun düşmeyecektir.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 Esas, 1979/3 Karar sayılı o tarihi kararında da tafsilatlıca belirtildiği üzere; Anayasa Mahkemesince (AYM) 26.03.1963 tarihinde verilen iptal kararı ile 6570 sayılı Kanun’un 2. ve 3. maddelerinin toptan iptaline karar verilmiş ve AYM’nin bu kararı, meclis tarafından o maddelerin yerine yeni bir yasa maddesi çıkarılıp konulmadan 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girivermesi üzerine, hukuk sistemimizde kiraların nasıl artırılacağına dair devasa bir yasa boşluğu oluşmuştur. Yargıtay, ülke genelindeki mahkemelerde uygulamada birliği ve adaleti sağlamak amacıyla; 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (YİBK) ile duruma müdahale etmiş ve “kanunda boşluk bulunduğu temelinden hareketle; yeni (uzayan) dönemde kira akdinin sırf kira bedeline ilişkin o eski hükmünün yenilenmeyerek, sözleşmenin ‘kirası belli olmayan (eksik)’ bir akit hâline geldiği” ilkesi benimsenmiş ve kira bedelinin sınırlandırılmasına/artırılmasına ilişkin kanundaki bu boşluğun doğrudan “hâkim (yargı) tarafından” doldurulması gerektiği en üst merciden kararlaştırılmıştır.

Yukarıda yapılan bu derin hukuki ve tarihi açıklamalar ışığında Hukuk Genel Kurulu önüne gelen somut (dava) olay değerlendirildiğinde: Davanın tarafları arasında zamanında düzenlenen ilk kira sözleşmesi 01.08.2002 başlangıç tarihli ve “8 yıl” süreli uzun bir sözleşme olup; sözleşmenin 10. maddesinde “5 yılın sonunda tarafların karşılıklı anlaşması sonucu kalan diğer 5 yılın devamına karar verileceği” gibi muğlak bir husus kararlaştırılmıştır. Yine aynı sözleşmenin 3. maddesinde ise; “Her yıl Ağustos ayında ÜFE tüketici fiyatları (enflasyon) oranına göre yıllık kira artışı yapılacaktır.” şeklinde net bir endeks hükmü bulunmaktadır. Taraflar arasındaki bu 10 yılı devirmiş olan sözleşme maddesi ve süresi göz önüne alındığında; kiralayanın talep ettiği yeni dönem için artık ÜFE sınırlaması uygulanmayacak, tamamen “hak ve nesafet (hakkaniyet ve piyasa)” ilkeleri uygulanarak yeni kira bedeli tespit edilecektir. Yerel Mahkemece dava dosyasına kazandırılan ve hükme esas alınan uzman bilirkişi raporunda; dava konusu taşınmazın metrekare alanı, fiziksel özellikleri (cephesi, köşe konumu, ticari faaliyet hacmi), bulunduğu lüks semti, tüm çevre faktörleri ile davalı kiracının o dükkanda tam “11 yıllık eski bir kiracı” olduğu gerçeği birlikte dikkate alındığında; dükkanın dava tarihi olan 01.08.2013 tarihi itibarıyla piyasaya (üçüncü bir şahsa) “boş olarak” kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği güncel aylık kira bedelinin brüt 14.375 TL (net 11.500 TL) olduğu tespit edilmiştir.

Bu noktada mahkemenin izlemesi gereken yasal yol, 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca şudur: Bilirkişilerin, o taşınmazın serbest piyasa şartlarında tamamen “boş olarak” kiraya verilmesi hâlinde getireceğini bildirdikleri o yüksek tavan kira bedelinden (yani 14.375 TL’den), hakimin kendi takdiriyle “hak ve nesafet ilkesi (eski kiracılık indirimi)” gözetilerek uygun ve makul oranda (%10-%20 arası) bir “indirim (tenzilat)” yapılarak nihai kira bedelinin tespiti yoluna gidilmesidir. Ancak somut dosyada Yerel Mahkeme tarafından devasa bir hata yapılmıştır. Mahkeme, hak ve nesafet indirimini bilirkişilerce piyasa rayici olarak tespit edilen o yüksek bedel (14.375 TL) üzerinden değil de; davacı mülk sahibinin dava dilekçesinde (eksik) “talep ettiği kira bedeli üzerinden (yani 10.000 TL üzerinden)” yaparak; bu 10 bin TL’den de hak ve nesafete göre bir miktar indirim kesmiş ve kirayı davacının talebinden bile aşağıya, 9.000 TL olarak belirlemiştir. Bu hesaplama mantığı Yargıtay içtihatlarına taban tabana zıttır.

O hâlde, mahkemece yapılması gereken hukuken doğru hesaplama şudur: Hakkaniyet (hak ve nesafet) indirimi, münhasıran bilirkişi tarafından objektif olarak piyasada tespit edilen o “boş (rayiç) kira bedelinden (14.375 TL)” yapılmalı; yerleşik Yargıtay uygulamasını yansıtacak biçimde (%10-%20) hak ve nesafet ilkesi uyarınca indirim uygulandıktan sonra ortaya çıkan net rakam bulunmalı; en son aşamada ise “taleple bağlılık ilkesi” gereğince, bulunan bu indirimli rakam şayet davacının dava dilekçesinde istediği o (10.000 TL’lik) talebi aşıyorsa, sadece davacının “talebi aşılmaksızın (talebine hükmedilerek)” kira bedelinin tespiti yoluna gidilmelidir (HGK-K.2021/1168).

Paylı (Müşterek) Mülkiyette Kira Bedelinin Tespiti Davası Usulü Nasıl İşler?

Bir gayrimenkulün tapusunda birden fazla kişinin “paylı mülkiyet (hisseli tapu)” şeklinde ortaklığı varsa, paydaşlardan her biri, diğer paydaşların onayını (muvafakatini) beklemeden “kendi payı (hissesi) oranında” kiracıya karşı kira bedelinin tespitini dava yoluyla isteyebilir. Yargılamaya konu olan davada; davacı şahıs dava konusu taşınmazda (örneğin 1/4 oranında) paydaş olup, dava dilekçesinde de açıkça sadece kendi “payı oranında” kira bedelinin artırılıp tespitini mahkemeden talep etmiştir. Bu hukuki durumda Yerel Mahkemece yapılması gereken; paylı mülkiyete tabi (hisseli) taşınmazlarda, dava açan paydaşın hukuken sadece “kendi sahip olduğu payı için” kira tespiti davası açabileceği (diğer ortaklar adına hüküm kurulamayacağı) kuralı göz önünde bulundurularak, tespit edilen yeni kiranın sadece davacının payı (örneğin 1/4’ü) oranında tespitine ve ödenmesine karar verilmesi gerekirken; mahkemenin yetki sınırını aşarak, davaya hiç katılmayan diğer ortakları da kapsayacak şekilde “taşınmazın tamamı (bütünü) için” kira bedelinin tespitine (toptan) karar vermiş olması usul ve yasalara doğru görülmemiş, bu hata Yargıtay’ca mutlak bozmayı gerektirmiştir (Yargıtay 3. HD – K.2019/4738).

Aylık Kira Bedelinin Tespiti Davasında Hakimin “Hüküm Kurma (Rakam Belirleme)” Zorunluluğu (Yargıtay HGK – K.2016/173)

Davacı (kiralayan) vekili, açtığı asıl ve sonradan birleşen dava dosyaları ile; davalı şirket (kiracı) tarafından kiralanıp kullanılmakta olan dava konusu lüks daire ve dükkanın aylık kira bedelinin, 01.01.2012 tarihinden başlamak üzere aylık net 10.000 TL olarak (artırılarak) tespit edilmesini mahkemeden istemiştir.

Yerel Mahkemece yapılan yargılama sonucunda şu gerekçelerle davanın reddine karar verilmiştir: Taşınmazın 2010 yılı aylık kira bedelinin 3.300,00 TL olduğu bizzat davacının kendi beyanı ile sabittir. Taraflar arasındaki kira süresinin sonradan yapılan bir “ek sözleşme” ile 5 yıl daha uzatıldığı, buna göre ilk kira süresinin ancak 2013 yılında dolacağı (yani 5. yıl şartının oluşmadığı) nazara alınarak; bu ara dönemde sözleşmedeki maddeye göre sadece “endeks (TÜFE/ÜFE) uygulanarak” kiranın artış yapılması gerektiği düşünülmüştür. Taraflarca imzalanan ek sözleşmede kararlaştırılan o miktar üzerine yasal ÜFE oranlarına göre artış (zam) yapıldığında; 01.01.2011 tarihinde başlayan dönemin aylık kirasının hukuken 3.593,37 TL olduğunun anlaşıldığı, zaten davalı kiracının da bu dönemde tıkır tıkır 3.600,00 TL net aylık kira bedeli ödediği hususunun bizzat davacının (mülk sahibinin) kabulünde olduğu görülmüştür. Bulunan bu (3.600 TL’lik) miktara göre bir sonraki 01.01.2012 yılı için de yine sözleşmedeki ÜFE oranı matematiksel olarak uygulandığında, aylık net kira bedelinin yasal olarak 4.000,00 TL (brüt 5.000,00 TL) olması gerektiği saptanmıştır. İşin ilginç yanı; davalı kiracının tam da bu tarihten (01.01.2012) itibaren zaten aylık net 4.000,00 TL’yi eksiksiz ödediği hususunun da davacının (mülk sahibinin) kabulünde olduğu görülmüştür. Mahkeme; “madem kiracı artması gereken yasal rakamı (4000 TL’yi) zaten kuruşu kuruşuna ödüyor ve sen de bunu kabul ediyorsun, o zaman bu tespiti istemekte hukuki yararın yoktur” gerekçesi ile davacının “kira tespiti davasının (toptan) reddine” karar vermiştir.

Bu dosya Yargıtay Hukuk Genel Kurulu önüne geldiğinde çözülmesi gereken temel hukuki sorun (uyuşmazlık) şudur: Kira bedelinin tespitine ilişkin açılan bir davada; şayet kira sözleşmesindeki maddeye göre endeks (ÜFE) uygulanarak belirlenen yasal bedelin (örneğin 4.000 TL’nin), davalının da kabulünde olduğu ve dava tarihi olan 01.01.2012’den itibaren davalı kiracı tarafça zaten eksiksiz ödendiği ortadaysa; dava tarihi itibarıyla taraflar arasında bu ödenecek rakam konusunda fiili bir uyuşmazlık (kavga) olmadığından, mülk sahibinin “tespitte hukuki yararı bulunmadığı” gerekçesi ile davanın usulden toptan reddine mi karar verilmelidir? Yoksa davalı kiracı taraf, sözleşmeye göre artırılması yasal olan veya mahkemece karar verilecek olan o bedeli zaten her ay “kuruşu kuruşuna ödüyor olsa da”, mahkemenin davayı reddetmeyip, her halükarda ulaştığı o “miktarı (4.000 TL’yi) hüküm altına alarak resmi bir “tespit kararı (ilamı)” vermesi mi hukuki bir zorunluluktur?

Bilindiği üzere medeni usul hukukundaki genel “tespit davaları”, kavramsal olarak bir hukuki ilişkinin, hakkın veya belgenin maddi dünyada mevcut olup olmadığının mahkemece belirlenmesine (tescillenmesine) ilişkin açılan davalardır. Bu dava türü ile, taraflar arasındaki hukuki ilişki hakkındaki tüm kuşku, ihtilaf ve tereddütler kesin olarak giderilir. Tespit davaları, toplumdaki hakların ve sınırların istikrarını (kesinliğini) temin etmekle çok büyük bir toplumsal yarar (barış) sağlar. Tespit davasının nihai amacı da bu hukuki belirsizliği ortadan kaldırmak, başka bir deyişle, sallantıdaki hukuki ilişkileri taraflar açısından yasal ve “belirli (net)” hale getirmekten ve bu yolla toplumsal hukuki barışı sağlamaktan ibarettir.

Öte yandan, Yargıtayın yarım asrı aşan yerleşik ve sarsılmaz içtihatlarına göre; Sulh Hukuk Mahkemelerince “kira bedelinin tespiti davalarında” verilen kira tespiti kararları, HMK’daki o genel (diğer) tespit davalarında olduğu gibi sadece var olan “bir hukuki ilişkiyi tespit etmez (açıklamaz)”. Kira tespit davasının yegane amacı ve varoluş sebebi; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin, yeni dönemde enflasyon vb. sebeplerle “belli olmayan (eksik kalan) o kira bedeli unsurunu”, mahkeme kararıyla “belirli (net ve bağlayıcı) bir hale getirmekten” ibarettir. Gerçekten de, şayet kiracı ve kiralayan yeni kira bedelinde kendi aralarında anlaşamamışlarsa veya bir taraf diğerinin kabulünden dönmesinden korkuyorsa; o sözleşmedeki kiranın (rakamın) tespitinde kesin hukuki sonuç ancak ve ancak “hâkimin vereceği o inşai (yenilik doğuran) karar ile” doğar. Böylece kira tespiti kararları; icraya konulup zorla paranın alındığı “eda davaları (alacak davaları)” sonunda verilen o klasik mahkumiyet kararlarına değil, yeni bir hukuki durum yaratan “inşai davalar” sonunda verilen kararlara çok daha yakın, özel bir nitelik gösterirler (Bkz. Baki Kuru, Ali Cem Budak, Tespit Davaları, 2.Baskı, İstanbul 2010, s.68 ve 106). Bu çok kritik hususa, mülga 12.11.1979 gün ve 1/3 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında (YİBK) da açıkça değinilmiştir.

Yukarıda detaylıca yapılan bu teorik açıklamalar doğrultusunda somut olay (dava) değerlendirildiğinde; her ne kadar yerel mahkemece, dava konusu lüks taşınmazın kira bedelinin tespiti istenilen o 01.01.2012 yılı için yasadaki ÜFE oranı uygulandığında çıkacak aylık net rakamın 4.000,00 TL (brüt 5.000,00 TL) olacağı saptanmış, davalı kiracının da tam bu tarihten itibaren bu aylık net 4.000,00 TL’yi bankaya eksiksiz ödediği tespit edilmiş ve bu hususun bizzat davacının (mülk sahibinin) da kabulünde (ikrarında) olduğu zapta geçmiş ise de; Yerel Mahkemenin, sırf kiracı o an parayı ödüyor diye “bu nedenle kiralayanın kira bedelinin tespitini istemekte hiçbir hukuki yararının bulunmadığı” şeklindeki o dar gerekçesi ile “davayı toptan reddetmesi” hukuken asla isabetli değildir. Zira kira tespiti davalarının doğası gereği, o uyuşmazlığın kalıcı olarak çözülmesi ve sözleşmedeki o belirsiz unsurun “inşai (kesin) olarak” tamamlanabilmesi için; mahkemece ulaşılan o bedelin (kiracı o an ödüyor olsa bile) kararda açıkça “hüküm altına alınması (kiranın şu kadar olduğuna tespitine denilmesi)” yasal bir gerekliliktir. Aksi halde davanın reddedilmesi durumunda; davalı kiracı yarın öbür gün kötüniyetle “ödeme yapmaması” veya enflasyon karşısında “bedeli kendi kafasına göre eksik ödemesi” (örneğin eski 3000 TL’den yatırmaya başlaması) halinde; mülk sahibinin elinde, kiracıyı o 4000 TL’yi ödemeye yasal olarak zorlayıcı, icra dairesinde “infaz edilecek (takibe konulacak)” kesinleşmiş bir “mahkeme tespit kararı (ilamı)” bulunmayacaktır. Davanın reddi, mülk sahibini ileride tamamen savunmasız bırakacaktır (HGK-K.2016/173).

Kira Tespit Davasında “Hak ve Nesafet” İndirimi: Eski Kiracılık (Ahde Vefa) İndirimi Kuralları

5 yılı doldurmuş sözleşmelerde “Hak ve nesafete (hakkaniyete)” uygun yeni bir kira bedeli belirlenirken izlenen yasal yol şöyledir: O taşınmazın sanki içindeki kiracı çıkmış da “yeniden piyasaya kiralanması” halinde, serbest piyasa şartlarında tamamen “boş olarak (içi boşken)” kiraya verilmesi durumunda getirebileceği o en yüksek tavan kira bedelini bilirkişi belirler. Ancak hakim doğrudan bu fahiş rakama hükmedemez; mahkemece bu boş piyasa bedelinden “hak ve nesafet (adalet)” kurallarına uygun bir oranda indirim yapılarak nihai kira bedelinin tespiti yasal bir gerekliliktir.

• (Yargıtay 3. HD – K.2019/1063): Hükme esas alınan 04.03.2016 tarihli bilirkişi raporu incelendiğinde; bilirkişi heyetinin boş kira bedelini saptadıktan sonra, davalının o mülkte “eski kiracı” olduğu gerçeğini de kendi raporunda bizzat değerlendirerek (inisiyatif alarak) bu bedel üzerinden bir “indirim uyguladığı” ve raporda kira bedelini bu şekilde hak ve nesafete göre (indirimli) belirlediği anlaşılmaktadır. Durum böyleyken; Yerel Mahkemenin, zaten bilirkişinin kendi içinde indirim yaparak bulduğu o rakam üzerinden, sanki hiç indirim yapılmamış gibi “ikinci kez (mükerrer) hakkaniyet indirimi” uygulayarak kira bedelini daha da dibe çekmiş (belirlemiş) olması usulen ve hukuken kesinlikle doğru değildir. Bu durumda Yerel Mahkemece yapılması gereken şudur: Öncelikle bilirkişi kurulundan, hüküm kurmaya yeterli, şeffaf ve Yargıtay denetimine elverişli bir şekilde yeni bir “ek rapor” alınarak; o taşınmazın tamamen “boş olarak” (eski kiracı yokmuş gibi) yeniden kiraya verilmesi halinde piyasada getirebileceği o brüt tavan kira bedelinin (saf rakamın) net olarak belirlenmesi istenmelidir. Daha sonra, bizzat “Mahkemece (hakim tarafından)”, bilirkişinin bulduğu bu saf tavan bedelden, davalının “eski kiracı olduğu (ahde vefa/yıpranma payı) hususu gözetilerek”; hakimin kendi vicdani takdiriyle %10 ile %20 oranları arasında, tamamen hakkaniyete uygun makul bir miktarda “indirim (tenzilat)” bizzat yapıldıktan sonra, netice kira bedelinin brüt olarak tespitine karar verilmesi gerekirken; yetersiz ve mükerrer indirimli bilirkişi raporuna körü körüne dayanarak yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya açıkça aykırı olup Yargıtay’ca bozmayı gerektirmiştir.
• (Yargıtay 3. HD – K.2019/4254): Bir diğer dosyada; Yerel Mahkemece, uzman bilirkişi heyeti tarafından piyasa araştırmasıyla belirlenen o yüksek boş kira bedelinden; davalının yıllardır o mülkte “eski kiracı olduğu” gerçeği (hakkaniyet gereği) gözetilerek %5 ile %20 oranları arasında, tamamen hakkaniyete uygun makul ve dengeli bir miktarda “indirim” yapıldıktan sonra yeni kira bedelinin tespiti gerekirken; mahkemenin bu yasal sınırları aşarak (örneğin %30-%40 gibi) yazılı şekilde çok daha “fazla (fahiş) miktarda hak ve nesafet indirimi” yaparak mülk sahibini mağdur edecek şekilde hüküm kurması, usul ve yasaya bütünüyle aykırı olup, açık bir bozmayı gerektirmiştir.
• (Yargıtay 3. HD – K.2019/3754): Mahkemelerde hak ve nesafete uygun yeni bir kira belirlenirken kural; o taşınmazın boşaltılıp yeniden serbest şartlarda (boş olarak) kiraya verilmesi halinde piyasada getirebileceği maksimum kira bedelinin bulunması ve ardından bizzat mahkeme hakimi tarafından bu rakamdan hak ve nesafet kurallarına uygun bir indirim (eski kiracı indirimi) yapılarak nihai kira bedelinin tespit edilmesidir. Somut dosyadaki bilirkişi raporunda; bilirkişilerin davalının eski kiracı olduğunu kendilerince değerlendirerek, tavan rakamdan indirim uygulamak suretiyle kira bedelini raporda “hak ve nesafete göre (indirimli)” belirledikleri açıkça anlaşılmaktadır. Yerel Mahkemece ise bu ince detay atlanarak, zaten indirimli gelen bu rakam üzerinden “ikinci kez (çifte) indirim” uygulanarak kiranın belirlenmiş olması hukuken doğru değildir. Bu karmaşık durumda Mahkemece yapılması gereken hukuki işlem; bilirkişi raporu ile salt piyasa verilerine dayalı olarak belirlenen o dava konusu taşınmazın “boş olarak” kiraya verilmesi halinde getireceği o tavan (saf) brüt kira bedeli rakamından; bilirkişinin kendi kafasına göre yaptığı (varsa) o indirimli raporla “bağlı olmaksızın (onu dikkate almadan)”, sadece o saf tavan rakamı baz alarak; davalının eski kiracı olduğu gerçeği bizzat hakim tarafından gözetilerek %5 ile %20 oranları arasında hakkaniyete uygun makul bir miktarda indirimin bizzat “mahkemece” yapıldıktan sonra, kalan netice kira bedelinin brüt olarak tespitine karar verilmesi gerekirken; mükerrer indirimle yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup mutlak bozmayı gerektirmiştir.

Kira Tespit İlamlarının (Kararlarının) İcrası ve Kesinleşme Şartı

Hukuk sistemimizde bazı özel davaların sonunda verilen mahkeme kararları (ilamlar), İstinaf ve Yargıtay (temyiz) süreçleri tamamlanıp “kesinleşmeden” asla icra dairesinde takibe (infaza) konulamazlar. Nitekim, en üst yargı organı olan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 12/11/1979 günlü ve 1/3 sayılı tarihi İçtihadı Birleştirme Kararı amir hükmü gereğince; mahkemelerden alınan “kira bedelinin tespiti ilamları (kararları)”, üst yargı mercilerinden geçip bütünüyle kesinleşmeden katiyen infaz (icra) edilemez.

Bu kesin ve emredici yasal kural nedeniyle; verilen tespit kararının (hükmedilen yeni kiranın) bizzat kendisi kesinleşmedikçe icra müdürlüğünde (fark kira alacağı için vb.) takip yapılamayacağı (başlatılamayacağı) gibi; o mahkeme ilamında yazılı bulunan “yargılama gideri (harç/masraf)”, “avukatlık (vekalet) ücreti” v.s. gibi fer’i (yan) maddi istekler (paralar) için de o mahkeme kararı bütünüyle “kesinleşmedikçe” hiçbir şekilde icra takibi (infaz) yapılamaz. Karar kesinleşmeden açılan bir icra takibi, şikayet üzerine icra mahkemesince derhal iptal edilir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – Esas: 2001/423 Karar: 2001/456).