Kira Sözleşmesinin Hukuki Tanımı ve Unsurları (Yargıtay HGK – K.2021/1171)
Kira sözleşmesi; kiraya veren tarafın, sahip olduğu veya tasarruf yetkisini elinde bulundurduğu bir şeyin bizzat kullanılmasını ya da kullanımla beraber o şeyden yararlanılmasını (semere elde edilmesini) kiracı tarafa bırakmayı üstlendiği; kiracının da bu kullanıma karşılık olarak önceden kararlaştırılan bir “kira bedelini” ödemeyi taahhüt ettiği hukuki bir anlaşmadır. Bu kanuni tanımdan da çok net anlaşılacağı üzere, kira sözleşmesi yapısı gereği “karşılıklı edimleri” (sinallagmatik) içeren bir sözleşme türüdür. Başka bir anlatımla kira akdi; belirli bir ücret (bedel) karşılığında ve geçici bir zaman dilimi (süre) için, tarafa veya bir başkasına ait olan taşınır, taşınmaz bir malın yahut bir hakkın kullanım imkânını sağlayan rızai bir sözleşmedir. Kira sözleşmesi, tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradelerinin birleşmesi (mutabakatı) suretiyle anında oluşur. Bu sözleşmenin asıl tarafları; kiraya verilen o maldan bir bedel karşılığında yararlanan kişi olan “kiracı” ile, bu yararlanmaya kendi rızasıyla müsaade eden kişi olan **”kiralayan (kiraya veren)”**dır.
Bu noktada hukuken hemen belirtilmelidir ki; bir kira sözleşmesinde “kiralayan (kiraya veren)” sıfatı ile o malın “mal sahibi (malik)” sıfatının illaki aynı kişide toplanması zorunluluğu yoktur. Dava konusu edilen kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte yürürlükte olan mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’da (ve yeni TBK’da) kira ilişkisi kurulurken “mülkiyet” esası değil, doğrudan doğruya “akit (sözleşme)” esası kabul edilmiştir. Nitekim bu hayati husus, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 07.11.1962 tarihli ve 6/8 E., 61 K. sayılı köklü kararında da aynen benimsenmiştir. Bir kimsenin, mülkiyeti başkasına ait olan bir taşınmazı kiraya vermesi hukuken mümkündür ve kurulan bu kira sözleşmesi taraflar arasında tamamen geçerlidir. Dolayısıyla kiralayan kişinin illa ki o yerin tapulu mal sahibi olma zorunluluğu yoktur. Eş söyleyişle; gerçek mal sahibinin “taraf (imzacı)” durumunda dahi bulunmadığı bir kira sözleşmesi yapılabilir ve kural olarak o sözleşmeden doğan tüm alacak, hak ve borçlar, o sözleşmeye imza atan taraflara ait olur. Kira sözleşmesinde kiracının yüklendiği en asli edim borcu, “kira bedelinin zamanında ödenmesi” iken; kiraya verenin asli edim borcu ise, kiralanan mülkü kira süresi boyunca kiracının kullanımına elverişli bir şekilde “hazır bulundurmasıdır”.
Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Özellikleri (Yargıtay HGK – K.2021/614)
Kanun koyucu, günlük hayatta en sık karşılaşılan “konut ve çatılı işyeri kiralarını”, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) içerisinde bağımsız bir bölüm altında çok özel olarak düzenlemiştir. Bu özel ayrımın temel nedeni; barınma ve iş kurma ihtiyacındaki konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının, sözleşmenin ekonomik olarak “zayıf tarafını” oluşturmasıdır. Bu yüzden, bu tür kira sözleşmelerinin nitelik ve içerik bakımından tamamen “kiracıyı korumaya ve kollamaya” yönelik emredici hüküm ve kurallardan oluşması devasa bir toplumsal gereksinimdir (Eren, F.: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2019, s. 398).
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, tarafların iradesine göre “belirli süreli” veya “belirsiz süreli” olarak iki farklı şekilde kararlaştırılabilir. Sözleşme metninde açıkça veya örtülü (zımni) biçimde bir süre belirlenmişse ve kural olarak (herhangi bir ihtar/bildirim olmaksızın) o kararlaştırılan sürenin geçmesiyle kendiliğinden sona erecek olan sözleşmelere “belirli süreli kira sözleşmesi” denir. Bunlar, başlangıç tarihi ve bitiş süresi net olarak belli olan sözleşmelerdir (Ceran, M.: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları Ankara 2019, s. 130).
Belirli süreli yapılan konut ve çatılı işyeri kiraları; yasada gösterilen şartlarla “bildirim (ihtar)” yoluyla sona erdirilebileceği gibi, kanunda sayılan özel nedenlerle “dava (mahkeme)” yoluyla da sona erdirilebilir. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin belirli süreli kira sözleşmelerinin sadece “bildirim (ihtar) yoluyla” sona ermesi usulü, TBK’nın 347. maddesinde çok net düzenlenmiştir. Anılan 347. maddeye göre; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”
Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye Davası Nedenleri
1. Kiracının “Bildirim Yoluyla” Kira Sözleşmesini Feshetmesi 6098 sayılı TBK m. 347’ye göre; konut ve işyeri kiralarında sadece kiracıya tanınan çok özel bir hak vardır. Kiracı, belirli süreli olarak imzalanan kira sözleşmesi süresinin bitiminden en az 15 (on beş) gün önce kiralayana yazılı bir bildirimde (fesih ihtarı) bulunmazsa, o sözleşme yasa gereği otomatik olarak aynı koşullarla 1 (bir) yıl daha uzatılmış sayılır. Yani, kiracının (hiçbir haklı sebep göstermeksizin) sadece sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce kiralayana haber vererek sözleşmeyi feshetme ve çıkıp gitme yetkisi vardır. Örneklemek gerekirse; 01.06.2022 bitiş tarihli 1 yıllık belirli süreli bir kira sözleşmesini uzatmak istemeyen (feshetmek isteyen) kiracı, geriye doğru sayılarak en geç 15.05.2022 tarihine kadar kira sözleşmesini feshettiğini (evi boşaltacağını) kiralayana ihtarnameyle bildirmek zorundadır. Belirsiz süreli hale gelmiş kira sözleşmelerinde ise, kiracı her zaman için genel hükümlere göre yasal fesih sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Ayrıca, kira süresinin normal bitimi dışında; genel hükümlere göre “haklı fesih (ayıp vb.)” hakkının kullanılabileceği o olağanüstü durumlarda, kiracı her zaman sözleşmeyi anında sona erdirebilir.
Aile Konutu İstisnası: Aile konutu olarak tahsis edilmek üzere kiralanan taşınmazlarda (evlerde) kiracı olan eş, diğer (kiracı olmayan) eşinin “açık rızası” olmadıkça o kira sözleşmesini tek başına feshedemez. Eğer diğer eşten bu rızanın alınması fiilen mümkün olmazsa veya o eş hiçbir haklı sebep olmaksızın inatla rızasını vermekten kaçınırsa; kiracı eş, Aile Mahkemesi hâkiminden bu konuda duruma müdahale edip bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı sıfatı taşımayan o diğer eş, kiraya verene bir bildirimde (ihtar) bulunarak “Ben de bu aile konutunun tarafıyım” derse ve sözleşmenin tarafı sıfatını kazanırsa; artık kiraya veren, ileride yapacağı tüm fesih bildirimlerini veya temerrüt (ödeme) ihtarlarını, o evdeki kiracıya ve eşine “ayrı ayrı” (iki tebligatla) bildirmek zorundadır (TBK m.349).
2. Mevcut Malikin “İhtiyacı (Gereksinimi)” Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi Mevcut kiraya verenin (malikin); kiralanan o mülkü bizzat kendisi, eşi, altsoyu (çocukları/torunları), üstsoyu (anne/babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler (kardeşi vb.) için “konut” ya da “işyeri” gereksinimi (ihtiyacı) sebebiyle kullanma zorunluluğu doğarsa; belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin bittiği tarihten itibaren, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve bildirimi sürelerine (3 ay önceden ihtar vb.) uyularak belirlenecek olan o tarihten başlayarak 1 (bir) ay içinde açacağı bir “İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası” ile sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.350/1).
Yeniden Kiralama Yasağı: Kiraya veren kişi, sırf bu “ihtiyaç (gereksinim)” bahanesiyle dava açıp kiralananın boşaltılmasını sağladığında; kanun gereği haklı bir sebebi olmaksızın, o kiralananı tam 3 (üç) yıl geçmedikçe eski kiracısından başka hiç kimseye kiralayamaz. Aynı şekilde, yeniden inşa ve imar (tadilat) amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar da, o eski (harap) hâli ile, haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı tamamlanan o yeni taşınmazları, o günkü yeni durumu ve güncel yeni kira bedeli ile herkesten önce kiralama konusunda yasal bir “öncelik hakkı” vardır. Kiracının bu hakkını, kiraya verenin inşaat bitince yapacağı yazılı bildirimi izleyen 1 (bir) ay içinde kullanması (cevap vermesi) gerekir; kiracının bu öncelik hakkı yazılı olarak sona erdirilmedikçe, o taşınmaz 3 yıl geçmeden kesinlikle başkasına kiralanamaz. Şayet kiraya veren mülk sahibi, kanundaki bu 3 yıllık kiralama yasağı hükümlerine aykırı davranıp evi başkasına verirse; mağdur olan eski kiracısına, onun son kira yılında ödemiş olduğu “bir yıllık (12 aylık) toplam kira bedelinden az olmamak üzere” yüklü bir tazminat ödemekle yükümlü tutulur (TBK m.355).
3. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi (Yargıtay HGK – K.2021/878) İçinde hâlihazırda bir kiracının kullanımında bulunduğu (kiracılı) bir taşınmazı tapudan satın alan “yeni malikin” de, kanundan doğan bir tahliye davası açma hakkı vardır: 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren yeni 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde; “Kiralananı sonradan edinen (satın alan) kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme (tapu) tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek (ihtar çekmek) koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” hükmü çok net bir şekilde getirilmiştir.
Dolayısıyla; yeni malik tapuyu iktisap ettiği (aldığı) tarihten itibaren en geç 1 (bir) ay içinde kiracıya noterden tebliğ ettireceği ihtarname ile bu “ihtiyaç (çık) iddiasını” kiracıya bildirdikten sonra kiracı çıkmazsa (tahliye gerçekleşmezse), o ihtar tarihini takip eden 6 (altı) ayın bitiminde tahliye davası açabilecektir. Ancak açılacak bu davada tahliyeye karar verilebilmesi için, yeni malikin o “ihtiyacının varlığının” mahkemede ayrıca kanıtlanması şarttır. Nitekim, bu katı ispat ilkeleri Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 13.02.2002 tarihli ve 2002/6-23 E.-2002/94 K.; 04.03.2009 tarihli ve 2009/6-74 E., 2009/98 K.; 18.02.2015 tarihli ve 2014/6-2410 E., 2015/818 K. sayılı yerleşik kararlarında da aynen benimsenmiştir.
Yapılan bu yasal açıklamalar ışığında somut olay (dava) değerlendirildiğinde; davacı yeni malik, 09.05.2012 tarihinde satın aldığı taşınmazda, eski malikin kiracısı olarak oturmaya devam eden davalıya “kendi konut ihtiyacını” belirterek kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini hemen ertesi gün 10.05.2012 tarihli ihtarnameyle yasal süresinde bildirmiş, ancak kiralananın boşaltılmaması üzerine, ihtiyaç nedeniyle davalı kiracının o taşınmazdan tahliyesini dava yoluyla istemiştir. Az yukarda da belirtildiği üzere, kiracılı bir taşınmazı iktisap eden (satın alan) kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış olan o eski sözleşmeye dayanarak “sözleşmenin bitim tarihinde (1 ay içinde)”, dilerse de mevzuatta sonradan edinenler için öngörülen o “6 aylık sürelerden” yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin elinde bu iki seçenekten hangisi kendi yararına ise onu özgürce tercih etme hakkı vardır. Nitekim incelenen davada davacı, 6 aylık öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunmayı seçmiştir. Gelinen son noktada, yargılamadaki asıl uyuşmazlık çerçevesinde; davacının iddia ettiği bu konut ihtiyacının “gerçek, samimi ve zorunlu” bir konut ihtiyacı olup olmadığını mahkemeye kanıtlayıp kanıtlayamadığı büyük önem arz etmektedir. İhtiyaç iddiasına dayalı tahliye davalarında mahkemece tahliyeye karar verilebilmesi için, o ihtiyacın mutlak surette gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Sürekli olmayan, devamlılık arz etmeyen “geçici (yazlık vb.)” bir ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi; ortada henüz doğmamış veya gerçekleşmesi çok uzun bir süreye bağlı olan “ilerideki bir ihtiyaç” da tahliye sebebi olarak asla kabul edilemez. Dahası, davanın açıldığı tarihte o ihtiyaç sebebinin varlığı tek başına yeterli olmayıp, bu acil ihtiyacın aylar süren yargılama sırasında da aynen devam etmesi gerekir. Eldeki somut davada; dava tarihinde yurt dışında (Amerika’da) yaşayan davacının, yurda (Türkiye’ye) kesin dönüş ihtiyacı nedeniyle bu taşınmazı satın aldığı ve dolayısıyla satın alınan o taşınmaza bizzat “ihtiyaç duyduğu” hususları, yargılama sırasında mahkemede dinletilmiş olan tanıklarla ispatlanmıştır. Ayrıca, dosya arasına temyiz aşamasında giren; davacının ABD’de çalıştığı şirketten 31.05.2013 tarihinde kesin istifa ettiğine dair belge ile, Türkiye’ye kesin dönüş yapmak için konsolosluktan alınan 10.05.2013 tarihli “ikametgâh nakil belgesinden” ise, davacının bu konut ihtiyacının lafta kalmadığı, yargılama sırasında da fiilen devam ettiği çok net anlaşılmaktadır. Bu sebeple tahliye kararı yerindedir.
4. Kiralananın Yeniden İnşası (İmarı) Nedeniyle Tahliyesi Kiralanan binanın yeniden inşası (yıkılıp yapılması) veya imarı (tadilatı) amacıyla esaslı bir şekilde onarımı, genişletilmesi ya da mimari olarak değiştirilmesi kesin olarak gerekli ise ve bu ağır inşaat işleri sırasında o kiralananın içinde oturulması (kullanımı) fiilen imkânsız ise; kiralayan, belirli süreli sözleşmelerde o sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek o tarihten başlayarak 1 (bir) ay içinde açacağı bir tahliye davası ile sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.350/2). İncelenen bir olayımızda, davalı mülk sahibi “binada yeniden inşaat yapılacağı” gerekçesiyle yasal yollara başvurup davacı kiracının kiralanandan tahliyesini sağlamıştır. Ancak davacı kiracının TBK’nın 355/2. maddesi gereğince; yeniden inşa ve imarı tamamlanarak bitirilen o yeni taşınmazları, o günkü yeni fiziki durumu ve yeni kira bedeli ile herkesten önce kiralama konusunda yasal bir “öncelik hakkı” vardır. Davalı kiraya veren kişi, yasanın bu emredici maddesi kapsamında davacı eski kiracının bu öncelik hakkını (yazılı ihtarla) tamamen sona erdirmeden, o yeni dükkanı 3 (üç) yıl geçmedikçe kesinlikle bir başkasına (3. kişiye) kiralayamaz. Kiralarsa yüklü tazminat öder (Yargıtay 3. HD – K.2017/1211).
5. Kiracının Verdiği “Yazılı Tahliye Taahhüdü” Nedeniyle Tahliyesi (Yargıtay HGK – K.2021/1108)
Kiracının verdiği tahliye taahhüdü nedeniyle açılacak tahliye davaları, geçmişte 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7. maddenin 1. fıkrasının (a) bendinde düzenlenmekte iken, günümüzde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin 1. fıkrasında yepyeni bir şekle kavuşturulmuştur. Bu yeni kanun maddesine göre: “Kiracı, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, o kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı ‘yazılı olarak’ üstlendiği hâlde o gün boşaltmamışsa; kiraya veren, kira sözleşmesini bu taahhüt edilen tarihten başlayarak 1 (bir) ay içinde icraya başvurmak veya doğrudan dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Görüldüğü üzere TBK’nın 352/1. maddesinde kanun koyucu açıkça “boşaltmayı yazılı olarak üstlenme (taahhüt)” kavramına yer vermiştir. Kira sözleşmesinin sırf yazılı tahliye taahhüdü ile (başka sebebe gerek kalmadan) sona erdirilmesi usulü, TBK öncesindeki dönemde daha çok Yargıtay’ın içtihatları (kararları) ile şekillenmişti. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında bilhassa belirtilen “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ifadesi; eski 6570 sayılı Kanun’un 7/1-a maddesinde lafzen bulunmayan, ancak yıllarca Yargıtay içtihatları ile yoğrulup hukuken geçerli hâle gelmiş olan “yazılı tahliye taahhüdünün ancak kiralananın tesliminden sonra (anahtar alındıktan sonra) imzalanırsa hüküm ifade edeceğine” dair o yerleşik Yargıtay uygulamasının doğrudan kanunlaşması hâlidir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 1289). Şunu da belirtmek gerekir ki; tahliye taahhüdü uygulaması yalnızca “konut ve çatılı işyerleri” kira sözleşmesine konu olan kapalı yerler için verilebilir. Konut ve çatılı işyerleri statüsü dışındaki taşınmazlar (örneğin boş arsa, tarla vb.) hakkında hukuken geçerli bir tahliye taahhüdünde bulunulamaz (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, Ankara 2019, s. 1002). Geçerli bir tahliye tahhüdü nedeniyle kiralananın tahliye edilebilmesi (boşaltılması) için en hayati kural; o yazılı tahliye taahhüdünün mutlaka kiralananın (evin/dükkanın) kiracıya fiilen tesliminden (sözleşme tarihinden) “sonraki” bir tarihte (örneğin 1 ay sonra) verilmiş (imzalanmış) olması şarttır. (Sözleşmeyle aynı gün atılan taahhütler baskı altında atıldığı varsayımıyla geçersizdir). Eğer kiracı, geçerli taahhüdünde belirttiği o kesin tarihte kiralananı kendi rızasıyla boşaltmazsa; kiraya veren mülk sahibi, yazılı tahliye taahhüdünde kararlaştırılan o kesin tarihten itibaren 1 (bir) ay içinde İcra Dairesi marifetiyle tahliye emri göndererek veya doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesine dava açmak suretiyle kiralananın zorla boşaltılmasını isteyebilir.
6. “İki Haklı İhtar” Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi Eğer kiracı; bir yıldan kısa süreli yapılan kira sözleşmelerinde o kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli yapılan kira sözleşmelerinde ise “bir kira yılı” veya “bir kira yılını aşan süre” içinde, ödemesi gereken kira bedelini vaktinde ödemediği için kiralayan tarafından kendisine “yazılı olarak (noterden vb.)” iki haklı ihtarda (uyarıda) bulunulmasına bizzat kendi kusuruyla sebep olmuşsa; kiraya veren, o kira süresinin bitiminden (veya bir yıldan uzun süreli kiralarda o ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden) başlayarak 1 (bir) ay içinde, dava yoluyla o kira sözleşmesini kesin olarak sona erdirebilir (TBK m.352/2).
Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca; iki haklı ihtar nedeniyle açılacak olan bu tahliye davasının, mutlak surette o kira süresinin (veya bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların fiilen yapıldığı o kira yılının) bitiminden başlayarak 1 (bir) ay içinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada mahkemece tahliyeye karar verilebilmesi için; kiracıya kira bedelini vaktinde ödemediği için usulüne uygun ve yazılı olarak “iki ayrı haklı ihtarda” bulunulmuş olması şarttır. Kiracının, kiralayanın ihtarını (tebligatını) aldıktan sonra gidip o birikmiş kirayı ödemesi (borcu kapatması), o ihtarın “haklı ihtar” sayılmasına ve dolayısıyla iki haklı ihtarın oluşmasına asla engel teşkil etmez (Önemli olan vaktinde ödemeyip ihtara sebebiyet vermesidir). Süresiz (belirsiz) sözleşmelerde ve kira parasının “yıllık (peşin)” olarak ödenmesi gereken özel hallerde iki haklı ihtar kuralı işlemez ve oluşmaz (Yargıtay 3. HD – K.2018/5110).
7. Kira Sözleşmesinin “On Yıllık Uzama Süresi” Sonunda Nedensiz Feshi (Yargıtay HGK – K.2021/614) Yeni TBK’nın 347. maddesinde çok açıkça belirtildiği üzere; konut ve çatılı işyeri kiralarında “kiracı”, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş (15) gün önce bildirimde bulunmak suretiyle dilerse (isterse), sözleşmeyi anında sona erdirebilir. Ancak, eğer kiracı böyle bir ihtar/bildirimde bulunmadığı takdirde o sözleşme, kanun gereği aynı şartlarda 1 (bir) yıl için daha uzatılmış sayılır. Buna karşılık kiralayan (mülk sahibi), kanun karşısında aynı imkânlara ve haklara sahip olmadığı için; onun, sözleşme süresinin bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunmak suretiyle kiracıyı çıkarma (sözleşmeyi sona erdirme) hakkı kesinlikle yoktur. Kiraya veren mülk sahibi, ancak ve ancak “10 (on) yıllık uzama süresi” sonunda, bu 10 yıllık süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 (üç) ay önce noterden bildirimde bulunmak (ihtar çekmek) şartıyla, kiracıya “hiçbir sebep (ihtiyaç, ayıp vb.) göstermeksizin” sözleşmeyi sona erdirebilir (tahliye davası açabilir). Kanundaki bu 10 yıllık hüküm, mülkiyet hakkını korumak için kiraya veren lehine konulmuş “emredici” bir hüküm olduğu için, taraflar aralarındaki sözleşmede bunun aksine (örneğin 20 yıl çıkarılamaz diye) bir kayıt koyamazlar.
On yıllık çileli uzama süresi sonunda da olsa, burada kiraya veren (mülk sahibi) lehine “bozucu nitelikte yenilik doğuran” şartsız bir fesih bildirim hakkı tanınmıştır. Kiraya veren mülk sahibi hakkında, mülga 6570 sayılı eski Kanun’da sözleşmeyi sebepsiz yere sona erdiren böyle güçlü bir hak (10 yıl kuralı) hiç tanınmamıştı (Eren, s. 416-417). Kiraya verenin TBK’nın 347. maddesindeki bu 10 yıl kuralından yararlanabilmesi için çok katı bir hesaplama silsilesi vardır: Öncelikle taraflar arasında ilk düzenlenen kira sözleşmesindeki o asıl “sürenin (örneğin 1 yılın)” bitmesi; taraflar arasında yeni bir yazılı sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin yasa gereği birer yıllık uzama sürelerinin toplamının 10 (on) yıl olması; bu 10 yıldan sonraki en son uzama yılının (11. yılın) bitiminden en az 3 ay önce fesih ihbarnamesinin çekilmiş olması ve tahliye davasının da o uzama yılının sonunda açılması gerekir.
Eğer ilk sözleşmeden birkaç yıl sonra taraflar bir araya gelerek (şartları güncelleyip) “yeniden yeni bir kira sözleşmesi” yapmışlar ise; o meşhur on yıllık süre hesabı, artık ilk sözleşmeden değil, bu son yapılan yeni sözleşmenin bitim tarihinden sonra sıfırdan hesaplanmalıdır. Yani taraflar arasında her dönemde yapılan yeni “yenileme sözleşmesi”, 10 yıllık süreyi sıfırlar ve yeniden başlatır (Ceran, s. 930). Şayet Kanun koyucunun (Meclisin) asıl iradesi en baştaki “ilk sözleşme tarihinin” ölçü alınması olsaydı; yasa metninde “uzama süresi” kavramını hiç kullanmayıp doğrudan “kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra” diyerek, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira ilişkisinin sona ermesini çok daha basit bir hükme bağlardı. Bu yasal nedenle, taraflarca imzalanan her yapılan yeni kira sözleşmesi, hukuken “bir yeni sözleşme” olarak kabul edilecektir ve 10 yıl hesabında bu son sözleşmenin bitim tarihi önemlidir. Aksi bir durum (ilk tarihi baz almak) düşünülürse kanundaki “uzatma süresi” kavramının hukuk dilinde hiçbir anlamı kalmayacaktır (Sever, Ö.: Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi bilka.org.tr. s. 4-5). Taraflar, 10 yıllık uzama süresi fiilen devam etmekte iken, sonradan bir araya gelip yaptıkları yeni bir anlaşma ile, yeni bir kira süresi belirlemek ya da kira ilişkisinin daha ne kadar devam edeceğini netleştirmek istemişlerse; bu durumda kural olarak “taraf iradelerine (sözleşme özgürlüğüne)” saygı duyulması ve 10 yıl hesabının o yeni iradeye göre yapılması gerekir (Yağcı, K.: Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıç Anı ve Kiraya Verenin Fesih Bildiriminde Bulunabileceği En Erken Zaman Dilimi, İstanbul Hukuk Mecmuası 2018, s. 659).
8. Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt) Nedeniyle İlamsız İcra Yoluyla Tahliye Süreci (Yargıtay HGK – K.2021/1084 ve K.2021/261)
Genel icra hukukunda “ilamsız icra” yolu sadece para ve teminat alacaklarının tahsili için mümkün olmakla birlikte; yasa koyucu İİK’nın 269. ve devamı maddelerinde kiralar hakkında çok pratik “özel hükümler” öngörerek, adi ve hâsılat kiraları bakımından (kira ödenmemesi durumunda) taşınmazların hızlıca tahliyesi için de “ilamsız tahliye takibi yolu (Örnek 13)” sistemini kabul etmiştir. Bu şekilde (Örnek 13 ile) yapılan takipte, borçluya (kiracıya) İcra Müdürlüğünden önce bir özel “ödeme emri” çıkarılır. Bu ödeme emrinde; o birikmiş kira borcunu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren adi (konut/işyeri) kiralarda 30 (otuz) gün, hasılât (tarla vb.) kiralarında ise 60 (altmış) gün içinde kiracının mutlaka ödemesi gerektiği; şayet ödemediği takdirde kiralayanının (mülk sahibinin) o kesinleşen kira alacağı için maaşına/hesabına “haciz” isteyebileceği gibi, İcra Mahkemesinden kiracının taşınmazdan “tahliyesini (çıkarılmasını)” da isteyebileceği açıkça ihtar edilir. Borçlu (kiracı), bu ödeme emrine kural olarak 7 (yedi) gün olan itiraz süresi içerisinde icra dairesine dilekçe vererek itiraz edebilir (Borcum yok, ödedim vb.). Kiracının süresinde itiraz etmesi hâlinde o icra takibi anında durur. Bu durumda, ödeme emrine itiraz ile duran o ilamsız tahliye takibine devam edilebilmesi ve evin boşaltılması için; kiralayanın (mülk sahibinin) 6 ay içinde İcra Mahkemesinden “itirazın kaldırılması ve tahliyeye karar verilmesini” talep etmesi ya da uygulamada kabul edildiği gibi genel mahkemede “itirazın iptali ve tahliye” davası açması gerekmektedir.
İcra ve İflas Kanunu (İİK)’nun 269 ile 269/d maddeleri arasında, kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) nedeniyle ilamsız tahliye takibi detaylıca düzenlenmiştir. Normal Borçlar Kanunu’na göre, kiraya verenin kira sözleşmesini (ödememe yüzünden) fesih edebilmesi için öncelikle kiracıya noterden uzun uzun “fesih ihtarnamesi” göndermesi gerekir. Ancak icra yolunda; kiraya veren ödenmemiş kiranın tahsili için yaptığı “ilamsız tahliye takip talebinde”, kiracıya yollanan o icra (ödeme emri ile) belgesiyle birlikte 818 sayılı BK’nın 260. veya 288. (yeni 6098 sayılı TBK m. 315 veya 362) maddelerinde yazılı olan o mecburi “ihtarın” da yapılmasını (aradan çıkarılmasını) isteyebilir. Böylece kiracının kira borcunu ödemede geciktiği hâlde, kiraya veren aynı icra takibiyle (tek masrafla) hem ödenmeyen kira bedellerini hacizle tahsil etmeyi, hem de borçlunun temerrüt (ödememe) nedeniyle mülkten tahliyesini aynı anda talep edebilir.
Alacaklının (kiraya verenin) hazırladığı bu ilamsız tahliye takip talebini alan İcra Dairesi, borçluya özel bir “ihtarlı (Örnek 13 nolu) ödeme emri” gönderir. Bu ödeme emrinde şu yasal uyarılar (kayıtlar) yer alır:
- Borçlunun (kiracının) kural olarak 7 gün içinde ödeme emrine (borca/imzaya) itiraz edebileceği,
- İtiraz süresi (7 gün) içinde kira sözleşmesinin varlığını ve varsa altındaki imzasını “açık ve kesin olarak reddetmezse (inkâr etmezse)”, kira sözleşmesini hukuken “kabul etmiş” sayılacağı,
- Birikmiş kira borcunu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren (BK 260 veya 288 / TBK m. 315 veya 362) maddelerinde belirtilen 10, 30 veya 60 günlük kesin süre içinde ödemesi gerektiği,
- Eğer 7 günlük itiraz süresi içinde (İİK m. 62’ye göre) ödeme emrine itiraz etmez ve o 30 günlük ödeme süresi içinde de borcu (kirayı) PTT/Banka ile ödemez ise; kiraya verenin (alacaklının) kesinleşen kira alacağı için haciz isteyebileceği (İİK m.78 vd) ve İcra Mahkemesinden kiracının kiralanan taşınmazdan yaka paça “tahliyesini” isteyebileceği ihtar edilir.
Borçlu kiracı, 7 günlük itiraz süresi içinde ödeme emrine itiraz etmez ise ilamsız tahliye takibi hukuken kesinleşir. Lakin borçlunun süresinde ödeme emrine itiraz etmemesi ile takip kesinleşirse de, alacaklı mülk sahibi bunun üzerine hemen “ertesi gün” haciz ve tahliye isteyemez. Çünkü borçlunun önünde hala (30 günlük) bir ödeme süresi vardır. Borçlu o 30 günlük ödeme süresi içinde borcunu (kirayı) icraya ödeyebilir. Eğer borçlu ödeme emri tebliğinden itibaren o 30 günlük ödeme süresi bitmeden kira borcunu kuruşu kuruşuna öderse (temerrüdü önlerse), ilamsız tahliye takibi “tahliye yönünden” son bulur, alacaklı artık o dosya üzerinden tahliye isteyemez. (Önemli Detay): Borçlu kiracı, 30 günlük ödeme süresi içinde “asıl kira borcunu” tamamen ödemiş ise; kira borcundan sayılmayan “faiz, icra takip masrafları ve icra vekâlet ücretini” o 30 gün içinde ödememiş olsa dahi, sırf bu masraflar ödenmedi diye İcra Mahkemesinden borçlunun tahliyesi istenemez (Masraflar için sadece haciz yapılabilir) (Kuru, B: İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, Ankara 2013, s. 828-829).
İİK’nın 269/a maddesine göre; eğer borçlu itiraz etmez ve o 30 günlük kira borcunu da ödemezse, alacaklı “ödeme süresinin (30 günün) bitim tarihini” takip eden 6 (altı) ay içinde İcra Mahkemesinden tahliye isteyebilir. Alacaklının İcra Mahkemesinden tahliye davası açabilmesi için mutlaka o 30 günlük ödeme süresinin tamamen sona ermesini (dolmasını) beklemesi yasal bir gerekliliktir. Ödeme süresi (30 gün) dolmadan ve böylece borçlunun “temerrüdü (direnmesi)” hukuken gerçekleşmeden, alacaklı acele edip İcra Mahkemesinden tahliye isteyemez; istese (dava açsa) bile, İcra Mahkemesi borçlu kiracının tahliyesine karar veremez davasını reddeder (Kuru, s. 831).
Borçlu kiracı, 7 günlük süresi içinde ödeme emrine itiraz etmediği için, o kira sözleşmesinin varlığını hukuken “kabul etmiş” sayılır (İİK m. 269/2, c.2). Yani, borçlu kiracı sonradan açılan İcra Mahkemesindeki tahliye davasında artık “Benim böyle bir kira sözleşmem yok” diyerek sözleşmeyi inkâr edemez; etse bile, dar yetkili İcra Mahkemesi o kira sözleşmesi hakkında (imza vb.) bir inceleme yapamaz. Aynı şekilde borçlu kiracı, süresi içinde ödeme emrine itiraz etmediği için, ödeme emri ile kendisinden istenen “kira borcu miktarını (örneğin 10.000 TL’yi)” da aynen kabul etmiş sayılır. Bu nedenle, borçlu kiracı tahliye davasında İcra Mahkemesinde artık “Kira borcu o kadar değildi, daha azdı” diye itiraz edemez; etse bile, İcra Mahkemesi bu kira borcu miktarı hakkında bir tespit/inceleme yapamaz (Kuru, s. 832).
Alacaklının İİK’nın 269/a maddesine göre İcra Mahkemesine sunduğu tahliye talebi (davası) üzerine İcra Mahkemesi hakimi ilk önce, alacaklının İcra Dairesindeki ilâmsız tahliye takip talebinin (örnek 13 talebinin) kanuna ve usule uygun olup olmadığını resen inceler. Takip talebi kanuna uygun değilse; örneğin alacaklı takip talebi dilekçesinde haczin yanında “tahliye” ibaresini yazmayı (istemeyi) unutmuşsa, İcra Mahkemesi anında tahliye talebinin (davasının) reddine karar verir. Eğer takip talebi doğruysa, İcra Mahkemesi bu kez borçlu kiracıya İcra Dairesinden gönderilen “ödeme emrinin” kanuna uygun olup olmadığını inceler. Ödeme emri kanuna uygun değilse; özellikle matbu ödeme emrinde ödeme (ihtar) süresi yanlış (noksan) gösterilmişse (30 yerine 7 gün yazılmışsa), ödeme emrinde ödeme (ihtar) süresi hiç yazılı değilse veya o ödeme emrinde “tahliye ihtarı (çıkarsın uyarısı)” hiç yoksa (yani tebliğ edilen evrak 13 örnek nolu özel ödeme emri değil de standart 7 örnek nolu icra emriyse), İcra Mahkemesi yine tahliye talebinin reddine karar verir. İcra Mahkemesi hakimi; hem takip talebinin hem de ödeme emrinin kanuna tastamam uygun olduğunu tespit ederse, bunun üzerine, borçlu kiracının 7 günlük süresi içinde ödeme emrine İcra Dairesinde “itiraz edip etmediğini” araştırır. Buna göre icra mahkemesi, borçlunun süresinde ödeme emrine hiç itiraz etmediğini (veya itiraz etmemiş sayıldığını) kesin olarak tespit ederse, en son aşamada borçlunun o 30 günlük ödeme (ihtar) süresi içinde icra dosyasına “kira borcunu (parayı) ödeyip ödemediğini” inceler (Kuru, s. 833). Eğer süresi içinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlu, o 30 günlük ödeme (ihtar) süresi içinde kira borcunu dosyaya “tamamen (kuruşu kuruşuna)” ödememiş ise (veya eksik yatırmışsa); alacaklı kiraya verenin talebi üzerine İcra Mahkemesi, borçlu kiracının derhal tahliyesine (çıkartılmasına) karar verir.
İİK’nın 269/a maddesinin emredici açık hükmüne göre; İcra Dairesinde ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmeyen bir borçlu, sonradan açılan İcra Mahkemesinde hakime karşı sadece ve sadece “Ben o 30 günlük ihtar süresi içinde parayı icraya (veya alacaklıya) ödedim” savunmasını (iddiasını) belgeleriyle ileri sürebilir. Asla “Ben bu takibin kesinleşmesinden (veya tebligattan) ‘önce’ zaten bu kirayı elden ödemiştim” iddiasını ileri süremez. Çünkü borçlu kiracı, ödeme emrine karşı yasal süresi (7 gün) içinde İcra Dairesine gidip itiraz dilekçesi vererek bildirmesi gereken o asıl itiraz sebebini, yani “Ben o kira borcunu ödeme emrinin tebliğinden (veya icra takibinden) çok daha ‘önce’ zaten ödemiştim” savunmasını, sonradan İcra Mahkemesinde hakime ileri süremez ve dar yetkili İcra Mahkemesi hakimi de böyle bir “geçmiş ödeme” itirazını inceleyemez. Bu hâlde, İcra Mahkemesi hakiminin inceleme yetkisi; İİK’nın 269/a madde hükmünde son derece açıkça sınırlandırıldığı gibi, sadece borçlu kiracının o 30 günlük ihtar (ödeme) süresi “içinde” o kira borcunu ödeyip ödemediği konusu ile kısıtlıdır. İcra Mahkemesinin, yasal süresi içinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan o pasif borçlunun, “ödeme emrinin tebliğinden önceki bir tarihte” kira borcunu ödeyip ödemediğini (dekontları vb.) inceleme yetkisi asla yoktur. İcra Mahkemesi bu eski ödeme hususunu ancak ve ancak; borçlu kiracının o 7 günlük yasal süresi içinde İcra Dairesine giderek “Ben bu kira borcunu takipten önce zaten ödemiştim” diye resmen itiraz dilekçesi vermiş olması hâlinde (İİK m. 269/c uyarınca, itirazın kaldırılması davasında) inceleyebilir. Aksinin (bunun tersinin) hukuken kabul edilmesi; borçlu kiracının (kira borcu bakımından) ödeme emrine 7 günde itiraz “etmemiş” olması ile süresinde itiraz “etmiş” olması arasında hiçbir usuli fark bulunmadığı (ikisinin de aynı kapıya çıktığı) gibi tuhaf bir sonuca müncer olmaktadır (yol açmaktadır) ki, bu husus usul hukukunda bu iki ihtimali (itiraz var/yok) ayrı ayrı düzenlemiş olan icra kanununun genetik sistemine (İİK m. 269/a ve 269/c dengesine) tamamen aykırı düşer (Kuru, s. 835).
İİK’nın 269/d maddesinin yollamasıyla (atıf yapmasıyla) uygulanması zorunlu olan 70. maddesi uyarınca; mülk sahibinin “temerrüt (ödememe) nedeniyle tahliye” isteminin İcra Mahkemesince mutlaka “duruşma açılarak (taraflar çağrılarak)” incelenmesi yasal bir gerekliliktir (Evrak üzerinden tahliye kararı verilemez). İcra Mahkemesince duruşma açılmasının zorunlu (şart) olmasının asıl mantığı şudur: Hakim o duruşmada; ilamsız tahliye takip talebinin kanuna uygun yazılıp yazılmadığını, borçlu kiracıya tebliğ edilen ödeme emrinin kanuna uygun olup olmadığını evrak üzerinden tahkik edip (denetleyip), takip talebinin ve ödeme emrinin kusursuz ve kanuna uygun olduğunu tespit ederse; ancak bunun üzerine, borçlu kiracının yasal süresi (7 gün) içinde ödeme emrine itiraz edip etmediğini dosyadan araştırmak, ve nihayetinde buna göre borçlunun o 30 günlük ödeme (ihtar) süresi içinde kira borcunu kapatıp kapatmadığını tarafların yüzüne karşı incelemek içindir. Yoksa duruşma açılmasının yasada zorunlu olması; borçlunun zamanında ödeme emrine hiç itiraz etmediği hâlde, sonradan duruşmada çıkıp “Ben takibin kesinleşmesinden çok önce zaten o kira borcunu elden ödemiştim” iddiasını serbestçe ileri sürebileceği gibi bir usuli sonuç asla doğurmaz. Bu hâlde (itiraz yoksa), temerrüt ihtarının (icra emrinin) haklı olup olmadığı meselesi artık İcra Mahkemesinde bir inceleme (tartışma) konusu kesinlikle yapılamaz.
Eğer borçlu, elinde olmayan mücbir (ağır hastalık vb.) bir mani sebeple ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edememişse; ona İİK’nın 269/d maddesinin yollamasıyla uygulanması gereken İİK’nın 65. maddesi uyarınca “gecikmiş itiraz” (mahkemeye mazeret sunarak) yolu her zaman açıktır. Bundan başka, ödeme emrine süresinde itiraz etmeyen (edemeyen) borçluya, İİK’nın 269/d yollamasıyla uygulanması gereken İİK’nın 72. maddesi gereğince genel mahkemelerde “Benim böyle bir borcum yoktu” diyerek “menfi tespit davası” açma hakkı da kanun tarafından tanınmıştır. Diğer taraftan İİK’nın 269/d maddesi yollamasıyla uygulanması gereken İİK’nın 66. maddesi gereğince; şayet ödeme emrine borçluca hiç itiraz edilmezse veya yapılan itiraz yasal 7 günlük süresinde değil ise, o 30 günlük ödeme (ihtar) süresi de geçtikten sonra alacaklının (mülk sahibinin) icra dairesinden talebi üzerine, İcra Müdürü haciz vb. takip işlemlerine son hızla devam edebilir. Bu bağlamda bir yandan icra dairesince fiili haciz işlemleri (maaş kesintisi vb.) yapılması, ama bir yandan da İcra Mahkemesince duruşmada “acaba ödeme emri tebliğinden önce bir ödeme yapılmış mıydı?” diye geçmişin araştırılması durumu, icra sistematiğinde çok çelişkili (garip) ve hatalı bir hâl oluşturur.
9. Kiracının Yükümlüklerine (Komşulara Saygı vb.) Aykırı Davranmasının Kira İlişkisini “Çekilmez Hale” Getirmesi TBK’nın 316. maddesinde kiracının özen yükümlülüğü şu şekilde tarif edilmiştir: “Kiracı, kiralananı (evi/dükkanı), sözleşmeye uygun olarak ‘özenle’ kullanmak ve o kiralananın bulunduğu taşınmazda (apartmanda) oturan diğer kişiler ile komşulara ‘gerekli saygıyı’ göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu temel yükümlülüğüne aykırı davranması (örneğin eve zarar vermesi, komşularla kavga etmesi) durumunda kiraya veren mülk sahibi, konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracıya en az otuz (30) gün süre vererek, o aykırılığın/zararın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği (evden atacağı) konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Konut ve işyeri dışındaki diğer (arsa vb.) kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden süre veya ihtarda bulunmaksızın, sadece yazılı bir bildirimle sözleşmeyi ‘hemen’ feshedebilir. Lakin, konut ve çatılı işyeri kirasında istisnai olarak; kiracının kiralanana ‘kasten ağır bir zarar vermesi’ (evi yakması/yıkması), kiracıya verilecek o 30 günlük sürenin ‘yararsız (faydasız) olacağının’ açıkça anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı olan kaba davranışının bizzat kiraya veren mülk sahibi veya aynı taşınmazda oturan diğer kişiler ile komşular bakımından ‘çekilmez (katlanılamaz)’ bir boyuta ulaşması durumlarında; kiraya veren mülk sahibi, 30 gün falan beklemeden, sadece yazılı bir bildirimle sözleşmeyi ‘hemen’ feshedebilir (tahliye davası açabilir).”
Kiracı, kiraladığı mülkü kira sözleşmesine ve amacına uygun kullanmalı, mülke kalıcı zarar verecek sert davranışlardan kaçınmalı, adeta o mülk “kendi öz malıymış gibi” ona gerekli dikkat ve özeni göstermelidir. Bunun yanında kiracı, kiraya veren mülk sahibine ve kiralananın bulunduğu o taşınmazda (binada) oturan diğer kişilere ve komşulara gerekli “saygıyı ve sükuneti” göstermekle de yasal olarak yükümlüdür. Kiracının bu saygı ve özen yükümlülüğüne aykırı davranması (örneğin sürekli gürültü yapıp komşularla kavga etmesi) durumunda, sözleşmeye aykırılık nedeniyle mahkemeden tahliyesine karar verilebilmesi için; kural olarak kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında o kiracıya (noterden) en az 30 (otuz) gün kesin bir süre vererek o “aykırılığın (hatalı davranışın) giderilmesini”, aksi takdirde kira sözleşmesini feshedeceğini “yazılı olarak” (ihtarnameyle) bildirmesi ve tanınan bu 30 günlük yasal süre içerisinde de kiracının o akde aykırılığı gidermemiş (kötü davranışa devam etmiş) olması gerekir.
Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında, bu akde aykırılık hâlinde, kiracıya “ihtar (uyarı) keşide edilmeden (ve süre verilmeden)” kira sözleşmesinin “hemen” (derhal) feshedilebileceği bazı çok ağır istisnai durumlar vardır. Bu durumlar mülga BK’nın 256. maddesinde eskiden “açıktan açığa fena (kötü) kullanım” olarak nitelendirilmişti. Yeni TBK’nın 316/3. maddesinde ise bu durumlar daha da detaylandırılarak; “kiracının kiralanana (eve) kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek o 30 günlük sürenin artık yararsız olacağının açıkça anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının bizzat kiraya veren mülk sahibi veya aynı taşınmazda oturan diğer kişiler ile komşular bakımından ‘çekilmez (dayanılamaz)’ bir hal alması” olarak sınırları çizilmiştir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuk Davaları, Ankara 2021, s. 1142). Görüleceği üzere kiracının hakaret, şiddet veya ağır taşkınlık gibi davranışlarının kiraya veren veya komşular bakımından artık “çekilmez” boyuta ulaşması hâlinde kiraya veren mülk sahibi, 30 gün süre vermeden kira sözleşmesini yapacağı basit bir yazılı bildirimle “hemen” feshedebilecektir.
Yapılan bu yasal açıklamalar ışığında somut olay (Yargıtay dosyası) değerlendirildiğinde: Davacıların murisi (ölen babaları) ile davalı kiracı arasında 4165 Sok. No: 85/A adresinde (zemin katta) bulunan ticari taşınmaza ilişkin olarak 20.04.2008 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli bir kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Davacı vekili dilekçesinde; aynı adreste yine müvekkiline (mülk sahibine) ait olan hemen yan taraftaki 85/B kapı numaralı büyük işyeri boşaldığında, davalı kiracının o büyük işyerine geçmek istediğini, müvekkili mülk sahibinin buna izin vermediğini (reddettiğini), buna rağmen davalı kiracının 85/B kapı numaralı o boş işyerine tamamen “izinsiz ve habersiz” olarak duvarı kırıp geçtiğini (işgal ettiğini), müvekkilinin (mülk sahibinin) bu haksız duruma itiraz edip çıkmasını istediğinde ise davalı kiracı ve eşinin fiili (darp) ve sözlü saldırılarına uğradığını ileri sürerek kiracının A dükkanından da “tahliyesini” mahkemeden talep etmiştir. Davalı (kiracı) vekili ise savunmasında; davacı tarafın (mülk sahibinin) tüm iddialarının asılsız (yalan) olduğunu, aksine asıl davacı mülk sahibinin müvekkili kiracıya yönelik hakaret, tehdit ve iftira suçlarını işlediğini, davacı hakkında “iftira” suçundan savcılıkta şikâyetçi olunduğunu ve ceza soruşturmasının hala devam ettiğini, işyerinin müvekkili tarafından sözlü kira sözleşmesine dayalı olarak meşru kullanıldığını belirterek bu tahliye davasının reddini savunmuştur.
Dosyadaki taraf beyanları ve ceza dosyası kapsamlarına göre; davacı mülk sahibi, davalı kiracı hakkında “hakaret ve basit yaralama” suçlarından savcılığa şikâyette bulunmuş, İzmir 10. Sulh Ceza Mahkemesince yapılan ceza yargılaması sonucunda, şüpheden sanık yararlanır ilkesi gereği “mahkumiyete yeterli ve inandırıcı (kesin) delil bulunmadığı” gerekçesiyle davalı kiracının o müsnet suçlardan “beraatine” karar verilmiştir. Davalı kiracı da boş durmamış, davacı mülk sahibi hakkında “hakaret ve iftira” suçlarından savcılığa şikâyette bulunmuş, İzmir 18. Asliye Ceza Mahkemesince yapılan o ceza yargılaması sonucunda ise; davacı mülk sahibinin hakaret ve iftira suçlarından “mahkûmiyetine” ve hükmün açıklanmasının geri bırakılmasına (HAGB) karar verilmiştir. Bu kaotik tablo karşısında Yargıtay’ın tespiti şudur: Davacı mülk sahibi ve davalı kiracının karakolluk olup birbirleri hakkında ağır şikâyetlerde bulundukları, haklarında ceza mahkemelerinde karşılıklı sert yargılamalar (davalar) yapıldığı, aradaki güven bağının tamamen koptuğu; böylelikle aralarındaki o kira ilişkisinin artık kiraya veren mülk sahibi bakımından “çekilmez (katlanılamaz) hâle geldiği” gün gibi anlaşıldığından; mülga BK’nın 256/2. (yeni TBK’nın 316/3.) maddesindeki “çekilmezlik” şartlarının tam olarak oluştuğu kabul edilerek, mahkemece tahliye davasının “kabulüne” (kiracının çıkarılmasına) karar verilmesi hukuki bir zorunluluktur (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1770 E. , 2021/1738 K.).
Kiralanan Taşınmazın “Tahliye Edildiğinin (Boşaltıldığının)” Hukuken İspatı (Yargıtay HGK – K.2020/900)
Kira hukukunda, kiralanan mülkün hukuken “tahliye edildiğinin” (yani kiracının sözleşmeden doğan kiralananı iade etme borcunu tam olarak yerine getirdiğinin) mahkemece kabul edilebilmesi için, o kiralananın içindeki eşyaların çıkarılıp “fiilen boşaltılması” asla yeterli değildir. Eşyalar çıksa bile, o mülkün “anahtarının da kiralayana (mülk sahibine) fiilen teslim edilmesi (verilmesi)” şarttır. (Anahtar teslim edilmedikçe kira işlemeye devam eder).
Eğer kiracının mahkemede “Ben şu tarihte evi boşalttım” diyerek bildirdiği o tahliye tarihi, kiralayan (mülk sahibi) tarafından “Hayır, o tarihte çıkmadı, anahtarı daha geç verdi” diyerek kabul edilmezse; başka bir ifadeyle, evin tahliye tarihi taraflar arasında “çekişmeli (ihtilaflı)” bir duruma gelirse; ispat yükü kiracıdadır. Kiralananın fiilen boşaltıldığını ve en önemlisi “anahtarın o gün kiralayana teslim edildiğini”, böylece taraflar arasındaki kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen o erken tarihte “hukuken sona erdirildiğini” mahkemede kesin delillerle kanıtlama (ispat) yükümlülüğü, doğrudan doğruya kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı (evi/dükkanı) bizzat kendisinin ileri sürdüğü o tarihte tahliye ettiğini (anahtarı verdiğini) makbuzla ispatlayamazsa; mahkemece kiralayanın (mülk sahibinin) bildirdiği o daha geç tahliye tarihine itibar olunmalıdır (O tarihe kadar kira hesaplanır).
Anahtarın kiralayana elden teslimi eylemi, her ne kadar hukuki işlemin içerisinde yer alan basit bir “maddi vakıa (olay)” gibi görünse de; özünde o kira sözleşmesinin feshine (bitmesine) ve borcun sonlanmasına yönelik çok büyük bir “hukuki sonuç doğurduğundan”, bu anahtar tesliminin mahkemede ne şekilde (hangi delille) ispat edileceği hususu; davanın “yıllık kira bedelinin (sözleşme değerinin) tutarı” esas alınmak suretiyle, dava tarihinde yürürlükte bulunan 6100 sayılı HMK’nın 200. ve 201. maddelerindeki katı “ispat kuralları” çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle (aynı anlama gelmek üzere); şayet o sözleşmedeki yıllık kira bedelinin toplam tutarı, yasada belirlenen “senetle ispat sınırının (parasal sınırın)” üzerindeyse ve mahkemede kiralayanın (mülk sahibinin) “evet anahtarı verdi ama şu gün verdi” şeklinde tanık dinlenmesine açık muvafakati (onayı) yoksa; bu anahtar teslimi yönü, kiracı tarafından ancak ve ancak “yazılı delille (teslim tutanağı, noter ihtarı, kargo makbuzu vb.)” ispatlanabilir; bu meblağın üzerindeki davalarda “Ben anahtarı verirken şu kişiler yanımdaydı” diyerek mahkemede tanık (şahit) kesinlikle dinlenemez.
Kira Sözleşmesinde Mülk Sahibinin “Ayıptan Sorumluluğu” (Yargıtay 3. HD – K.2021/5531)
Kira sözleşmesinde “ayüp” kavramı; kiralanan mülkün (evin/dükkanın) hukuksal durumuna (ruhsatına vb.), fiziksel özüne (yapısına) ya da niteliklerine ilişkin olup, o kiralananın sözleşmede murat edilen (hedeflenen) şekilde kullanılmasını veya ticari olarak işletilmesini tamamen “imkânsız kılacak” yahut o mülkün kullanım değerini (verimini) önemli ölçüde “azaltacak (düşürecek)” nitelikteki her türlü eksiklikler ve kusurlardır. Kira hukukunda ayıp kavramı, hem kiralananın o kullanım amacına yönelik “zarurî (olmazsa olmaz) niteliklerinin” eksikliğini, hem de sözleşmede mülk sahibince özel olarak “vaat edilen (söz verilen) niteliklerin” eksikliğini ifade eder. Kiracının o kira sözleşmesinden beklediği kullanım amacına uygun düşmeyecek tarzdaki her türlü eksiklik ya da fiziksel bozukluklar, o kira sözleşmesinin kiracının “haklı beklentisine” uygun olarak ifa edilmediğini (mülk sahibinin borcuna aykırı davrandığını) gösterir (Nuhoğlu, B.: Türk Borçlar Kanununa Göre Kiraya Verenin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul 2013, s. 36). İşte bu yüzden kanun gereği kiraya veren (mülk sahibi), her türlü ayıplara karşı kiracının o kiralananı “sorunsuz kullanım hakkını” garanti altına almak ve korumak zorundadır.
Kira sözleşmesinde ayıptan sorumluluk kuralı; hem kiralananın en baştaki “teslimi anında (anahtar verilirken)” var olan mevcut ayıpları, hem de sonradan sözleşme süresince (kullanım sırasında) “ortaya çıkan (patlayan)” ayıpları (örneğin çatının sonradan akması) bütünüyle içine alır. Ayrıca medeni hukuktaki satım ve eser sözleşmelerinde yer alan o bilindik “maddi, ekonomik ve hukuki ayıp” türleri kira sözleşmesinde de aynen yer almakla birlikte; kira sözleşmesinde diğer sözleşmelerden farklı olarak bir de “manevi ayıp” kavramına (örneğin evin tekin olmaması) da yer verilmektedir (Kaya, Ü.: Türk Hukukunda Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu, Ankara 2014, s. 10).
Kiralanandaki maddi ayıp; o kiralananın (eşyanın) kırık, eksik, çatlak ve bozuk olması sebebiyle o kiralanandan “hiç yararlanılmamasına” veya normalinden “daha az yararlanılmasına” neden olan, doğrudan kiralananın fiziki (yapısal) yapısına ilişkin somut ayıplardır. Kiralananın baştan bu şekilde (bozuk) teslimi veya kiralananın sözleşme süresince (sonradan) bu hâle gelmesi durumu, kiracının kira sözleşmesindeki asıl kullanma amacına (beklentisine) tam olarak cevap verememesidir. Kiracının elindeki seçimlik haklardan biri olan “onarım (tamirat) hakkı”, işte bu maddi ayıbın söz konusu olduğu durumlarda sıklıkla gündeme gelir (Nuhoğlu, s. 38-39).
Kiracının, o kiralanana ilişkin olarak sözleşme ile baştan amaçladığı (hedeflediği) kullanım olanağının; özel hukuktan ya da kamu hukukundan (belediyeden vb.) kaynaklanan yasal sınırlamalar nedeni ile fiilen azalması veya tamamen engellenmesi (yasaklanması) hâlinde ise “hukuki ayıbın” varlığından söz edilir. Bu tür hukuki ayıpta; kiralananın, kira sözleşmesinden beklenen o ticari/şahsi amacın gerçekleşmemesine doğrudan doğruya “hukuk düzeninin (devletin) koyduğu kurallar (yasaklar)” engel olmaktadır. Örneğin; kiralanan bir işyerine belediyece (imar sorunu yüzünden) “çalışma ruhsatı verilmemesi” ya da konut veya işyeri olarak kiralanan o yerin resmi “iskân (yapı kullanma) izninin” hiç bulunmaması, uygulamada mahkemelerde en çok karşılaşılan hukuki ayıp türleridir. Yargıtayın yıllar içinde kemikleşen (yerleşik) içtihatlarına göre; kiralanan bir yerin yasal olarak kullanılabilmesi için “iskân (yapı kullanma) izninin bulunması” vazgeçilmez bir hukuki zorunluluk olup, bu eksikliğin yerine getirilmesi (iskanın alınması borcu) de tamamen “kiraya verene (mülk sahibine)” ait bulunmaktadır (Nuhoğlu, s. 42-43).
Kiracının, o kira sözleşmesini yapma “amacını (hayalini)” gerçekleştirmesini engelleyen her türlü eksik teslim şekli, hukuken “ayıp” olarak değerlendirilmektedir. Bu hayati nedenle; kira konusunun (mülkün) “ayıpsız tesliminden” söz edilebilmesi için, kiracı o sözleşmeyi hangi amaçla (ev, fırın, depo vb.) akdetmişse, kira konusunun tam olarak o amacı gerçekleştirmeye yönelik uygun tarzda (altyapıyla) teslim edilmesi gerekir. Kira sözleşmesinde, kiraya verenin (mülk sahibinin) borcu, kiralananı sadece ilk gün “kullanmaya elverişli olarak” teslim etmesiyle (anahtarı vermesiyle) bitip sona ermemektedir. Kiraya veren mülk sahibi, kira sözleşmesi devam ettiği sürece (yıllarca) de o kiralananı “kullanmaya elverişli hâlde bulundurmakla (korumakla)” yasal olarak yükümlüdür. Bu sürekli bakım yükümlülüğünün ihlal edilmesiyle (örneğin bozulan asansörün yapılmaması), kiralananda sonradan meydana gelen o diğer ayıp türü (sonradan oluşan ayıp) ortaya çıkmaktadır.
Kiralanandaki ayıp, yapısına göre “açık” veya “gizli” ayıp olabilir. Kiralananda detaylı bir incelemeye (ustaya/ekspertize) hiç gerek duymadan, ilk girişte basit bir gözden geçirme (bakma) ile herkes tarafından rahatlıkla fark edilebilecek türden fiziksel eksiklik, bozukluk ya da aksaklıklar hukuken “açık ayıp” olarak nitelendirilir. (Örneğin camların kırık olması). Buna karşın; sözleşmenin kurulması sırasında kiracının göremediği (bilmediği) ve kiralananda yapacağı olağan (basit) inceleme ile o an fark edemeyeceği, sonradan kullanım sırasında (örneğin kışın peteklerin yanmaması) ortaya çıkan eksiklik, bozukluk ya da aksaklıklar ise “gizli ayıp” olarak adlandırılır.
